商用地產(chǎn)40年后歸誰(shuí)：會(huì)不會(huì)被國(guó)家收回

    商用地產(chǎn)40年后歸誰(shuí)

    近年來(lái),隨著不少商業(yè)立項(xiàng)的樓盤(pán)也紛紛以住宅名義對(duì)外銷(xiāo)售(即商住兩用房),購(gòu)置商業(yè)性用房用于居住,逐漸成為一種常見(jiàn)的社會(huì)現(xiàn)象。在北京、上海等城市,由于限購(gòu)政策和價(jià)格,大量剛需人群同樣選擇購(gòu)買(mǎi)商業(yè)性用房用于自住。

    但根據(jù)相關(guān)規(guī)定,商用房產(chǎn)權(quán)年限為40年,低于普通住宅的70年產(chǎn)權(quán),因此許多商用房業(yè)主芒刺在背。有法律界人士表示:“物權(quán)法給了住宅明確的說(shuō)法,但商業(yè)用地上的房屋尚存爭(zhēng)議。”40年后,商業(yè)地產(chǎn)的使用權(quán)歸誰(shuí)?會(huì)不會(huì)被國(guó)家收回?這成為不少人關(guān)注的問(wèn)題。

    購(gòu)買(mǎi)了商住兩用房的業(yè)主小東發(fā)現(xiàn),商住兩用房的二手房?jī)r(jià)格滑坡之快超乎他的預(yù)計(jì)。以北京市大興區(qū)某小區(qū)為例,根據(jù)北京鏈家地產(chǎn)銷(xiāo)售人員艾紅(化名)介紹:“去年春節(jié)之后,這邊的商住房?jī)r(jià)格大幅下降,到現(xiàn)在每平方米的價(jià)格已經(jīng)快和2009年業(yè)主購(gòu)買(mǎi)一手房時(shí)的價(jià)格持平了,相對(duì)而言,普通住宅要穩(wěn)定一些。”

    “主要還是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)問(wèn)題,住宅是70年,商住房是40年。”艾紅說(shuō)。產(chǎn)權(quán)期限問(wèn)題,直接影響了“商住兩用”項(xiàng)目的房?jī)r(jià)。據(jù)了解,除核心區(qū)外,北京不少“商住兩用房”二手房?jī)r(jià)格均低于同地段住宅。

    根據(jù)亞豪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供的數(shù)據(jù),據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),北京市目前有20多個(gè)“商住兩用”項(xiàng)目在售,每月成交量均在二三百套,市場(chǎng)處于穩(wěn)定狀態(tài)。而在上海、廣州、成都、沈陽(yáng)等諸多城市,都能看到此類(lèi)項(xiàng)目的身影,它們被冠以“酒店式公寓”、“Loft公寓”等名義對(duì)外銷(xiāo)售。但毫無(wú)例外,這些“商住兩用”項(xiàng)目并不擁有普通商品住宅的70年產(chǎn)權(quán)。

    “我國(guó)2007年出臺(tái)的物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的,自動(dòng)續(xù)期;非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期,并無(wú)自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定。”中唐律師事務(wù)所房地產(chǎn)律師徐斌說(shuō)。

    不僅小東這樣的商住房業(yè)主,我國(guó)所有非住宅地產(chǎn)持有者,都要面對(duì)土地使用權(quán)到期帶來(lái)的問(wèn)題。以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月11日發(fā)布的《2015年1～2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況》為例,2015年1～2月份,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8786億元,其中非住宅投資2864億元,占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重的32.6%;非住宅房屋施工面積172220萬(wàn)平方米,占房屋施工面積的30.2%。

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù),在這3成的比例中,辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的施工面積占了非住宅房屋施工面積的59%。“可以預(yù)計(jì),未來(lái)將有更多持有非住宅地產(chǎn)的業(yè)主面臨土地使用權(quán)到期的困擾。”徐斌表示。

    據(jù)了解,深圳是我國(guó)最早實(shí)行土地有償使用制度試點(diǎn)的城市,如果以1987年12月1日深圳公開(kāi)拍賣(mài)出讓國(guó)有土地算起,今年已經(jīng)是第28個(gè)年頭。2000年以來(lái),隨著第一批行政劃撥土地的陸續(xù)到期,為了解決到期物業(yè)的問(wèn)題,2004年頒發(fā)的《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》規(guī)定,到期房地產(chǎn),業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的,在不改變用途的情況下,按有償使用土地的原則,延長(zhǎng)土地使用年期,在剩余年期(國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)使用年期減去已使用年期)范圍內(nèi)約定年期的,補(bǔ)繳地價(jià)數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%,并按約定年期一次性支付。

    北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為,當(dāng)時(shí)這批土地出讓的時(shí)間較早,就沒(méi)有按照標(biāo)準(zhǔn)去執(zhí)行。“主要還是房屋產(chǎn)權(quán)到期的問(wèn)題還沒(méi)有在全國(guó)范圍內(nèi)大量出現(xiàn)。”樓建波說(shuō),“處理這樣的問(wèn)題一個(gè)是要讓續(xù)期費(fèi)用群眾承受得起,另外一方面土地畢竟是國(guó)有資產(chǎn),不能白白流失,最好還是本著‘一事一辦’的原則來(lái)解決。再過(guò)二三十年,房屋產(chǎn)權(quán)到期現(xiàn)象比較普遍了,國(guó)家肯定會(huì)出臺(tái)統(tǒng)一的政策。”

    中國(guó)政法大學(xué)法學(xué)院教授符啟林表示:“物權(quán)法已經(jīng)明確了住宅用地到期后自動(dòng)續(xù)期,但對(duì)于商業(yè)用地等,現(xiàn)在的政策還沒(méi)有明確”。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任王展持有相同的看法,“對(duì)于非住宅地產(chǎn),物權(quán)法沒(méi)有作這方面的規(guī)定,是否續(xù)費(fèi)、如何續(xù)費(fèi),都處于不確定的狀態(tài)”。而記者采訪到的其他業(yè)內(nèi)人士和專(zhuān)家均表示,對(duì)于非住宅用地的續(xù)期問(wèn)題,目前的相關(guān)法律條例尚不明確。

    如果續(xù)期問(wèn)題“有法可依”,那“法”在哪里?

    根據(jù)我國(guó)1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定:“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn),土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期,除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。”

    對(duì)于“社會(huì)公共利益”這一提法,不同專(zhuān)家學(xué)者看法不一。有學(xué)者認(rèn)為“公共利益本身就是個(gè)存在爭(zhēng)議的范疇。在是否續(xù)期上,政府仍然握有更大的行政自由”。

    “這一點(diǎn)也是我最擔(dān)心的,當(dāng)我年老時(shí),是否居有其所,取決于政府打沒(méi)打這塊地的主意。”小東說(shuō),“我花光了父母所有積蓄,背上10年的債務(wù),難道最終結(jié)果卻是自己的房子在30多年后,不一定歸自己所有?”

    但也有專(zhuān)家表示不必過(guò)于緊張。樓建波認(rèn)為:“只要不違反一般的公共利益,非住宅用地申請(qǐng)續(xù)期應(yīng)該是可以批準(zhǔn)的。”

    即便國(guó)家批準(zhǔn)了續(xù)期,對(duì)于采用何種方式續(xù)期,新的年限怎么制定,續(xù)期費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)如何,各方也存有爭(zhēng)議。有專(zhuān)家認(rèn)為,“根據(jù)現(xiàn)有法律來(lái)看,很可能會(huì)由業(yè)主繳納土地使用金”;王展則表示,“不排除以后也像住宅一樣自動(dòng)續(xù)期,而且有可能不用繳費(fèi)”。

    他進(jìn)一步解釋:“購(gòu)房者買(mǎi)房子的時(shí)候已經(jīng)一次性支付了一大筆錢(qián),這筆錢(qián)里面不僅包括房子的價(jià)格,還包括了開(kāi)發(fā)商繳納的土地出讓金。如果土地使用權(quán)到期后,再按照土地出讓標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取一筆費(fèi)用,多少顯得不太合理。”

    “我覺(jué)得在立法方面,政府應(yīng)該本著積極慎重的態(tài)度來(lái)推進(jìn)。就目前來(lái)看,的確有必要將非住宅用地如何續(xù)期等具體問(wèn)題寫(xiě)進(jìn)法律,不能老是處于不確定的狀態(tài)。”王展說(shuō)。