一系列新政后買房時(shí)機(jī)到來？ 專家詳解五大訣竅

    3月30日，多部委連發(fā)兩文調(diào)整樓市相關(guān)政策，二套房首付比例從六成降低到四成，二手房交易免營(yíng)業(yè)稅年限從五年縮短至兩年。消息一出，剛需客、換房族一片歡騰，而房地產(chǎn)市場(chǎng)成交也迅速對(duì)政策作出反應(yīng)。

    政策發(fā)生重大變化，眼下是否是買房最佳時(shí)機(jī)？未來房?jī)r(jià)到底是漲還是會(huì)跌？這些問題永遠(yuǎn)考驗(yàn)著每個(gè)準(zhǔn)購房者。專家表示，認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)是關(guān)鍵，但購房者心態(tài)不要過于貪婪，自住型、改善性的剛需購房族買房還是盡量選擇早些出手。

    樓市政策調(diào)整幅度連連超預(yù)期

    【政策】

    3月30日，多部委房地產(chǎn)重量級(jí)政策密集出臺(tái)，從降低居民購房門檻和降低二套房交易成本兩方面，進(jìn)一步提升增加房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性，促進(jìn)成交與居民住房需求的兌現(xiàn)，被外界稱為“330新政”。“330新政”后，進(jìn)一步的政策走勢(shì)引人關(guān)注。

    4月10日，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于落實(shí)《政府工作報(bào)告》重點(diǎn)工作部門分工的意見，其中對(duì)公積金改革、穩(wěn)健貨幣政策、全面完成“營(yíng)改增”、放寬戶籍遷移、控制超大城市人口、城鎮(zhèn)化試點(diǎn)擴(kuò)大、土地制度改革、棚戶區(qū)改造等樓市中長(zhǎng)期發(fā)展有著重大影響的政策著墨不少。

    值得注意的是，該文件第六章提到，15部委負(fù)責(zé)堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，并再次強(qiáng)調(diào)要“落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

    就在中央連連出手調(diào)整樓市政策的同時(shí)，各地也紛紛采取“自選動(dòng)作”，其中公積金政策的調(diào)整最為集中和迅速。

    4月9日，上海公積金中心發(fā)布關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款額度上限和二手房貸款年限的通知。而在此兩天前，深圳公積金新政剛剛落地。更早的3月中旬，北京國(guó)管公積金也調(diào)整個(gè)人賬戶余額認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。而廣州住房公積金管理中心則對(duì)外表示，目前正在研究公積金中心貼息的商業(yè)貸款優(yōu)惠政策。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到4月9日，已有浙江、安徽2個(gè)省級(jí)、福州、深圳、蘭州、成都、上海5個(gè)市級(jí)的公積金管理中心發(fā)布了公積金新政。各地政策的調(diào)整均主要集中于降低首付比例、提高公積金貸款額度、放寬公積金使用條件等方面。

    中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉分析，預(yù)計(jì)未來各地對(duì)于公積金新政會(huì)繼續(xù)細(xì)化，會(huì)有更多公積金制度出臺(tái)。而對(duì)于六部委其他政策，預(yù)計(jì)各地也會(huì)出臺(tái)相對(duì)應(yīng)的詳細(xì)落地細(xì)則。

    一線城市周成交量同比大漲超五成

    【新房】

    “330新政”中的房貸政策調(diào)整，對(duì)自住和改善性的剛需購房者而言，無疑有效增強(qiáng)了支付能力、降低了置業(yè)門檻。受政策調(diào)整帶來的利好影響，部分城市新建住宅市場(chǎng)成交量已經(jīng)出現(xiàn)同比大幅上漲，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生明顯轉(zhuǎn)向。

    CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，在“330新政”出臺(tái)后的3月30日至4月5日的一周內(nèi)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的38個(gè)城市成交面積與去年同期相比，成交量整體上漲19.5%，其中29個(gè)城市同比上漲，一線城市同比漲幅最大更是超過五成。

    據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布的新政后首周全國(guó)主要城市房產(chǎn)交易情況，“330新政”落地后一周之內(nèi)，盡管全國(guó)38個(gè)重點(diǎn)城市中仍有超過六成的城市成交面積環(huán)比下降，同去年同期相比成交量整體上漲19.5%。

    其中，尤其以一線城市的漲幅最為顯著，平均同比上漲幅度達(dá)到51.4%。一線城市中，北京同比上漲66.9%居首；廣州上漲56.2%緊隨其后；上海和深圳分別上漲35.67%和33.2%，分列三、四名。

    廣發(fā)證券最新的房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告則顯示，同一時(shí)間段其監(jiān)測(cè)的城市成交量復(fù)蘇趨勢(shì)明顯，環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和珠三角成交繼續(xù)復(fù)蘇，但不同的二線城市漲跌互現(xiàn)。成交大幅改善導(dǎo)致12大城市去化速度繼續(xù)呈現(xiàn)加快趨勢(shì)。

    “前期各類購房支持政策的利好效應(yīng)已經(jīng)逐步傳導(dǎo)到成交層面。”研報(bào)稱，其統(tǒng)計(jì)的67城市一手房成交在3月底終現(xiàn)增長(zhǎng)，同比微漲3%，成交逐步向上修復(fù)。“我們認(rèn)為成交將加快回暖，大中城市4、5月份單月成交同比增長(zhǎng)20%是大概率事件。”

    廣佛改善型買家積極入市

    【二手】

    相比新房市場(chǎng)“量漲價(jià)穩(wěn)”的復(fù)蘇景象，二手房市場(chǎng)在新政后反應(yīng)更為激烈，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生明顯變化，買家迅速簽約，賣家當(dāng)場(chǎng)反價(jià)等情況層出不窮，改善性需求入市熱情明顯提高。而受營(yíng)業(yè)稅政策利好影響，廣州等城市二手房掛牌量迅速上升，大量二手房源進(jìn)入市場(chǎng)，整個(gè)二手樓市呈現(xiàn)供需兩旺的“小陽春”景象。

    相關(guān)網(wǎng)站二手房數(shù)據(jù)顯示，廣州3月二手房掛牌量環(huán)比提升16.98%，掛牌價(jià)格環(huán)比提升1.55%，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的熱鬧景象。4月初，在經(jīng)歷“330新政”之后，業(yè)主與買家入市積極性進(jìn)一步提升。廣州3月30—31日二手房網(wǎng)簽數(shù)量高達(dá)200宗，超過前一周網(wǎng)簽數(shù)量總和。

    而據(jù)相關(guān)網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月30日—4月5日廣州二手房網(wǎng)簽量逼近900宗，是一年以來二手房網(wǎng)簽量最多的一周，環(huán)比上升35%，同比大漲超過50%。

    在新政出臺(tái)后這波“速戰(zhàn)速?zèng)Q”的成交小高潮當(dāng)中，改善型買家占據(jù)廣州二手住宅市場(chǎng)的主力。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，新政出臺(tái)后首周改善型換房個(gè)案占整體成交的57%，而新政出臺(tái)前一周，改善型換房個(gè)案僅占當(dāng)時(shí)整體成交的35%。

    二套房貸首付的下降，促使改善型換房者入市門檻較新政出臺(tái)前明顯下降，在新政出臺(tái)后優(yōu)質(zhì)的中大戶型物業(yè)，就受到換房客的重點(diǎn)關(guān)注，市場(chǎng)交投活躍度隨即被激活。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，面積在120平方米以上中大戶型物業(yè)成交比例從新政出臺(tái)前一周的19%上升到新政出臺(tái)后首周的22%。

    而佛山桂城、鹽步等與廣州相鄰的區(qū)域，新政出臺(tái)后改善型購房者入市積極性同樣亦被激活。“當(dāng)?shù)匦抡雠_(tái)前一周幾乎只有首次置業(yè)者獨(dú)撐二手房市場(chǎng)，新政后面積在120-144平方米的中大戶型二手房成交比例明顯增加，改善型換房個(gè)案占比馬上飆升到三成。”合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明說。

    “二套房貸首付下調(diào)的確促使一批首次換房的改善型購房者加速入市。”梁燕明分析，新政出臺(tái)后不少成交個(gè)案的買家，都是春節(jié)前就開始看房，春節(jié)后二手市場(chǎng)上業(yè)主的讓價(jià)空間就已經(jīng)出現(xiàn)一定程度的收窄，而新政出臺(tái)后，已看中心儀物業(yè)的買家就按捺不住，馬上下決定簽約以防之后業(yè)主坐地起價(jià)。

    樓市基本面將進(jìn)入實(shí)質(zhì)改善階段

    【趨勢(shì)】

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，根據(jù)有“分類指導(dǎo)、因地施策”的原則，以及“支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的基調(diào)，不同的城市未來在面臨不同的市場(chǎng)表現(xiàn)同時(shí)，也可能在政策有不同的走向。

    “從目前的政策力度看，后續(xù)基本面將有一個(gè)持續(xù)性的恢復(fù)。”廣發(fā)證券最新房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告分析，配合目前政策環(huán)境，二季度大中城市成交面積有望實(shí)現(xiàn)20%增長(zhǎng)。

    中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉也認(rèn)為，在新政影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖明顯，但另一方面也分化加劇。一二線城市已經(jīng)開始出現(xiàn)小陽春，三四線城市樓市受到新政的影響較小。在三四線城市庫存高企的背景下，即使信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。

    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一日前也表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上還處在軟著陸過程中，但因地區(qū)差異大，一些地方期望回升的時(shí)間要早一些。一些庫存量大、在建規(guī)模大、人口聚集能力不足的地方，軟著陸的時(shí)間可能要長(zhǎng)一些。

    不過，朱中一也強(qiáng)調(diào)，由于中國(guó)的城鎮(zhèn)化仍然在快速發(fā)展過程當(dāng)中，剛需仍然存在。今年的政策比較寬松，除了少數(shù)存量房過大的城市以外，多數(shù)地方的市場(chǎng)今年能夠?qū)崿F(xiàn)軟著陸的。“比如像廣東，好多指標(biāo)都是好于全國(guó)平均指標(biāo)，再比如說北、上、廣、深等地，或者是供求平衡的地方，市場(chǎng)復(fù)蘇是比較快的，今年的情況肯定要好于去年。”

    剛需購房者

    “該出手時(shí)快出手”

    專家詳解購房五大訣竅

    ■指南

    房產(chǎn)作為大額支出，在家庭財(cái)產(chǎn)中占據(jù)重要的位置。盡管是“剛需”，但此類購房者同樣對(duì)所選購的房產(chǎn)有保值增值的需要。那么，何時(shí)買房才是最佳時(shí)機(jī)？未來房?jī)r(jià)到底是漲還是跌？

    專家表示，認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)是市民買房置業(yè)、投資的關(guān)鍵，因?yàn)槭袌?chǎng)總是風(fēng)云變幻，機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)瞬即逝，買房時(shí)該出手時(shí)就該出手。所謂“萬變不離其宗”，買房者如果掌握了抓住“時(shí)間窗”、選擇名牌開發(fā)商、考量交通與配套及物業(yè)管理水平、看準(zhǔn)區(qū)域的發(fā)展走勢(shì)等幾個(gè)小訣竅，房子買到便是賺到了。

    訣竅一：把握市場(chǎng)尚未完全復(fù)蘇階段的機(jī)會(huì)

    “分析樓市近二十多年發(fā)展情況可以得到這樣的結(jié)論，無論房?jī)r(jià)是漲還是跌，作為剛需族，買房還是盡量選擇早些出手。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示。

    張宏偉表示，回顧過去幾年，購房者已經(jīng)錯(cuò)過了2008年、2011年兩輪市場(chǎng)低谷期的購房最佳窗口期。大部分開發(fā)商將推盤計(jì)劃安排在2015年春節(jié)之后，尤其是2015年4月底和5月份。從二季度樓市開局表現(xiàn)來看，樓市去庫存壓力仍在，開發(fā)商集中推盤競(jìng)爭(zhēng)壓力大，市場(chǎng)尚未完全復(fù)蘇，仍然是相對(duì)較佳的購房時(shí)機(jī)。

    訣竅二：選擇適合自己的房源更重要

    剛需買房，往往先看房?jī)r(jià)，然后才考慮房子性能問題。實(shí)際上，買房不僅要看房?jī)r(jià)，更要看這套房子適不適合自己。小區(qū)環(huán)境、車位配比、戶型、樓盤品質(zhì)，任何因素有短板，都會(huì)影響到今后的居住舒適度。

    張宏偉認(rèn)為，對(duì)于買房是用于自住的剛需購房者來說，如果覺得所選擇的房子各方面都比較中意，那就不必過多考慮是否是買房的合適時(shí)機(jī)，應(yīng)該果斷出手。

    訣竅三：選擇名牌開發(fā)商規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

    放眼身邊，經(jīng)常會(huì)看到好多朋友因買房而出現(xiàn)糾紛。其實(shí)留心一下，導(dǎo)致買房者購買煩惱的，大多是選擇了那些開發(fā)實(shí)力不強(qiáng)、信譽(yù)不好的開發(fā)商，從而造成不能按時(shí)交房，房子質(zhì)量太差等問題，甚至出現(xiàn)個(gè)別房企“跑路”現(xiàn)象，給購房者或投資客帶來巨大損失。

    訣竅四：考量交通與配套及物業(yè)管理水平

    買房其實(shí)買的就是生活，而這個(gè)生活就跟小區(qū)的種種配套息息相關(guān)。而為了未來生活的幸福美好，生活需要、工作需要、居住需要等方面的要求，是購房者在買房的時(shí)候必須要想到的。相反，如果購房者在買房時(shí)沒有周全考慮小區(qū)的相關(guān)配套，就有可能給生活帶來無盡的麻煩。

    同時(shí)要看樓盤升值與否，小區(qū)物業(yè)管理水平及樓盤配套不能忽視。在消費(fèi)者眼中，出色的小區(qū)物業(yè)管理會(huì)為升值增添砝碼。另外，樓盤自身優(yōu)越的配套設(shè)施也是必不可少的。

    訣竅五：買“預(yù)期”才有升值潛力

    張宏偉認(rèn)為，剛需購房要學(xué)會(huì)買預(yù)期，這樣房子以后的升值潛力才會(huì)大。所謂買預(yù)期，就是看一個(gè)區(qū)域的發(fā)展走勢(shì)。城市發(fā)展的總趨勢(shì)基本代表了樓市今后發(fā)展的空間。

    買“預(yù)期”主要是兩點(diǎn)：一看近兩年國(guó)家有關(guān)部門房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的主要方向；二看城市規(guī)劃等部門近幾年與以后有怎樣的大動(dòng)作。

    對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來講，唯一不變的原則--選擇好的地段，如城市CBD、副中心、軌道交通主要交通樞紐站點(diǎn)附近等。另外，購置商鋪也要看好樓盤所在地段、今后商貿(mào)發(fā)展情形。如果附近人氣不旺，絕不能購買。