搶“地王”做“地主” 土地盛宴加劇區(qū)域寡頭壟斷

    10月20日備受關(guān)注的廣州市海珠區(qū)琶洲城中村改造項目開拍，四幅土地在沒有競爭者的情況下，被保利地產(chǎn)（600048）以1.42億元的底價摘得。由于僅有保利地產(chǎn)一家報價，這場拍賣會連大門都沒開，結(jié)果就已提前揭曉，除了1.42億元的底價外，保利還需要承擔(dān)總計約44.7億元的城中村改造成本，相當(dāng)于每平方米四千多元的樓面地價。至此，保利地產(chǎn)已經(jīng)成為廣州市琶洲區(qū)域最大的“地主”。

    市場進(jìn)入門檻提高

    此次捆綁出讓的四宗琶洲地塊是近年來廣州單次出讓的罕見大地塊，總用地面積接近40萬平方米，總建筑面積超過104萬平方米。掛牌起始價為1.42億元，折合樓面地價僅136元/平方米。但綜合計算47.7億元的“城中村”改造成本和配套綜合費以及3億元琶洲地區(qū)綜合整治費用，這四塊地塊實際樓面地價為4714元/平方米。而琶洲目前在售樓盤價格早已超過1.5萬/平方米，據(jù)稱未來升值潛力更大。

    琶洲“城中村”改造項目是廣州市在亞運會前必須清拆完畢的9個“城中村”之一，整個改造項目的總用地面積為75.8萬平方米，總規(guī)劃建筑面積185萬平方米，分為13宗地塊。此次只出讓了其中四宗。

    早在廣州市國土房管局發(fā)布琶洲四宗地塊公告時，就有業(yè)內(nèi)人士分析，此次對參與競買的開發(fā)商要求明顯提高，目標(biāo)直指幾家大型房企。廣州市對參與琶洲地塊競買的開發(fā)商進(jìn)行了嚴(yán)格的限定，設(shè)置了極高的門檻。要求競買人必須是一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊資本15億元人民幣以上，2007年、2008年總資產(chǎn)均達(dá)90億元人民幣以上。

    與此同時，此次出讓還要求競買申請人必須具有成功開發(fā)建筑面積10萬平方米以上大型商業(yè)、辦公、酒店綜合項目的經(jīng)驗。在廣州市海珠區(qū)擁有建筑面積5萬平方米以上的自有辦公、商業(yè)物業(yè)，確保全面改造拆遷安置周轉(zhuǎn)使用。　

    中地行市場與傳播總監(jiān)張斌指出，競買公告一出就意味著小房企和外來開發(fā)商被擋在門外，廣州符合競買資格的房企也不多，僅有富力地產(chǎn)、廣州城建和保利地產(chǎn)等少數(shù)幾家開發(fā)商，這其中又以保利在海珠區(qū)的實力最強(qiáng)，擁有足夠多的自由辦公、商業(yè)物業(yè)?！?/p>

    本次出讓的為13宗地塊中的地塊一（住宅及商業(yè)金融業(yè)地塊）、地塊三（商業(yè)金融業(yè)用地）、地塊四（商業(yè)金融業(yè)用地）、地塊五（商業(yè)金融業(yè)用地）4幅。知情人士透露，琶洲區(qū)域有望成為繼珠江新城之后的廣州“明星”板塊，政府已進(jìn)行了明確規(guī)劃。保利地產(chǎn)此次奪得琶洲城中村改造權(quán)，也就相當(dāng)于獲得了琶洲板塊的控制權(quán)。

    合富輝煌首席分析師黎文江表示，用大開發(fā)商進(jìn)行舊城改造，可以避免以前經(jīng)常出現(xiàn)的改造爛尾、一拖再拖的現(xiàn)象。且保利之前在琶洲運作的多個項目例如保利國際廣場，都說明保利和琶洲的合作較好。

    有開發(fā)商解釋，大型房企拿地通常會考慮規(guī)模效應(yīng)，在某個區(qū)域集中拿地，有利于集中開發(fā)和銷售，連續(xù)開發(fā)形成大型社區(qū)，也有利于市場集中度的提高。但也有專家稱，設(shè)置高競買門檻攔住中小開發(fā)商，相當(dāng)于取消了公平競爭。由少數(shù)大型開發(fā)商進(jìn)行區(qū)域壟斷，存在一定風(fēng)險，受到開發(fā)商資金鏈以及開發(fā)進(jìn)度的制約。

    區(qū)域壟斷格局加劇

    近年來廣州土地市場上幾大開發(fā)商區(qū)域壟斷格局逐漸顯現(xiàn)，且有加劇之勢。幾大核心區(qū)域皆有大型房企壟斷的跡象，富力地產(chǎn)在珠江新城擁有16幅地塊，以至于業(yè)內(nèi)戲稱“珠江新城”為“富力新城”；城建集團(tuán)近乎壟斷廣州大學(xué)城，大有將其打造成“城建城”之意；還有保利在琶洲的絕對優(yōu)勢，以及雅居樂在花都區(qū)107國道附近的一家獨大。數(shù)據(jù)顯示，廣州銷售額排名前五位的大公司在一手房市場中所占的市場份額已經(jīng)高達(dá)40%。

    今年7月16日，城建耗資6.25億元拿下廣州大學(xué)城兩宗地塊，兩地塊樓面地價分別達(dá)7296元/平米和7150元/平米。9月20日，城建再次出擊，分別以2.23億元和2.04億元競得大學(xué)城兩宗地塊，其中一塊地的樓面地價達(dá)到7671元/平方米，成為了大學(xué)城的新地王。

    資料顯示，廣州大學(xué)城板塊共推出過7幅居住類地塊，其中4幅都被城建獲得。城建在廣州大學(xué)城的土地儲備達(dá)到15萬平方米，占廣州大學(xué)城已出讓地塊面積的三分之二。

    與此同時，富力地產(chǎn)聯(lián)手新鴻基地產(chǎn)與合景泰富的珠江新城獵德項目正式開始運作。該地塊占地面積11.4萬平方米、總建筑面積高達(dá)56.8萬平方米，總地價達(dá)46億元人民幣，總投資額高達(dá)100億元，堪稱珠江新城史上最貴地塊。

    富力地產(chǎn)在廣州珠江新城所擁有的地塊數(shù)上升到16個，擁有物業(yè)涵蓋甲級寫字樓、頂級酒店、國際公寓、旗艦商業(yè)綜合體等多種形態(tài)，成為珠江新城最大的地主、地段優(yōu)越項目的開發(fā)商。

    另一個區(qū)域霸主——雅居樂地產(chǎn)，布局的則是花都區(qū)107國道附近地塊。8月18日，雅居樂以2.4億元總價拿下了花都區(qū)107國道D地塊，加上2007年12月6日已經(jīng)收入囊中的四幅地塊，雅居樂初步完成了對該區(qū)域的壟斷。數(shù)據(jù)顯示，五幅地塊累計總建筑面積超過65萬平方米。

    廣州地產(chǎn)專家韓世同表示，區(qū)域壟斷失去了公平競爭，大開發(fā)商對于一個區(qū)域土地的壟斷，發(fā)展順利是好事。但是倘若開發(fā)商資金斷鏈，區(qū)域開發(fā)便會受到極大影響，當(dāng)年廣州南沙開發(fā)便是例子。也可能造成區(qū)域土地價格畸高和住宅價格的追高，不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

    四季度迎來供地潮

    與廣州類似，深圳也存在部分區(qū)域土地被少數(shù)開發(fā)商壟斷的情況，CBD核心區(qū)域的地塊幾乎都是卓越、星河、榮超等本地房企的身影。

    面對逐漸顯現(xiàn)土地區(qū)域壟斷，有專家表示，壟斷資源的最大表現(xiàn)就是開發(fā)商直接控制定價權(quán)，消費者只有兩種選擇：買與不買；而失去了選擇不同樓盤和開發(fā)商權(quán)利，會造成房價上漲。但也有專家認(rèn)為，制定高門檻，避免了土地在拍賣中多家競爭而飆漲，土地價格下降，才有可能平抑房價。

    而四季度，隨著部分城市推地高峰的來臨，土地被少數(shù)大開發(fā)商壟斷的局面可能或?qū)⒂兴徍?。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，截至9月底，全國多數(shù)大城市僅完成全年住宅用地供應(yīng)計劃的不到50%，廣州、深圳僅完成30%左右。在供地指標(biāo)的壓力下，第四季度可能會再掀供地?zé)岢薄?/p>

    截至今年9月，北京市通過招拍掛方式完成住宅用地供應(yīng)469公頃，與全年1100公頃的供地計劃相比，僅完成43%。同期上海完成住宅用地供應(yīng)523公頃，占全年供應(yīng)計劃的60%；而廣州、深圳的住宅用地供應(yīng)均不足200公頃，僅分別完成全年計劃的35%和23%。

    二線城市中，重慶、南京、長春的住宅用地供應(yīng)分別完成全年計劃的50%、32%、19%；武漢則完成全年指標(biāo)322公頃的99%，幾乎提前完成任務(wù)。

    中原地產(chǎn)研究員許芹表示，多數(shù)二線城市將會在年末迎來供地高峰，一線城市情況則有所不同。但由于土地出讓價款已創(chuàng)歷史記錄，政府推地的積極性也許會受到影響。

    就在土地市場供不應(yīng)求地價高漲之時，上海市推出了大規(guī)模供地計劃。擬掛牌出讓地塊涉及12個地區(qū)共計40幅居住類及商業(yè)辦公類土地，約355公頃國有建設(shè)用地，成為上海有史以來最大規(guī)模的一次土地集中供應(yīng)。

    據(jù)悉，僅今年上半年，上海市土地使用權(quán)出讓金已經(jīng)完成了242.65億元，實現(xiàn)了全年指標(biāo)的61.7%。根據(jù)現(xiàn)有公開數(shù)據(jù)測算，今年三季度，上海的“賣地”收入已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了全年實現(xiàn)393億元的目標(biāo)。

    對此，專家表示，一些一線城市已經(jīng)透支了未來幾年的建設(shè)用地供應(yīng)指標(biāo)，只能通過征地的方式提供新增供應(yīng)。二線城市的土地資源較為寬裕?？傮w而言，土地市場仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。