樓市一大信號證明房價不會大漲 背后原因曝光

樓市從黃金退居白銀時代：大漲已不可能

    樓市刺激政策的出臺，使得樓市買氣大增，從而讓少數(shù)樓盤、二手房賣家看到了提價希望。不過在當前樓市格局下，房價已經(jīng)不再具備大幅上漲條件，所以購房者不必擔憂，仍可按照既定節(jié)奏來購房。

樓市出現(xiàn)漲價沖動

    不管是新開項目，還是二手房，都不約而同地出現(xiàn)了漲價沖動。

    據(jù)了解，上海有個別在售項目進行了試探性提價。位于閘北區(qū)西藏北路上的農(nóng)房熙藏苑項目，在4月初對售價做了微調(diào)。根據(jù)德佑鏈家市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，2015年以來，該項目的成交均價為60518元/平方米，而此次價格調(diào)整之后，均價接近64000元/平方米，漲幅接近6%。此外，位于寶山淞南高境板塊的改善型項目泰禾紅御，在春節(jié)過后也出現(xiàn)了一波小幅提價，漲幅在2%左右，項目負責人介紹，考慮到近期項目賣得非?；鸨慌懦^續(xù)漲價的可能性。

    此外，記者還接到不少推銷電話，均表示近期項目有可能要提價，可考慮在提價之前下定以節(jié)約成本。一位自稱是綠地集團某項目售樓員的小吳通過“陌拜”方式打通記者電話，表示目前有改善型產(chǎn)品在售，開發(fā)商正在醞釀漲價，如果要買房，請趕在漲價之前出手。

    除此之外，二手房市場也出現(xiàn)了提價現(xiàn)象。據(jù)德佑鏈家多家門店向記者反映，由于新政對市場帶來的利好，部分房東已經(jīng)開始跳價或醞釀跳價。據(jù)德佑鏈家業(yè)務(wù)員劉先生介紹，一般情況下房東會把免去的營業(yè)稅部分作為跳價空間，普遍做法是買賣雙方協(xié)商，以免去營業(yè)稅部分的50%作為提價，雙方尋求平衡，目前這樣的跳價在二手房市場接受程度比較高。此外，記者還了解到，有賣家考慮將免去的營業(yè)稅并入“到手價”中，盡管這種跳價方式讓買家無利可圖，但由于擔心未來房價會上漲，所以還是有買家表示可以接受。

    其實提價現(xiàn)象并非上海獨有，記者注意到，近期陸續(xù)有一些城市傳出有樓盤提價的新聞，如合肥、南京等地，就有樓盤號稱要漲價，甚至一些三四線城市也已經(jīng)出現(xiàn)開發(fā)商提價的消息，如無錫、寧波等地。

政策刺激成為主因

    樓市刺激政策的出臺，使得房企和二手房賣家有了漲價的底氣。

    據(jù)了解，自今年年初以來，政府出臺一系列刺激政策，對樓市構(gòu)成了實質(zhì)性的利好。刺激政策包括央行降準、降息、上海普通住宅標準調(diào)整，以及3月底出臺的公積金政策調(diào)整、二套房貸首付比例降低、房產(chǎn)營業(yè)稅免征“五改二”等等，這都將極大刺激市場購買力的釋放。

    記者也注意到，刺激政策出臺之后，已經(jīng)讓原本處于觀望狀態(tài)的潛在客戶內(nèi)心產(chǎn)生了微妙的變化。據(jù)德佑鏈家地產(chǎn)虹口區(qū)瑞虹D組分行經(jīng)理廖銀平介紹，新政的出臺，使得部分買家加快了購房節(jié)奏，如一位范姓購房者，原本在4月初付定金，但在新政出臺后的第二天，便主動送來定金，他擔心“再不買房價就要漲了”。此外，購房者的購房意愿也有了一定幅度的提高，據(jù)德佑鏈家張江A組分行經(jīng)理楊金全告訴記者：“新政后，門店的帶看量是以往的兩倍，成交周期大大縮短，一改以往猶豫不決的態(tài)度，買房者選中房源后立馬付定，他們比較擔心房子被搶走或是漲價。”

    市場買氣的提升，讓開發(fā)商和二手房賣家看到了提價的希望。德佑鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟表示，新政剛剛出臺，市場反應(yīng)還需要一段時間。在短期內(nèi)，開發(fā)商必然會有提價動作，預計未來提價的開發(fā)商會超過50%以上，成為一種普遍現(xiàn)象，提價的范圍預計多在5%～10%之間。

    而對于部分庫存壓力原本不大的一線或者重點城市來說，旺盛的市場需求得到進一步釋放，也會帶來房價上漲的壓力。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉舉例說，在政策刺激之下，上海樓市集中推盤放量的“窗口期”有可能會前置到4月中旬，屆時，上海樓市會在4、5月份出現(xiàn)今年第一輪市場成交“窗口期”，市場去化周期會進一步縮短至12月左右，二季度樓市將沒有去庫存壓力，上海樓市基本面勢必會呈現(xiàn)出快速復蘇的態(tài)勢。到了下半年，隨著市場成交量繼續(xù)回升，市場去化周期有可能會回落到10個月以下，這也就意味著下半年樓市會出現(xiàn)量價齊升的趨勢。

房價大漲已不可能

    樓市已經(jīng)從過去的“黃金時代”進入到當前的“白銀時代”，房價不再有可能會重現(xiàn)往日大幅飆漲的情形，因此購房者不必為市場的反彈現(xiàn)象而迷惑，甚至做出類似恐慌性搶購等非理性反應(yīng)。

    從大的市場環(huán)境來看，當前樓市格局已經(jīng)發(fā)生了巨大變化。萬科集團總裁郁亮在3月底的業(yè)績發(fā)布會上表示，中央出臺的樓市政策的確對提振市場會起到重要作用，但政策本身并不會改變整個行業(yè)從“黃金時代”向“白銀時代”轉(zhuǎn)變的趨勢。“白銀時代”的樓市，樓市供需結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)，由之前的供不應(yīng)求變成局部供大于求，房價失去了快速上漲的基礎(chǔ)。

    而根據(jù)當前市場具體情況來看，除了少數(shù)城市，大多數(shù)區(qū)域的房價都不可能會因為刺激政策的出臺而上漲。仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒指出，新政出臺后，一線城市漲價的概率較大，三、四線城市供應(yīng)過剩、庫存量高企、需求減弱的局面短期內(nèi)難改變，暫不具備漲價的條件。

    與此同時本刊不動產(chǎn)研究中心注意到，近期樓盤提價現(xiàn)象還不是很常見。記者聯(lián)系其他一些其他正在熱銷的項目，暫時還未出現(xiàn)提價的情況或正在醞釀提價方案，而不少項目的業(yè)務(wù)員也表示，由于新政剛剛出臺，前景還不是很明朗，所以暫未考慮提價。

    基于上述分析，我們認為房價的反彈，只是低迷市場的一個正常反應(yīng)，一旦政策效應(yīng)被市場消化，市場會建立新的平衡。我們預計，屆時市場交易活躍程度會有所提升，少數(shù)地區(qū)如人口導入型城市，房價會因為需求大增而微幅上漲，上漲幅度在7%左右，與國家經(jīng)濟增速相仿。而一些供需失衡的城市如寧波、溫州、大連等，房價難以上漲。

    對于購房者來說，不必為因為個別樓盤提價而打亂了自己的購房計劃。在現(xiàn)階段，市場供應(yīng)比較充足，即使碰到有提價的樓盤，購房者完全可以選購類似的樓盤來代替，而不必恐慌搶購，從而加重購房負擔。此外，還有一些所謂的提價說法，極有可能是開發(fā)商的營銷策略，刺激購房者盡快出手。面對這種情況，購房者應(yīng)該堅持自己的判斷。

    當然，對于開發(fā)商來說，專家建議是加快去存貨節(jié)奏，而不是漲價以追求更高的利潤。張宏偉表示，目前大多數(shù)房企產(chǎn)品線比較單一，所以從短期內(nèi)來講，這些公司只能通過價格策略的調(diào)整，及時跑量回籠資金，來緩解企業(yè)資產(chǎn)負債率高企的現(xiàn)象。