房產(chǎn)政策近期密集調(diào)整 房企應(yīng)審時度勢以價換量

    不過中國的房地產(chǎn)市場距離成熟尚有時日，高儲蓄背景下投資渠道的相對有限，則又在客觀上驅(qū)動投機、投資需求伺機而動。

    房地產(chǎn)政策近期迎來密集調(diào)整，其中包括二套房商業(yè)貸款首付最低降至四成，公積金貸款首套房首付降至兩成，二套房首付最低降至三成，個人所購普通住房對外銷售免征營業(yè)稅年限由5年以上降至2年以上，等等。

    這些政策變化符合房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律。畢竟，此前連續(xù)多年的緊縮性調(diào)控，本就屬于“房價過快增長”市況下的應(yīng)急性干預(yù)。而目前房地產(chǎn)市場一系列基本面變化，已經(jīng)或者正在漸次落定，同時房地產(chǎn)投資與消費依然對穩(wěn)增長、促民生具有較強正向作用，因此，這種變與不變的雙重判定，決定了房地產(chǎn)政策理當(dāng)因時回歸到“鼓勵居民自住性、改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展”的正?；{(diào)。

    不過中國的房地產(chǎn)市場距離成熟尚有時日，高儲蓄背景下投資渠道的相對有限，則又在客觀上驅(qū)動投機、投資需求伺機而動。那么，房地產(chǎn)市場會不會因為政策趨松老調(diào)重彈呢？答案顯然是否定的，依據(jù)在于：

    首先，盡管中國樓市是一個不完全的市場，但這個不完全的市場終究要接受市場供需關(guān)系支配性的影響，而這方面，目前關(guān)于全國樓市基本性的判斷是，市場總體格局已經(jīng)從此前多年供小于求轉(zhuǎn)為供略大于求，部分地區(qū)甚至已出現(xiàn)供給明顯過剩現(xiàn)象。譬如有研究表明，截至2014年底，不包括在建面積的全國城鎮(zhèn)住房存量已超過232億平方米，即使包含外來流動人口在內(nèi)的城鎮(zhèn)常住人口的人均住房面積，也已達到34平方米。

    其次，排除總量過剩趨向，單以目前房價相對堅挺的一線城市而論，推動房價上行的動力也未必如想象中那樣歷久彌堅。其供需狀況以去庫存周期（待售面積/月銷售面積）來看，廣州在10 ~ 15個月之間，北京、上海和深圳則都在15個月上下波動。而業(yè)界認為，這一指標(biāo)一般不宜超過10 ~ 12個月。此外，一線城市與其他城市不同的是，其短期政策取向尚未見“限購”松動的跡象，而長期政策取向則更需要服從于“嚴格控制特大城市人口規(guī)模”的總體部署。

    第三，目前出現(xiàn)的政策松動，仍然是一種有限度的松動。即使再退一步而言，譬如房貸政策進一步放松，但隨著利率市場化進程的加快、銀行自身商業(yè)化改造的加深，以及房地產(chǎn)作為抵押物的預(yù)期價格變化，都會在另一個方向上制約銀行配置房貸的意愿，并最終影響到房貸實際投放的數(shù)量與價格。

    商界有句戲言稱，“只要站在風(fēng)口，連豬都會飛”。現(xiàn)在，對于剛剛走出“黃金十年”的房地產(chǎn)企業(yè)（其實也包括“炒房團”）來說，必須認識到：自己曾經(jīng)所站的風(fēng)口已經(jīng)過去，目前的房地產(chǎn)市場，跟風(fēng)式、排浪式消費階段基本結(jié)束。因此，無論從其自身發(fā)展，或是消費者福利，乃至中國經(jīng)濟長治久安計，都應(yīng)該打消幻想，審時度勢，深入領(lǐng)會政策導(dǎo)向，充分把握政策機遇，通過以價換量，贏取長期平穩(wěn)健康發(fā)展。