新政半月看地產(chǎn)市場 售樓處聚人氣二手房升溫快

    3月30日，樓市迎來雙重利好：央行、財政部等發(fā)布通知，二套房首付比例降至40%、用公積金貸款購買首套房首付比例最低20%；二手房營業(yè)稅免征年限由5年降為2年。

    如今，新政出臺實施已經(jīng)半月，對島城樓市的作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)出來。但面對新政，一二手房市場的表現(xiàn)并不相同，新房市場較為平淡，二手房則火熱得多。

    從市場看變化 撞上假期 售樓處積聚人氣

    三月，樓市迎來“春天”。從政府工作報告中透露信號再到政策出臺，不到一個月的時間內(nèi)，包括土地、信貸、稅收等政策組合拳快速打出，尤其是“3·30新政”更是被認(rèn)為將引發(fā)樓市火爆。

    但從“銀四”前半個月島城樓市的成交量來看，新房市場的反應(yīng)不如預(yù)想得火熱。4月份首周（3月29日—4月4日），受清明小長假影響，原本走勢不錯的青島新房市場受到?jīng)_擊，根據(jù)青島新聞網(wǎng)數(shù)據(jù)，青島市新建住宅成交1865套，成交面積191627.82平方米，環(huán)比前一周下降約20%。上周，也就是4月份第二周 （4月5日—4月11日），清明小長假帶來的影響持續(xù)，成交量也不是十分理想。青島新聞網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，青島市新建住宅成交1520套，成交面積153409.83平方米，環(huán)比前一周下降約18%。并且從4月前兩周的日成交數(shù)據(jù)來看，成交曲線十分曲折，甚至在4月4日出現(xiàn)“零成交”。

    雖然成交數(shù)據(jù)不理想，但多個項目的售樓處人氣卻較之前明顯提升，也一些新項目借政策東風(fēng)相繼亮相，受到購房者普遍關(guān)注。上周六上午，在李滄一家樓盤，記者發(fā)現(xiàn)項目售樓處人氣旺盛，前來看房的各個年齡階層的置業(yè)者都有。市北一家樓盤的置業(yè)顧問告訴記者，清明小長假主要是聚集人氣，或在“紅五月”開盤時轉(zhuǎn)化為成交量。雖然樓市新政出臺“撞車”清明節(jié)小長假，是影響市場成交的主要原因。但也有不少一線銷售人員都表示繼續(xù)看好“銀四”樓市，據(jù)他們反映，如今客戶們的買房意向都很強(qiáng)，加上政策落地緩沖期結(jié)束，“紅五月”值得期待。

    “五變二”二手房市場活躍

    相比新房市場，二手房市場則是成交火熱。4月份首周（3月30日—4月5日），青島市二手房共成交690套，成交量基本保持維穩(wěn)的狀態(tài)。4月份第二周（4月6日—4月12日）青島市二手房共成交702套，環(huán)比第一周上升1.74%，同比3月第二周上升33.21%。從數(shù)據(jù)可以看出，相較3月的火爆，4月份島城二手房市場并沒有收攏，反而出現(xiàn)上升情況，雖然環(huán)比差異較小，但是市場的活躍度確實不言而喻。

    根據(jù)鏈家內(nèi)部數(shù)據(jù)監(jiān)控組監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，青島在清明小長假三天的時間內(nèi)，鏈家?guī)ьI(lǐng)客戶看房量較單日看房量水平上漲34.75%，客源新增量較之前單日平均水平上漲42.13%，三天的成交量也較之前平均水平翻了一番。“清明小長假的市場還是十分火爆的，成交周期很短，三天之內(nèi)就產(chǎn)生成交的例子也很多。”青島鏈家市北區(qū)福嶺嘉苑商圈經(jīng)理修天峰介紹說，當(dāng)前購房者主要是有年前一部分積壓的客戶，年后回來簽訂合同；還有是因為天氣逐漸變暖，置業(yè)者更愿意選擇此時看房；而另一部分購房者主要是受到 “五變二”新政作用有關(guān)，之前因為稅費較高，現(xiàn)在限制條件被放寬，所以選擇此時入市。

    同時，記者從島城部分二手房中介一線工作人員的反饋情況發(fā)現(xiàn)，“3·30新政”對于二手房市場的影響還是立竿見影的，很多置業(yè)者受到政策影響開始積極入市。

    從心態(tài)看市場 購房者：買！置業(yè)不是“神話”

    新政半月時間，無論是新盤現(xiàn)場，還是二手房中介門店，都活躍著購房者的身影，有的購房者還在清明三天過了一把“樓市游”的癮。

    “這三天我一直在各個樓盤跑，希望盡快把房子定下來，然后年內(nèi)結(jié)婚。”在青島打拼四年的楊先生主要關(guān)注準(zhǔn)現(xiàn)房，在“3·30新政”出臺后，他將目光鎖定在青西新區(qū)。“感覺和以前相比，售樓處看房子的人多了。之前，在售樓處只有我一個人看房，置業(yè)顧問都在那玩手機(jī)；而現(xiàn)在十幾組看房的七嘴八舌，置業(yè)顧問都忙不過來。”

    “我想換房子，但好房源基本靠‘搶’。”寧先生在西鎮(zhèn)有一套50平方米左右的住房，孩子出生后他想換一個大點的房子。他剛把房子登記出售，就迎來不少看房的，并很快定了“下家”。“但是我看好的房子不是房東不降價，就是很快也有其他人定了。”寧先生無奈地說。

    “去年一年沒敢出手，也沒怎么好好看房子?，F(xiàn)在重新拾起來，借政策利好立馬出手。”在家人催促下，大學(xué)畢業(yè)兩年的王先生打算今年把房子“搞定”。

    “二套房首付最低四成”、“用公積金貸款購買首套房首付最低兩成”，記者發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在許多售樓處都在顯眼位置打出等 “3·30新政”內(nèi)容，而這也成為許多購房者出手的催化劑。中 國指 數(shù) 研究院針對全國重點城市近千位潛在購房者進(jìn)行的最新調(diào)研也顯示，超六成受訪者認(rèn)為房價會漲，三成受訪者表示“決定近期置業(yè)”。

    開發(fā)商：賣！漲價或是“傳說”

    “3·30新政”出臺的第一時間，島城有些開發(fā)商坐不住，就開始釋放漲價信號。記者發(fā)現(xiàn)，有些開發(fā)商打出 “24小時不漲價”、“4月1日起大幅調(diào)價”等廣告標(biāo)語，力圖制造“再不買房就晚了”的緊張氛圍。不過記者注意到，雖然市場充斥著漲價的聲音，但是真正漲價的樓盤寥寥無幾，即使是少數(shù)“漲價盤”漲幅也很有限。青島銳理的數(shù)據(jù)顯示，4月首周 （3月30日—4月5日），全市商品住宅成交均價8664元/平方米，環(huán)比上漲6.0%，其中主城區(qū)12778元/平方米。不過第二周（4月6日—4月12日）全市商品住宅成交均價8027元/平方米，環(huán)比下降7.4%。主城區(qū)11852元/平方米。如今，更多的樓盤仍是延續(xù)此前優(yōu)惠并加大宣傳力度，而近期將入市新樓盤為了打響第一炮，也紛紛打出促銷牌。像地處嶗山區(qū)的一處樓盤，8888元/平方米的開盤價，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊樓盤的均價。

    “現(xiàn)在開發(fā)商的漲價宣傳，不排除是一種營銷手段。”青島銳理總經(jīng)理馬光明告訴記者，因為購房者有“買漲不買跌”的心理，開發(fā)商想營造“漲價”氛圍，目的還是希望市民盡快出手。當(dāng)前不排除有個別漲價樓盤，多數(shù)是前期開盤價較低的樓盤“補(bǔ)漲”，還有一些是開發(fā)商的尾盤。實際上，在“3·30新政”之后，成交單價不會有太大的調(diào)整，基于庫存量及開發(fā)商的指標(biāo)壓力下，沒有哪個項目會冒然漲價。“現(xiàn)在開發(fā)商更需要做的不是漲價，而是平價跑量。”馬光明表示。

    記者觀察 長遠(yuǎn)看待調(diào)控效果

    從去年八月份開始，從限購解除到限貸放松，從降息到減稅，樓市新政接連不斷。一些購房者仍在期待進(jìn)一步的“利好”政策。“后續(xù)利好政策的跟進(jìn)還要看市場反應(yīng)。”馬光明分析說，活躍房地產(chǎn)市場是政府出臺系列新政的目的，如果說“金三銀四”以及 “紅五月”市場反應(yīng)較好，利好政策很可能不會再出臺；相反則可能會有更進(jìn)一步的利好。

    “3·30新政”的出臺給業(yè)界注入了新活力，不過目前來看，新政的效果有限。“從鏈家數(shù)據(jù)來看，套二的房屋是現(xiàn)在的主要成交戶型，120平方米以下的房屋占總成交房屋數(shù)量的69.95%。”青島鏈家市場部分析師劉爍認(rèn)為，年后剛需型入市大部分原因在于年后準(zhǔn)備結(jié)婚、買學(xué)區(qū)房、及年前滯留的一部分置業(yè)者，年后集中釋放等多種原因作用，當(dāng)然 “3·30新政”新政的作用也是不可忽視的，利好的政策也讓觀望的置業(yè)者認(rèn)為現(xiàn)在市場更為明朗化而選擇出手。“‘3·30新政’放開限購之后，會在市場上形成一個風(fēng)口，但是這個風(fēng)口太小了，不足以支撐整個的市場，只會支撐一部分的需求，這個需求主要集中在剛需和改善。”島城樓市觀察人士張先生認(rèn)為。

    不過，多位業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)下無疑是購房的好時機(jī)。馬光明表示：“現(xiàn)在政策寬松，并且大多數(shù)新盤都有優(yōu)惠，準(zhǔn)現(xiàn)房的選擇也比較多，因此剛需、首次改善購房者都可趁機(jī)入市。”