借鑒香港經(jīng)驗(yàn) 滬、深創(chuàng)新試水“勾地”制度

    深圳市國(guó)土規(guī)劃部門26日表示，深圳將借鑒香港已經(jīng)實(shí)行多年的經(jīng)驗(yàn)，在國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛中采用“勾地制度”，試行辦法的方案已完成起草，方案草案經(jīng)審議通過(guò)后有望開(kāi)始推行。

    而早在9月底，上海市已經(jīng)推出了上海版的“勾地”制度，位于黃浦區(qū)的外灘金融集聚帶8-1商業(yè)商務(wù)地塊成為上海試點(diǎn)“勾地”的第一塊。

    10月22日，上海市再推出一塊需要“預(yù)申請(qǐng)”的地塊——黃浦區(qū)163街坊地塊，東至江西中路，南至南京東路，西至河南中路，北至天津路，用途為商業(yè)、辦公、金融保險(xiǎn)等綜合用地，地塊面積1.37公頃。上海規(guī)劃和國(guó)土資源局還在預(yù)公告中特別提出，要求建設(shè)單位具有相應(yīng)的資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、開(kāi)發(fā)高檔商業(yè)物業(yè)。

    所謂“勾地制度”，就是土地主管部門根據(jù)房地產(chǎn)用地市場(chǎng)情況和產(chǎn)業(yè)用地情況，對(duì)納入“招拍掛”出讓計(jì)劃的土地預(yù)先向社會(huì)公布出讓方案，而非出讓公告。由開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)購(gòu)買意愿并報(bào)價(jià)，如果參與申請(qǐng)的開(kāi)發(fā)商資格符合條件而且報(bào)價(jià)符合政府預(yù)期，主管部門隨后再以招拍掛方式出讓該宗土地。

    上海推出的兩塊“勾地”地塊，將采用“先招后拍”的方式。上海市國(guó)土部門先接受有競(jìng)買意向的開(kāi)發(fā)商的申請(qǐng)，開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)時(shí)給出一個(gè)承諾價(jià)格，一旦其獲得這幅地的競(jìng)買資格，競(jìng)價(jià)不得低于申請(qǐng)時(shí)的報(bào)價(jià)。

    業(yè)內(nèi)人士分析，“勾地”制度如能切實(shí)做到充分披露土地供應(yīng)信息，將有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。雖然“勾地”制度最終依然會(huì)采取招拍掛的公開(kāi)形式，但在信息全透明狀況下，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)不同情況有選擇性地拿地，有利于緩解開(kāi)發(fā)商盲目高價(jià)搶地。

    據(jù)悉，上海首塊采用“勾地制”出讓的8-1地塊預(yù)申請(qǐng)期達(dá)約一個(gè)半月之久，再加上政府部門考量及組織出讓，地塊達(dá)成交易的整個(gè)周期約需4個(gè)月，這個(gè)新模式的試水地塊出讓結(jié)果，要到明年1月才能知曉。

    “勾地”制度是自香港引進(jìn)。1998年以前，香港執(zhí)行的是定期賣地制度。亞洲金融危機(jī)后，房地產(chǎn)企業(yè)停止購(gòu)入土地，地價(jià)大跌，香港特區(qū)政府為避免土地賤賣，暫停了土地拍賣，轉(zhuǎn)而執(zhí)行勾地政策。

    業(yè)內(nèi)人士稱，“勾地”政策對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，更相當(dāng)于多了一把保險(xiǎn)鎖，避免可能出現(xiàn)土地流拍或者定價(jià)過(guò)低而被賤賣。

    深圳地產(chǎn)界專家表示，深圳長(zhǎng)期以來(lái)的土地出讓方式類似定期賣地制度，土地主管部門直接向社會(huì)發(fā)布土地出讓公告，公告中限定了將出讓地塊的占地面積、建筑面積等條件。這種方式操作政府和開(kāi)發(fā)商事先缺乏溝通，政府不知道市場(chǎng)的需求，市場(chǎng)也不知道政府推地的安排。