“新政”利好改善性置業(yè) 近期出臺(tái)了哪些政策

    日前，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在答記者問(wèn)時(shí)提出，支持自住性住房和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。而后時(shí)隔不久，3月30日央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知：對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%；使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付30%。同日，財(cái)政部也下發(fā)通知：個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅，從而宣告了營(yíng)業(yè)稅“五改二”政策的落地。

    購(gòu)置二套型改善

    二套房首付比例下調(diào)至40%乃至30%，帶來(lái)的最大利好在于改善性需求置業(yè)的門(mén)檻得到大幅的降低。以一套200萬(wàn)元的住房進(jìn)行計(jì)算，如果按調(diào)整前的政策，首付款需要120萬(wàn)元，而按照調(diào)整的政策計(jì)算，首付款則只需要80萬(wàn)元，即少付40萬(wàn)元。

    明源地產(chǎn)研究院認(rèn)為，門(mén)檻的降低，勢(shì)必帶來(lái)改善性購(gòu)房需求的積極釋放。尤其是商業(yè)房貸放松力度超預(yù)期，寬松程度回到2010年4月“國(guó)十條”之前。改善性需求已經(jīng)成為近幾年的主要?jiǎng)傂?，首付?0%降低到40%，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，大約可以增加10%至15%的有效購(gòu)買(mǎi)需求。預(yù)計(jì)整個(gè)市場(chǎng)的成交量在4月份會(huì)迎來(lái)快速上漲，創(chuàng)造2014年以來(lái)的成交高峰，一二線城市的房?jī)r(jià)極有可能上漲。而對(duì)于大量的三四線城市來(lái)說(shuō)，人口基數(shù)不足決定了改善需求不會(huì)有大量的反彈。

    記者在梅江、中北鎮(zhèn)等項(xiàng)目售樓處采訪時(shí)看到，自新政實(shí)施以來(lái)，前來(lái)看房的置業(yè)者比之前多了不少。一位姓孫的置業(yè)者告訴記者，自己關(guān)注的房源面積大多是140平至150多平方米的大戶型，屬于改善性住房，“因?yàn)閼粜兔娣e較大，總房款較高，就算是貸款，一下子能拿出六成首付的畢竟壓力太大，因此之前也就將改善的意愿暫時(shí)放下。但新政出臺(tái)之后，二套房的首付門(mén)檻降低了，我們又開(kāi)始動(dòng)起了購(gòu)置二套房子的念頭。”

    記者在采訪時(shí)還發(fā)現(xiàn)，一直以來(lái)，改善性置業(yè)在市場(chǎng)影響力中次于剛性需求。然而，這一現(xiàn)象從去年開(kāi)始出現(xiàn)“換位”，部分高端改善性置業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了蓋過(guò)剛需的勢(shì)頭。究其原因，主要是改善性高端住宅項(xiàng)目不論從產(chǎn)品質(zhì)量還是服務(wù)上都更加注重品質(zhì)。面對(duì)更多人群的務(wù)實(shí)需求，各類(lèi)改善性項(xiàng)目改變了以往的概念炒作，轉(zhuǎn)而將更實(shí)用的產(chǎn)品和完善的物業(yè)服務(wù)體系推向市場(chǎng)，其品質(zhì)的完善讓高端改善性產(chǎn)品銷(xiāo)量穩(wěn)步前進(jìn)。

    重新購(gòu)置型改善

    除了購(gòu)置第二套為改善性住房的置業(yè)者外，也有相當(dāng)比例的置業(yè)者是在將目前居住的住房賣(mài)掉之后，再購(gòu)置一套房產(chǎn)作為改善的。在這方面，新政的推出無(wú)疑加快了他們改善的速度。

    記者在采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨一個(gè)結(jié)構(gòu)性的矛盾，年輕人對(duì)購(gòu)房普遍具有剛性需求，但購(gòu)買(mǎi)力卻相對(duì)不夠；而改善性置業(yè)者有購(gòu)置第二套房的打算，但首付比例又太高。此次新政的實(shí)施無(wú)疑將會(huì)刺激改善性購(gòu)房促需求的提前釋放，促使他們賣(mài)掉手中的小戶型，購(gòu)買(mǎi)大戶型。

    按照最新的規(guī)定，從3月31日起，個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住房營(yíng)業(yè)稅免征年限由5年降低為2年購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅，非普通住宅差額征收營(yíng)業(yè)稅的年限也是5年。按照此次新政來(lái)看，2010年至2013年之間成交的商品房應(yīng)該是受影響最大的。這是因?yàn)橹斑@些項(xiàng)目在二手房市場(chǎng)成交時(shí)，按調(diào)整前政策都要按相應(yīng)的規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅，而現(xiàn)在則可以免征或者差額征收。在二手房交易成本中，由于營(yíng)業(yè)稅占據(jù)了納稅的較大比例，從而直接制約了二手房的交易，尤其是在一手房市場(chǎng)不斷優(yōu)惠促銷(xiāo)的局面下，甚至出現(xiàn)了一二手房的價(jià)格倒掛的情形。營(yíng)業(yè)稅免征門(mén)檻由此前的5年變成2年，等于鼓勵(lì)手里持有房產(chǎn)的居民拋售房產(chǎn)，稅收的減少將使得樓房的流動(dòng)性得到增強(qiáng)，從而提高樓市交易的活躍度。

    對(duì)于營(yíng)業(yè)稅免征年限的做法，以前也出現(xiàn)過(guò)為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府出臺(tái)同樣政策的舉措。從實(shí)際情況來(lái)看，此舉對(duì)促進(jìn)二手房市場(chǎng)的交易，都能夠起到很大的作用，同時(shí)，也間接地促進(jìn)一手房市場(chǎng)上改善性需求的入市。

    天津南開(kāi)大學(xué)房地產(chǎn)金融與法律研究中心主任徐保滿此前在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)積累了更多需求，所以需要對(duì)市場(chǎng)有所釋放。這無(wú)非是將供求關(guān)系作為調(diào)整，特別是改善性需求的，我們也要把它看做是剛需，也就是說(shuō)自主性和改善性現(xiàn)在都呈現(xiàn)出剛需的狀態(tài)。

    相關(guān)鏈接

    近期出臺(tái)的樓市政策

    大面積松綁限購(gòu)

    2014年，樓市的遇冷經(jīng)歷了前所未有的低迷。到了下半年，地方政府紛紛出手救市，實(shí)施了3年多的樓市“限購(gòu)令”在多地以各種形式退出歷史舞臺(tái)，成為第一波救市潮。到目前為止，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中，僅剩北京、上海、廣州、深圳、三亞還沒(méi)有解除限購(gòu)。

    房貸新政和降息政策

    2014年的“9·30”房貸新政出臺(tái)，松綁房貸、降息、降準(zhǔn)被視為第二波救市政策。幾個(gè)月內(nèi)央行兩次降息、一次降準(zhǔn)，目前五年期以上的商業(yè)貸款利率是5.9%，是11年來(lái)最低的貸款利率。業(yè)界分析，目前已進(jìn)入降息通道，未來(lái)還有降息降準(zhǔn)的可能。

    多地實(shí)施公積金新政

    繼“9·30”央行新政發(fā)布之后，去年10月9日，住建部、財(cái)政部及央行三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，主要包括降低公積金 貸款門(mén)檻、提高公積金貸款額度以及推進(jìn)公積金異地貸款等方面內(nèi)容。其后的一個(gè)多月時(shí)間里，已有超過(guò)32個(gè)省市陸續(xù)出臺(tái)了公積金貸款調(diào)整細(xì) 則，主要體現(xiàn)在降門(mén)檻、提額度、認(rèn)貸不認(rèn)房以及實(shí)現(xiàn)異地貸款這幾方面。

    國(guó)土部住建部“新政”落地

    3月25日，國(guó)土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求2015年各地有供、有限， 合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模；優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整；多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)；部門(mén)聯(lián)動(dòng)，加大市場(chǎng)秩序和供應(yīng)實(shí)施監(jiān)督力度。