二手房交易有關(guān)稅收政策問題解答

導(dǎo)讀

　　二手房交易究竟涉及哪些稅收，納稅人依法應(yīng)享受哪些稅收優(yōu)惠……？地稅周刊本期以“一問一答”方式為您解讀二手房交易有關(guān)稅收政策問題。

　　一、二手房交易環(huán)節(jié)要繳納哪些稅？

　　答：二手房交易環(huán)節(jié)涉及轉(zhuǎn)讓方的稅收有：企業(yè)所得稅（個人所得稅）、營業(yè)稅及附加（包括：城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加）、土地增值稅、印花稅；涉及受讓方的稅收有：契稅、印花稅。

　　二、二手房交易有哪些稅收優(yōu)惠政策？

　　答：（一）自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅；

　?。ǘ┳?010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

　?。ㄈ┳?015年3月31日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　（四）個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。

　　1、“自用5年以上”，是指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達(dá)5年以上。

　?。?）個人購房日期的確定。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，依照孰先原則確定；個人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

　?。?）個人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷售發(fā)票上注明的時間為準(zhǔn)。

　　2、“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

　　注：目前我省執(zhí)行普通住房的標(biāo)準(zhǔn)是：同時具備住宅小區(qū)容積率1.0以上、單套建筑面積144平方米以下（含144平方米）二個條件。

　　三、對于“個人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅”的稅收優(yōu)惠政策中，其所指“住房”如何認(rèn)定？

　　答：（一）個人銷售或購買住房（不包括個人自建住房），凡房產(chǎn)（總）證中登記的房產(chǎn)性質(zhì)屬于住宅種類（包括別墅、高級公寓），均應(yīng)認(rèn)定為“住房”。房產(chǎn)性質(zhì)登記不明確或?qū)儆诨旌嫌猛镜?，不予認(rèn)定為“住房”。

　　個人銷售或購買自建住房，凡土地使用權(quán)證用地類型登記為住宅用地或商住兩用且房產(chǎn)證登記的房產(chǎn)性質(zhì)為住宅種類的，均應(yīng)認(rèn)定為“住房”。對土地用途、房產(chǎn)性質(zhì)登記不一致或房產(chǎn)性質(zhì)登記為混合用途的，不予認(rèn)定為“住房”。

　?。ǘ嵭型恋厥褂脵?quán)證與房產(chǎn)證兩證合一登記的地區(qū)，其住房的認(rèn)定以土地房屋權(quán)證中登記的土地用途為準(zhǔn)，即土地用途登記為住宅用地的，認(rèn)定為“住房”；土地用途登記為商住用地或城鎮(zhèn)混合住宅用地且房屋類型登記為住宅種類的，認(rèn)定為“住房”。土地用途登記為其他類型用地的，不予認(rèn)定為“住房”。

　　四、在二手房轉(zhuǎn)讓中，計算土地增值稅扣除項目金額時，如何理解按購房發(fā)票金額每年加計5%？

　　答：納稅人在轉(zhuǎn)讓二手房時，凡不能取得重置成本評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)，除允許扣除的轉(zhuǎn)讓稅金和購房時所繳納的契稅外，其他扣除項目金額可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。“每年”是指按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

　　五、個人購買住房的時間如何確定？

　　答：個人購買住房以取得房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間為其購買住房的時間。房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明所注明的時間不一致的，按照“孰先”原則確定購買住房的時間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證的時間為購買住房的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買住房的時間。

　　六、對通過法院裁決（判決）或行政確權(quán)方式取得但無法提供發(fā)票的房產(chǎn)，再次轉(zhuǎn)讓時，能否按法院裁定（判決）書或房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓稅收專用證明確定的金額確認(rèn)購置成本？

　　答：自2014年12月12日起，對通過法院裁決（判決）或行政確權(quán)方式取得但無法提供發(fā)票的房產(chǎn)，再次轉(zhuǎn)讓時，可按法院裁定（判決）書或房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓稅收專用證明確定的金額確認(rèn)購置成本，比照財稅〔2006〕21號文第二條第一款的規(guī)定計算土地增值稅扣除項目金額。

　　七、個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)如何征收個人所得稅？

　　答：個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅。

　　八、個人轉(zhuǎn)讓住房計征個人所得稅時，如何確定房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額？

　　答：對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，征收機關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。

　　九、個人轉(zhuǎn)讓住房計征個人所得稅時，如何確定轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的財產(chǎn)原值？

　　答：財產(chǎn)原值應(yīng)根據(jù)個人所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的不同類型區(qū)別確定：

　?。ㄒ唬┥唐贩考胺亲》浚嘿徶迷摲课輹r實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費；

　?。ǘ┳越ㄗ》浚簩嶋H發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際交納的相關(guān)稅費。

　?。ㄈ┙?jīng)濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

　?。ㄋ模┮奄徆凶》浚涸徆凶》繕?biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費。

　?。ㄎ澹┏擎?zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)拆遷安置方式的不同，其原值按以下方式確定：

　　1、房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費；

　　2、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關(guān)稅費；

　　3、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關(guān)稅費，減去貨幣補償后的余額；

　　4、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費。

　　十、個人轉(zhuǎn)讓住房計征個人所得稅時，可以扣除的稅金有哪些？

　　答：轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　十一、個人轉(zhuǎn)讓住房計征個人所得稅時，可以扣除的合理費用有哪些？

　　答：合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

　?。ㄒ唬┲Ц兜淖》垦b修費用的扣除要求。

　　納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：

　　1、已購公有住房、經(jīng)濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；

　　2、商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

　　納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費用。

　?。ǘ┲Ц兜淖》抠J款利息的扣除要求。

　　納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。

　?。ㄈ┦掷m(xù)費、公證費等費用的扣除要求。

　　納稅人按照有關(guān)規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實扣除。

　　十二、扣除所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的財產(chǎn)原值、稅金和其他合理費用，需要提供哪些材料？

　　答：對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。

　　十三、住房轉(zhuǎn)讓人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證的，如何征收個人所得稅？

　　答：納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按住房轉(zhuǎn)讓收入的2%核定征收個人所得稅。

　　十四、無償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的是否征收個人所得稅？

　　答：（一）以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方（包括轉(zhuǎn)讓人和受讓人）不征收個人所得稅：

　　1、房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

　　2、房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

　　3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

　?。ǘ┏鲜鲆?guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人（即受讓方）因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%；贈與人（即轉(zhuǎn)讓人）不征收個人所得稅。

　　十五、個人無償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)提交哪些資料？

　　答：贈與雙方辦理免稅手續(xù)時，應(yīng)向稅務(wù)機關(guān)提交以下資料：

　?。ㄒ唬秶叶悇?wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]144號）第一條規(guī)定的相關(guān)證明材料；

　　（二）贈與雙方當(dāng)事人的有效身份證件；

　　（三）屬于本通知第一條第（一）項規(guī)定情形的，還須提供公證機構(gòu)出具的贈與人和受贈人親屬關(guān)系的公證書（原件）。

　?。ㄋ模儆诒就ㄖ谝粭l第（二）項規(guī)定情形的，還須提供公證機構(gòu)出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系公證書（原件），或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系證明。

　　稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核贈與雙方提供的上述資料，資料齊全并且填寫正確的，在提交的《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》上簽字蓋章后復(fù)印留存，原件退還提交人，同時辦理個人所得稅不征稅手續(xù)。

十六、如何確定受贈人（即受讓方）受贈房產(chǎn)的個人所得稅應(yīng)納稅所得額？

　　答：對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標(biāo)明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額。

　　贈與合同標(biāo)明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產(chǎn)贈與合同未標(biāo)明贈與房屋價值的，稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應(yīng)納稅所得額。


　　十七、受贈人（即受讓方）轉(zhuǎn)讓受贈房產(chǎn)的如何計征個人所得稅？

　　答：受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目依法計征個人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。