房地產(chǎn)蹣跚主要任務(wù)去庫存 任志強(qiáng)稱將拖累GDP

    雖然3月份的數(shù)據(jù)還未出臺，但從今年前兩月來看，房地產(chǎn)投資增速維持了去年以來的下降態(tài)勢，并且隨著新開工負(fù)增長和土地購置面積負(fù)增長仍將繼續(xù)，開發(fā)商集體仍在去庫存，無錢、無暇拿地。

    包括華遠(yuǎn)地產(chǎn)前董事長任志強(qiáng)在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士、專家學(xué)者預(yù)計(jì)，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速或?qū)⒔抵?%－7%。而這會進(jìn)一步地拖累GDP的增長。

     蹣跚的房地產(chǎn)

    國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1~2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8786億元，同比增長10.4%，增速比去年回落0.1個百分點(diǎn)。其中，住宅投資5922億元，增長9.1%，回落0.1個百分點(diǎn)。

    自去年1月以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)14個月下滑。2013年末房地產(chǎn)投資增速為19.8%，2014全年降至10.5%，跌幅近五成。而到今年2月份，這一數(shù)值進(jìn)一步下跌至10.4%。

    與此同時，開發(fā)商土地購置面積仍然是負(fù)增長，地方供地不足或房企拿地意愿不高。從一季度的一線城市土地成交情況看，總成交建筑面積是近三年的最低點(diǎn)，僅為1132萬平米。

    不少開發(fā)商人士反映，去年9·30新政和降息降準(zhǔn)雖然一定程度上刺激了樓市，但到了今年一季度尤其是春節(jié)期間效應(yīng)已經(jīng)遞減，感覺房子“賣不動了”。

    銀行業(yè)人士指出，一季度，盡管降息之后房貸利率明顯下行，但在利率市場化、股市瘋狂和負(fù)債來源愈發(fā)不穩(wěn)定的背景下，銀行配置信貸的意愿依然不高，信貸的“量”依然偏緊。

    此外，房地產(chǎn)庫存持續(xù)創(chuàng)出新高。截至2015年2月，商品房待售面積6.4億平方米。按2014年商品房銷售面積12.1億平方米計(jì)算，在不考慮新竣工面積的情況下，全國商品房存銷比為6個月，而2012年7月降息帶動投資反轉(zhuǎn)時這個數(shù)字僅為3.5個月。

    除了高企的待售庫存，巨大的在建面積存量也是阻礙房地產(chǎn)開工的障礙。截至2015年2月，在建房屋施工面積48.3億平米，待售住房與在建住房需54個月才能賣掉。民生證券宏觀研究院執(zhí)行院長管清友認(rèn)為，過去幾年的投資實(shí)際上已經(jīng)透支了相當(dāng)一部分未來的居住需求。

    持續(xù)低迷的房地產(chǎn)開發(fā)投資疊加其他因素，導(dǎo)致一季度GDP下行。管清友預(yù)計(jì)，一季度經(jīng)濟(jì)增速大概率低于預(yù)期。經(jīng)濟(jì)下行壓力加大主要是因?yàn)閭鹘y(tǒng)增長引擎如房地產(chǎn)繼續(xù)失速，而新增長點(diǎn)又青黃不接。

    3月30日開始，中央各部委密集推出一系列政策“組合拳”提振樓市，包括央行等三部委降低購房貸款門檻，財(cái)政部出臺二手房交易稅收優(yōu)惠，國土資源部調(diào)整土地供應(yīng)機(jī)制等。

    中國國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長余斌認(rèn)為，這些政策對地產(chǎn)銷售增長將起到一定積極作用，并將適當(dāng)改善投資預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場軟著陸。

    政策可能進(jìn)一步放松

    任志強(qiáng)指出，3·30新政出臺后，已經(jīng)看到有房價(jià)在上漲，尤其是二手房。但二手房交易是個人行為，對于GDP沒有影響。只有一手房快速消化才能增加房地產(chǎn)投資，拉動GDP的增長。

    “當(dāng)然，政府不希望房價(jià)快速增長，否則首套房首付比例為什么是30%，二套房首付是40%，而沒有降至20%或10%，現(xiàn)在最主要的任務(wù)仍然是去庫存。”任志強(qiáng)說。

    因此，3·30新政并不足以讓房地產(chǎn)投資增速重回高位。余斌預(yù)計(jì)，2015年房地產(chǎn)投資同比增速將下降到7%左右，降幅比去年收窄。

    管清友也認(rèn)為，在樓市的天量庫存未消化前，地產(chǎn)投資回暖概率不大。任志強(qiáng)預(yù)計(jì)，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落至5%－7%。

    從房企的角度來看，CRIC研究中心房玲指出，2015年1季度土地市場較為冷清，企業(yè)拿地謹(jǐn)慎，其中重點(diǎn)房企拿地力度整體下滑且企業(yè)間分化明顯。

    據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1季度20家重點(diǎn)房企拿地總投入897億元，同比下降44%。其中17家房企均有不同程度的下滑，尤其是世茂和綠城，1季度均沒有拿地動作；此外，20家重點(diǎn)房企中，超過半數(shù)拿地銷售比低于平均水平。

    企業(yè)拿地投入的收緊一方面是因?yàn)?季度房企銷售情況普遍不佳，在“現(xiàn)金為王”的壓力下，房企拿地積極性不高。另一方面經(jīng)過過去兩年的存貨積壓，多數(shù)房企將去庫存作為2015年的首要目標(biāo)，拿地節(jié)奏均放緩。

    萬科董事會秘書譚華杰表示，雖然萬科手握重金，凈負(fù)債率降至十年來低位，但仍會傾向于考慮在存量市場拿地，因?yàn)橥恋卣信膾靸r(jià)格太高了，尤其是一線城市。

    此外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者綜合3月份以來萬科、保利、中海外、碧桂園等房企的2015年新開工和竣工計(jì)劃，發(fā)現(xiàn)絕大部分房企今年新開工都是持平或小幅下滑，各家房企均把消化存貨放在重要位置，也針對各自的存貨制定了分類處理措施。

    不過，房玲預(yù)計(jì)，隨著首套房貸最低兩成、二套房首付降至四成等利好政策的落地，預(yù)計(jì)5、6月份市場銷售情況將有明顯好轉(zhuǎn)，而隨著銷售情況的回暖，房企拿地積極性有望回升，但對此繼續(xù)保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

    四月土地市場已開始有回暖的苗頭，北京、石家莊等城市開始掛牌出讓土地。“四月份一二線土地市場將可能出現(xiàn)集中土地出讓。一線城市可能出現(xiàn)更多激烈爭奪的現(xiàn)象。”張大偉說。與此同時，城市劇烈分化，三四線城市將更難出讓土地。

    管清友分析，總體來看，一季度經(jīng)濟(jì)環(huán)比增速可能至多與去年持平(1.6%)，對應(yīng)的GDP增速在7%左右。

    在此背景下，他預(yù)計(jì)地產(chǎn)政策有望進(jìn)一步放松。不穩(wěn)地產(chǎn)不足以穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，尤其是在當(dāng)前地產(chǎn)市場多重承壓的情況下，中央應(yīng)該會繼續(xù)通過政策調(diào)整托底地產(chǎn)市場。預(yù)計(jì)下一步的措施可能包括調(diào)整個人所得稅征收標(biāo)準(zhǔn)、繼續(xù)調(diào)整公積金貸款額度、加快籌建國家住房銀行。

    張大偉認(rèn)為，后續(xù)二線城市地方政府將因?yàn)闇p少的土地出讓金，而推出多項(xiàng)刺激房地產(chǎn)政策。