樓市新政致成交量驟增 二手房市場重現(xiàn)活力

    據(jù)京華時報消息，從3月31日到4月1日零點，北京萬科旗下9個在售樓盤累計實現(xiàn)1.56億元的銷售總額。

　　第一財經(jīng)日報則報道，截至3月31日22時，推出“24小時不打烊”的融創(chuàng)杭州一天的銷售已經(jīng)突破了1億元大關(guān)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，新政對一二線城市的刺激要比三四線城市更為明顯，對于購房者來說，上半年將是一個很好的入市時機，隨著改善型需求的大規(guī)模釋放，一二線城市的房地產(chǎn)市場交易量將會在4月明顯升溫，三四線城市的樓市也將逐步回暖。

　　開發(fā)商加大推銷力度

　　周一，3月30日，央行在辟謠樓市將出臺利好政策后3個小時，就戲劇性地釋放了重磅“彩蛋”，一波力度類似于2009年救市政策的利好襲來——被稱作“330新政”：二套房商貸最低首付比例降至40%；公積金貸款購首套房最低首付20%，二套房最低30%；二手房營業(yè)稅由“滿五年”放寬為“滿兩年”。

　　對于被嚴厲調(diào)控政策打壓了4年的樓市來說，新政的出臺頗有一點“幸福來得太突然”的意思，開發(fā)商已無暇顧及央行的失信，第一時間里做出了快速反應(yīng)，開始了狂歡似的促銷。

　　據(jù)報道，“330樓市新政”出臺后，多家房企發(fā)布了“號外”，宣稱4月1日前，不漲價，不打烊，就等買房人來搶房，并將其命名為“零點行動”。

　　在北京，作為行動的發(fā)起者，北京萬科共有十個項目參與了“零點行動”，作為萬科“一哥”地位的挑戰(zhàn)者，北京綠地也發(fā)出“號外”，承諾旗下的5個項目不漲價，通宵賣房。另外，合生、首開和方興的多個項目，也高調(diào)宣稱開展“零點行動”，搶收買房人。

　　北京萬科官方統(tǒng)計顯示，截至4月1日零點，萬科在京9個在售樓盤來訪共165組客戶，認購認籌54套，累計實現(xiàn)1.56億元的銷售總額。

　　另據(jù)媒體報道，位于通州的合生濱江帝景在新政出臺當(dāng)晚成交12套，兩天成交量相當(dāng)于之前半個月。

　　樓市新政實施第一天，位于江蘇無錫的“萬科·信成道”售樓處挑燈夜戰(zhàn)。這一天，包括該樓盤在內(nèi)的無錫萬科四個樓盤聯(lián)合啟動“零點行動”，聲稱4月1日零時前“不漲價、不打烊”，只等客戶來搶房。而4月1日零時之后，這幾個樓盤將不同程度地提價。

　　在杭州，融創(chuàng)是第一個提出“24小時不打烊”的地產(chǎn)公司。“3月30日晚上連夜開會，直接決定31日所有項目都不打烊，預(yù)計顧客人數(shù)會爆掉。”融創(chuàng)杭州副總經(jīng)理邵佳表示，這個判斷來自多年的行業(yè)經(jīng)驗。

　　他沒有判斷錯。截至31日22時，整個融創(chuàng)杭州一天的銷售已經(jīng)破了1億。融創(chuàng)杭州的在售樓盤有6個。

　　中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院副院長、金融與證券研究所副所長趙錫軍表示，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)變?yōu)橐宰宰『透纳菩托枨鬄橹鳎诖吮尘跋鲁雠_的一系列樓市政策，有利于拉動市場成交，對去庫存有積極的作用。

　　二手房市場重現(xiàn)活力

　　不僅僅是新房瘋狂，二手市場也在一夜直接迅速升溫。

　　對于正打算購置二手房的人們來說，當(dāng)下最為直接的利好，是可選擇的房源范圍變大了。此前已經(jīng)在中介門店掛牌數(shù)月沒見動靜的2~5年普通住房，開始被更多購房者關(guān)注。

　　二套房首付比例下調(diào)、營業(yè)稅免征年限“5改2”力度很大，直接帶動市場走強，也釋放出房價將漲的信號，很多客戶之前都持觀望態(tài)度，新政出臺后“下手”的速度快了。

　　不少中介機構(gòu)表示，新政出臺第一天，客戶咨詢量驟增。多個店鋪在新政出臺當(dāng)晚就延遲打烊，忙于撮合客戶簽約，簽約量和價格都有不同幅度的上漲。

　　《第一財經(jīng)日報》援引深圳中原住宅部副總經(jīng)理謝建奎表態(tài)稱，3月30日17時許新政出臺后，短短幾個小時就讓深圳中原龍崗片區(qū)一天的成交量比往日上漲了三成。

　　個人房產(chǎn)金融服務(wù)專業(yè)機構(gòu)偉嘉安捷表示，央行年初的降息政策主要刺激了大批首次置業(yè)人群入市，此次新政則將刺激不少改善型置業(yè)人群入市。隨著營業(yè)稅“5改2”促使大批業(yè)主拋售手中房產(chǎn)，大量二手次新房涌入市場，成為市場供應(yīng)量的有力補充，購房者和可選擇的房源同時增加的情況，將有效刺激房貸市場成交量的上升，二手房市場將重現(xiàn)活力。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部則提醒購房者，營業(yè)稅的調(diào)整將使市場中低稅房源有所增加，但同時，這也將成為二手房業(yè)主單方面提價的動力?？傮w來看，雖然能夠直接受惠于此輪政策利好的購房者數(shù)量有限，稅費成本下降幅度也并不大，但政策對于預(yù)期的刺激仍將使市場整體交易熱情提升，未來成交量將進一步上升，不排除二季度房價出現(xiàn)一定上漲的可能性。

　　事實上，在新政出臺之前，二手房市場已經(jīng)先于新房出現(xiàn)升溫勢頭。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，3月，北京二手房成交達到了11218套，全月成交再次突破1.1萬套，環(huán)比同比均明顯上漲。價格方面，3月二手房價格為3.07萬元/平方米，環(huán)比2月再次上漲了0.7%。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，在目前市場成交的二手房源中，以北京為例，30%左右是需要交納營業(yè)稅的5年內(nèi)再交易房源，市場占比30%的這部分房源中，有60%是2-5年的，新政對于這部分房源的影響最大。中介預(yù)計，未來還將有更多此類房源進入二手房市場。

　　上半年仍以走量為主 價格波動不會太大

　　各大房企“長袖善舞”大力促銷，二手房主連夜?jié)q價，房產(chǎn)中介咨詢量、簽約量大增，這一切疊加起來確實營造出了市場強勢走紅的感覺，但購房人也不必過于擔(dān)心漲價問題。

　　業(yè)內(nèi)人士也指出，對于已經(jīng)沉寂很久的樓市來說，330新政所帶來的刺激會相對明顯，但絕不會是翻天覆地的，不會出現(xiàn)像2009年時市場突然的反轉(zhuǎn)。

　　事實上，在各大房企的高層決策層面上，開發(fā)商對于樓市的判斷依舊謹慎，之前因為利好政策任性漲價，結(jié)果陷入被動的經(jīng)歷，讓很多房企依舊堅持“以出量為主”。

　　周二，萬科召開了2014年的年報發(fā)布會，對于熱熱鬧鬧的樓市新政，萬科總裁郁亮表示：“任何政策都改變不了趨勢，從黃金時代到白銀時代這是市場發(fā)展趨勢，而政策對市場健康發(fā)展會起到至關(guān)重要的作用，但是本身并不改變趨勢。我們歡迎任何對房地產(chǎn)健康發(fā)展有利的事情，但是同樣深信不疑房地產(chǎn)白銀時代已經(jīng)來臨。”

　　另外，當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬(微博)也認為：“從新出臺的兩大政策看，政府的救市措施顯然沒有窮盡。地產(chǎn)政策還可能進一步松動，貨幣政策也許會繼續(xù)放寬，基建投資持續(xù)加碼。但‘330新政’也并非想給樓市帶來多大的震動，尤其是回歸到2008、2009年那樣的火熱更是不太現(xiàn)實，政府更希望通過‘330新政’讓樓市健康發(fā)展。”

　　部分證券機構(gòu)對于“330新政”刺激樓市的有效期也持保留態(tài)度。

　　國泰君安最新一期報告中預(yù)計，樓市會因“330政策”有一波小周期回升，會釋放規(guī)模龐大的改善型需求，但這是短期的春藥，長期的毒藥，改革的麻藥。房地產(chǎn)長周期拐點出現(xiàn)以后，刺激樓市實質(zhì)是透支未來需求，希望這是為改革手術(shù)贏得時間的麻藥。

　　民生證券的報告中也認為，鼓勵組合貸以及二套房首付比例的下調(diào)力度超預(yù)期，房地產(chǎn)市場短期壓力將緩解。但本輪房地產(chǎn)調(diào)整是短期因素（信貸偏緊）和中長期因素（政策回歸中性+高庫存+人口老齡化）共振的結(jié)果，現(xiàn)在救市只能緩解短期問題，但無法扭轉(zhuǎn)中長期趨勢。