樓市新政出臺半月 開發(fā)商漲價傾向明顯但未實施

    現(xiàn)在買房是不是好時機

　　各項房地產(chǎn)刺激新政實施半個月,北京樓市溫和升溫,房企漲價意愿明顯增強。業(yè)內(nèi)人士表示,可以預(yù)計的是,未來北京商品房住宅供應(yīng)將越來越高端化,這種情況下,可售的商品房住宅消化后,北京房價繼續(xù)上漲的可能性非常大。

　　在3·30托市政策的刺激下,2015年4月份的市場成交要明顯好于2014年同期,但是不及2013年。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出,雖然開發(fā)商欲調(diào)高價格的傾向非常明顯,但新房市場并未現(xiàn)明顯調(diào)價現(xiàn)象,短期內(nèi)多數(shù)在售新房項目表示仍會維持相對平穩(wěn)價格。北京青年報記者在采訪和調(diào)查中,無論是開發(fā)商還是業(yè)內(nèi)人士或是購房人均認為,對于有意買房的購房人,現(xiàn)在是出手的不錯時機。

　　新房

　　房企漲價意愿增強

　　根據(jù)第三方中介機構(gòu)的統(tǒng)計,4月第二周新建商品住宅網(wǎng)簽量為1478套,環(huán)比下降37.3%。純商品住宅成交(不含保障房、自住房,下同)704套,環(huán)比下降5.8%,成交均價為29363元/平米,環(huán)比微降0.9%。從數(shù)據(jù)上看,純商品住宅成交在經(jīng)歷了連續(xù)6周的上漲之后,上周稍有回落。但北青報記者從多家售樓處了解到,近期新入市項目賣的都不錯——3月30日樓市新政出臺并刺激下,4月北京各大售樓處購房人來訪量上升明顯,購房者入市積極性較之前大增。也正是如此,業(yè)內(nèi)人士認為,盡管數(shù)據(jù)上顯示上周成交有所回落,但是預(yù)計后續(xù)成交將保持穩(wěn)步回升的態(tài)勢。

　　調(diào)查還顯示,從成交價格來看,純商品住宅成交均價為29363元/平米,環(huán)比微降0.9%。但北青報記者在走訪多家售樓處也了解到,盡管眼下在售項目價格以平穩(wěn)為主,但是房企漲價的意愿較之前有所增加,甚至個別項目明確表示,已經(jīng)做好了調(diào)價準備。

　　此外,北青報記者從售樓處了解到,目前銀行貸款也比較寬松,首套房貸款88折的銀行包括農(nóng)行、中行、建設(shè)、交通、北京銀行、招商、華夏、渤海,9折優(yōu)惠的包括工商、郵儲、光大、中信、浦發(fā)、興業(yè)、農(nóng)商行。

　　二手房

　　新政后網(wǎng)簽量同比增五成

　　再看二手房,截至4月12日,北京市二手住宅網(wǎng)簽量為4553套,較上月同期增加53.6%。隨著市場熱度提升,未來網(wǎng)簽量將有進一步上升,預(yù)計本月網(wǎng)簽量將在3月份基礎(chǔ)上繼續(xù)增加并超過1月份水平。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,最近的北京樓市成交網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并未完全反映當下實際市場熱度,3·30后,特別是北京二手房因為營業(yè)稅的降低,整體成交明顯升溫,從房價看,成交均價也從9·30開始延續(xù)出現(xiàn)半年的上漲。

　　此外,盡管3月30日出來的樓市新政明確規(guī)定二套房首付降低,但北青報記者調(diào)查中了解到,二套房購房人比例并未顯著增加。這一方面是由于首套房認定標準修改后,認定為二套房的購房者的比例本身較低;另一方面也與新政后各銀行出具執(zhí)行細則較晚有關(guān)。免征營業(yè)稅由滿五年改為滿兩年后,部分滿兩年不滿五年的樓盤掛牌量有所增加,并有樓盤出現(xiàn)個別業(yè)主漲價現(xiàn)象,但買房人對此的認可度不高,成交房源仍以報價相對合理的房源為主。

　　供地

　　近兩年僅有4.5萬套商品房

　　公開數(shù)據(jù)還顯示,2013年4月至2015年4月,北京合計供應(yīng)包含住宅類用地地塊113宗,合計建筑面積為2046萬平米。在這2046萬平米中,只有1350萬平米為住宅用地,而且其中有800萬平米左右是自住房及各類保障房。實際商品房住宅用地最近兩年僅供應(yīng)了550萬平米左右,折算成為商品房住宅只有4.5萬套左右,只夠北京歷史成交最差的一年消化。

　　中原地產(chǎn)張大偉認為,按照目前市場供應(yīng)比例計算,這部分土地大部分將建設(shè)成為中高端物業(yè),以獲得市場溢價。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,目前最好賣的入門商品房住宅價格是2萬到3萬,而5萬到8萬的產(chǎn)品成交也日益活躍。

　　后市

　　政策對市場預(yù)期影響大

　　“3·30政策的受益群體主要以改善性需求為主,惠及面相對有限,但是其對市場預(yù)期的影響似乎更大,帶動的剛性需求也在明顯增加。” 鏈家地產(chǎn)市場研究部李巧玲認為,近期成交量雖然上漲,但周均成交依然位于1000套以下的偏低水平。一方面是由于適合剛需的新開項目不多,另一方面是由于網(wǎng)簽滯后影響,新政后入市的需求尚未完全在網(wǎng)簽中體現(xiàn)。隨著后期多個熱銷項目帶動,成交量會繼續(xù)上行。這將促使部分開發(fā)商調(diào)價欲望上升。但不能忽視的是,新房市場庫存問題依然比較突出,這構(gòu)成抑制新房價格過快上漲的主要因素,也正是如此,短期內(nèi),大部分在售新房項目會依然維持相對平穩(wěn)的價格。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉昨天告訴北青報記者,北京商品房住宅庫存已經(jīng)出現(xiàn)持續(xù)下調(diào)現(xiàn)象——相比2014年12月中旬的9.5萬套新建住宅庫存,目前北京可售庫存套數(shù)已經(jīng)降低到了8.3萬套,而且可以預(yù)計的是,未來北京商品房住宅供應(yīng)將越來越高端化,這種情況下,可售的商品房住宅消化后,北京房價繼續(xù)上漲的可能性非常大。也正是如此,對有購房需求的人而言,眼下出手不失為一個好時機。