新政降低改善門檻 全款買房占比顯著下降

    政策的效應(yīng)正在悄然改變市場的格局。今年2月以來，央行降息、二套房首付比例降低等一系列信貸放松政策，極大地降低了改善型購房者的購房門檻，全款買房尤其是中高端全款買家的比重正在大幅下降。業(yè)內(nèi)人士認為，這既符合政策的導(dǎo)向，同時也說明房地產(chǎn)之外的投資渠道正在拓寬。

    全款買家占比下降

　　“現(xiàn)在全款買房的客戶越來越少了”，位于北京朝陽區(qū)孫河板塊的某高端項目負責(zé)人近日告訴記者，去年9·30新政之后，全款買房的客戶占比大概降低到四成左右，而今年3·30新政之后，這一比重再次降至兩成。

　　3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會三部門聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》指出，對符合條件的二套房購買者，最低首付款比例下調(diào)至不低于40%。

　　北京某房企營銷負責(zé)人告訴記者，在政策出臺后的這幾天時間里，全款買房的客戶比重已經(jīng)出現(xiàn)明顯縮水。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，隨著貸款首付、利率在降低，放款更為便捷，選擇貸款的客戶會越來越多，尤其是房價在上漲過程中，如果手中持有資金足夠支付調(diào)低后的首付，以前賣一買一的客戶可能不會急于賣房，而是貸款先買房。

　　二手房市場也同樣如此。來自偉業(yè)我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，今年3月，我愛我家成交的二手房中，全款客戶占比26.63%，3·30新政出臺前6天，全款客戶占比30.13%，而新政之后的6天時間里，全款客戶占比降至25.41%。這一數(shù)字不僅低于3月全月的平均水平，也低于新政前的周水平，與去年同期的44.5%相比，全款客戶所占比重更是大幅銳減。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院分析師宋輝認為，去年4月由于信貸收緊，購買力支持力度不足，交易量下滑，當(dāng)時的買房人也主要是購買力較好的家庭，所以全款客戶占比較高。而今年信貸環(huán)境相對寬松，兩次降息，公積金貸款最高額度也提高，這些都促使不少購買力相對一般的市場需求入市，所以新政后二手房領(lǐng)域全款客戶占比出現(xiàn)明顯下滑。

　　非房產(chǎn)類投資渠道拓寬

　　值得注意的是，這種急劇的縮水現(xiàn)象在中高端產(chǎn)品里尤為明顯。上述位于朝陽區(qū)孫河板塊的項目便是高端產(chǎn)品的代表，該項目最低總價為2000萬元/套左右，于2013年入市。

　　在記者采訪中，另外多個中高端項目也佐證了這一趨勢。位于北京城區(qū)的某高端項目營銷人員告訴記者，事實上，在9·30第一波救市之后，就已經(jīng)有客戶咨詢貸款的事情，到3·30第二波救市尤其是二套房首付比例最低降至四成，選擇貸款的客戶開始明顯增多。

　　追溯其原因，一方面，資金實力并不雄厚、但對居住要求又比較高的改善型買家正在大舉入市。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍告訴記者，近期銀行信貸調(diào)整政策極大地刺激了這部分置業(yè)人群在短期內(nèi)集中入市，這類人群購房主要依靠房貸支持，銀行信貸政策的放松對其影響很大。

　　據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，今年3月，北京公寓豪宅市場里套均總價在1000萬元以下的入門級豪宅共成交105套，占總成交量的比重為56%，而套均面積在200平方米以下的小戶型公寓則成交129套，占比高達68%。

　　而另一方面，除了政策的導(dǎo)向作用，也說明房地產(chǎn)之外的投資渠道正在拓寬。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，由于國內(nèi)房價過高、交易限制多，很多高端需求已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向價格更低、產(chǎn)權(quán)也更穩(wěn)定的海外置業(yè)，沉寂已久的股票市場也于近期開始回升，加快了資金的轉(zhuǎn)向。對于普通投資者而言，銀行理財產(chǎn)品、互聯(lián)網(wǎng)金融投資逐漸興起，這些投資渠道風(fēng)險低收益高，而且投資門檻更低。相比之下，大多數(shù)城市住房供大于求，價格過高，未來增值不確定，已經(jīng)不再是最佳投資選擇，因此房地產(chǎn)投資需求也出現(xiàn)顯著回落。