房產(chǎn)新政激活二手房

    3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。財(cái)政部也發(fā)文，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

    二手房（房源、代理、租房）成交量增幅明顯

    新政后一周，中原地產(chǎn)銷(xiāo)售二手房5190套，傭金高達(dá)2.47億元，成為歷史單周最高。以傭金計(jì)算，對(duì)應(yīng)的簽約值達(dá)到了150億至160億；若按照每天8小時(shí)計(jì)算，平均每分鐘成交3.5套。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者表示，“因?yàn)槎愘M(fèi)的原因，3·30新政對(duì)市場(chǎng)肯定是個(gè)利好，成交量這方面最為明顯，尤其是二手房，很多人認(rèn)為是一個(gè)市場(chǎng)的信號(hào)。”但是按照張大偉的說(shuō)法，購(gòu)房者的支出并沒(méi)有因?yàn)槎愘M(fèi)的減免而減少，因?yàn)榉抠J又漲回來(lái)了。

    同時(shí)，3月份上海二手房指數(shù)為2911點(diǎn)，比2月上升6點(diǎn)，環(huán)比上漲0.23%，漲幅較2月擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)，但據(jù)新浪樂(lè)居統(tǒng)計(jì)，上周上海商品住宅的成交面積達(dá)27.9萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲53%，為今年最高值。上海二手房回暖趨勢(shì)已確立。

    搜房控股二手房集團(tuán)總裁蘇婕告訴《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者，“3·30新政后，從網(wǎng)站流量上看，4月1日達(dá)到網(wǎng)站近期來(lái)的一個(gè)高峰，我們4月份的整個(gè)流量比3月份上漲了25％，我相信這個(gè)流量最終還是會(huì)轉(zhuǎn)化成交易量。”

    愛(ài)屋吉屋的相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者分析道，“降息降準(zhǔn)，提高公積金的上限，現(xiàn)在又實(shí)行3·30新政。房地產(chǎn)影響的產(chǎn)業(yè)鏈條太長(zhǎng)了。”在其看來(lái)，政府“救市”迫于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有“不得不救”的理由。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩則是“中間派”，“我預(yù)計(jì)今年也就15萬(wàn)到16萬(wàn)套，15—17萬(wàn)套之間，不會(huì)到20幾萬(wàn)套，平均下來(lái)，一個(gè)月應(yīng)該是1.2萬(wàn)多套的成交量。”在林倩認(rèn)為，這是在北京最皆大歡喜的成交量，房?jī)r(jià)不會(huì)大漲，只會(huì)出現(xiàn)局部性地波動(dòng)，中介也可以很好，開(kāi)發(fā)商更不會(huì)倒，資金鏈自然不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，“房地產(chǎn)新政后，相對(duì)于去年，房地產(chǎn)的春天肯定來(lái)了，但是像2009年那樣的夏天不會(huì)來(lái)了”。

    二手房后市發(fā)展將愈加蓬勃

    鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，3月1日—3月30日，北京市二手住宅網(wǎng)簽量10152套，成交量環(huán)比上升17%，同比上升13.5%，成交均價(jià)則繼續(xù)保持相對(duì)平穩(wěn)狀態(tài)，環(huán)比微降1%。

    林倩對(duì)《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者坦言，3月份鏈家成交的量體中，60%以上都是降價(jià)房，舉個(gè)例子，業(yè)主委托給鏈家的價(jià)格是500萬(wàn)，最后成交總價(jià)是480萬(wàn)。只有降價(jià)才賣(mài)得掉，這就意味著，業(yè)主對(duì)成交總價(jià)不是那么堅(jiān)持，購(gòu)房者是愿意買(mǎi)的，但是市場(chǎng)房源很多，購(gòu)房者的選擇很多，如果業(yè)主在價(jià)格方面比較堅(jiān)持，一樣賣(mài)不掉。

    3·30新政后，眾多的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人因?yàn)檫@救市利好感到興奮，網(wǎng)絡(luò)上不乏各種鼓勵(lì)購(gòu)房者盡快入手的“口號(hào)”，“錯(cuò)過(guò)這一次，以后不要再買(mǎi)房”“2015不買(mǎi)房，再等30年”等等，林倩把這些理解為對(duì)政策的過(guò)分解讀，“我們是不贊成經(jīng)紀(jì)人去談?wù)摺⑷ヮA(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的，而且，就北京而言，目前為止沒(méi)有明顯上漲，事實(shí)上，這次的政策對(duì)成交量的增加有一定利好，但是不要忘了，北京是唯一在做20%個(gè)人所得稅的，稅還是重的，加上限購(gòu)，這兩個(gè)沒(méi)有解套，政策可能會(huì)對(duì)改善型住房有一定改善，所以說(shuō)利好是有限的。”

    在部分城市，隨著增量房的減少，二手房的市場(chǎng)將越來(lái)越大，事實(shí)上，有專家已提出，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入存量房時(shí)代，北京思源地產(chǎn)常務(wù)副總經(jīng)理、房通網(wǎng)科技有限公司副總裁楊皓告訴記者，“從二手房和一手房的比例來(lái)看，美國(guó)是12:1，臺(tái)灣是6:1，北京前幾年是二手超過(guò)一手，目前像北上廣這樣的一線城市比例是2：1，部分重點(diǎn)城市也進(jìn)入了存量房時(shí)代。”

    蘇婕則認(rèn)為在一線城市的“存量房時(shí)代”在前幾年就已經(jīng)到來(lái)，“目前二手房和一手房的比例并不高，還有很大發(fā)展的空間，二手房的發(fā)展會(huì)更加蓬勃。二三線城市還需要一點(diǎn)時(shí)間，它們新房的開(kāi)發(fā)量還是比較大的。”張大偉也認(rèn)為，去年一年房企積壓的成交量還是需要時(shí)間去消化的，一線城市房企在一兩個(gè)月過(guò)后，存在價(jià)格上漲的可能性，三四線就要消化庫(kù)存了。“從人口來(lái)看，一線城市的人口數(shù)量是增加的，也只能買(mǎi)二手房了，也可以說(shuō)進(jìn)入存量房時(shí)代了”。