政策暖風(fēng)吹散寒意 一線房企蠢蠢欲動(dòng)

    在三月樓市政策組合拳的撞擊之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在加快步伐“回”到居住功能本質(zhì)。而在成都這樣一個(gè)宜居型城市，剛需型和改善型產(chǎn)品更具有其獨(dú)特的爆發(fā)力。

　　4月，華西都市報(bào)將以“回顧”、“回歸”、“回響”、“回饋”四組關(guān)鍵詞，從一季度成都樓市特點(diǎn)、開發(fā)商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、購房者的需求調(diào)查等角度為您呈現(xiàn)4月成都樓市動(dòng)態(tài)。

　　在全國房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹下，一季度的成都樓市并未如期“升溫”，但“寒意”已有所減退，呈現(xiàn)出“初春”跡象。總的來看，一季度成都土地市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)小幅上漲，一線品牌企業(yè)入市拿地，幾場(chǎng)搶地行為異?；鸨?。一季度成都開盤個(gè)數(shù)只有57個(gè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于往年同期。此外，剛需產(chǎn)品依然大行其道，這也或?qū)⒊蔀?月份甚至是2季度樓市最大的變數(shù)。數(shù)據(jù)篇

　　土地供應(yīng)量下降成交量及樓面價(jià)小幅上漲

　　根據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，一季度，成都土地市場(chǎng)供應(yīng)量下降，但成交量及樓面價(jià)小幅上漲，一線品牌企業(yè)——萬達(dá)、保利、綠地、恒大、首創(chuàng)、中信等品牌房企積極拿地布局市場(chǎng)。一季度大成都共計(jì)供應(yīng)土地73宗，合計(jì)4294.99畝；成交土地53宗，合計(jì)3352.52畝，賣地總額接近150億。

　　從區(qū)域來看，近郊成為成都土地供銷主要區(qū)域，主城區(qū)依然持續(xù)有地塊供應(yīng)。一季度供地主要分布在近郊，主城區(qū)供應(yīng)924.03畝，遠(yuǎn)郊供應(yīng)597.51畝；成交土地中，主城區(qū)供應(yīng)652.49畝，遠(yuǎn)郊供應(yīng)436.98畝。

　　從用地性質(zhì)看，一季度大成都土地供應(yīng)無純住宅用地，而以住宅兼容商業(yè)為主，占總成交面積的67%；土地成交仍以住宅兼容商業(yè)為主；純商業(yè)用地成交面積高于商業(yè)兼容住宅用地，占總成交量的31%。銳理數(shù)據(jù)認(rèn)為，成都商業(yè)供地比重過高，是成都商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重過剩的根源。

　　住宅市場(chǎng)：

　　供銷價(jià)格下調(diào)剛需繼續(xù)大行其道

　　一季度大成都商品住宅成交531萬平，主城區(qū)住宅成交148萬平（不包含天府新區(qū)，天府新區(qū)將列為近郊板塊），價(jià)格都出現(xiàn)不同程度的下滑。成都主城區(qū)供、銷量均不達(dá)150萬方，價(jià)格環(huán)比小幅下調(diào)。開盤個(gè)數(shù)也只有57個(gè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于往年同期。

　　銳理數(shù)據(jù)表示，1季度成都各區(qū)銷售并不理想，存量壓力較大，新開工量持續(xù)走低，開發(fā)商還是在以價(jià)換量，預(yù)計(jì)市場(chǎng)在最后一周利好政策刺激下，在4月開始逐步回暖。

　　此外，剛需產(chǎn)品依然在一季度的成都樓市大行其道。一季度剛需面積段（70-130）占比達(dá)到 76%，剛改（110-150）占比持續(xù)下降，達(dá)21%，市場(chǎng)人士分析，在3.30新政后，剛改的下降局面或?qū)⒌玫脚まD(zhuǎn)。

　　開發(fā)商篇：

　　一線品牌企業(yè)積極入市拿地

　　開發(fā)商在一季度已經(jīng)蠢蠢欲動(dòng)，甚至在3月末表現(xiàn)出異常的“躁動(dòng)”。這集中體現(xiàn)在一線品牌企業(yè)積極入市拿地；以保利為首的大牌開發(fā)商一季度積極開啟品牌活動(dòng)，努力創(chuàng)收。

　　一季度的成都土地市場(chǎng)出現(xiàn)幾場(chǎng)火爆局面。藍(lán)潤連續(xù)砸入20億拿下市區(qū)內(nèi)兩宗高價(jià)地塊，創(chuàng)造出成都近幾年的單價(jià)新地王；恒大20億直接拿下成華區(qū)川棉廠地塊，表現(xiàn)出回歸主城區(qū)的堅(jiān)強(qiáng)決心；保利16億拿下武侯、天府新區(qū)、新都3塊共計(jì)182畝土地，今年貨值儲(chǔ)備已穩(wěn)居第一位；綠地1.7億布局雙流東升，開始進(jìn)軍近郊市場(chǎng)；SHINY FERN LIMITED郫縣掛牌拿地遇到“程咬金”，溢價(jià)率高達(dá)246.03%拿下去年已與政府談好的奧特萊斯地塊，多付出2億多土地成本……

　　在土地市場(chǎng)之外，開發(fā)商也并未“坐以待斃”。特別值得一提的是，保利在一季度推出多項(xiàng)高水平、大規(guī)模的活動(dòng)。

　　政策篇：

　　不要低估救市決心

　　銳理數(shù)據(jù)認(rèn)為，二套房首付比例降低，此政策的針對(duì)性特別強(qiáng)，對(duì)首次改善（剛改）型需求具有較大的支持作用，但剛改的占比并不大，所以并不能從整體層面改變改善型市場(chǎng)的狀況。剛改及奢侈型改善并不在此次放松的范圍內(nèi)（僅針對(duì)144平米以下普通住宅），這個(gè)政策對(duì)樓市的作用主要還是在信心的層面。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“中央放松，地方扶持”將是未來政策層面的主基調(diào)，并且后續(xù)還有利好政策相繼出臺(tái)。據(jù)悉，住建部正在重新定義自住型房屋和改善型需求房屋，二套房有望納入剛需范疇。而在3·30新政出臺(tái)后，溫州4月2日出臺(tái)“8條房地產(chǎn)新政”，劍指“促量穩(wěn)價(jià)”。浙江省公積金也出臺(tái)新規(guī)，自4月3日起，職工及配偶共同申請(qǐng)貸款的，最高額度由80萬元提高到100萬元。

　　預(yù)測(cè)篇：

　　不可高估救市效果

　　雖然政策層面利好不斷，但對(duì)于這些政策“暖風(fēng)”產(chǎn)生的效果，業(yè)內(nèi)人士卻并不樂觀。根據(jù)相關(guān)調(diào)查，仍有過半網(wǎng)友認(rèn)為房價(jià)太高，暫時(shí)不會(huì)考慮購買；還有8.7%的網(wǎng)友認(rèn)為錢投股市更靠譜，不買的主因仍是價(jià)格太高。中青輿情監(jiān)測(cè)室顯示，35.9%的網(wǎng)友認(rèn)為新政策意在救市，28.4%的網(wǎng)友表示仍舊買不起房子。行業(yè)專家等分析人士對(duì)此持謹(jǐn)慎態(tài)度。“市場(chǎng)依然還是那個(gè)市場(chǎng)”、“釋放信號(hào)意義大于實(shí)際”成為共識(shí)。

　　銳理數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)二季度成都房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)小幅的回暖，剛需市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)太大變化，改善型市場(chǎng)還是兩極分化。整體而言，2015年成交量會(huì)有所上升，成交價(jià)格會(huì)止跌企穩(wěn)，甚至出現(xiàn)小幅攀升，但幅度不大（基本與經(jīng)濟(jì)增速持平）。