新政后房價平穩(wěn) 樓市“漲價紅頭文件”為嚇唬猶豫客

    “自2015年4月1日起××華東區(qū)域項目所在優(yōu)惠取消，價格全面上漲10%。”3月30日，房產新政剛出臺，就有這樣的“紅頭文件”在微信朋友圈上流傳，“紅頭文件”被蓋上了公章，直接貼在了售樓處的告示牌上。新政出臺后，多個樓盤傳出漲價的消息，但是“假作真時真亦假”，大張旗鼓喊漲價的未必真漲。業(yè)內人士透露，這樣的“通知”很有可能是部分房地產項目為了推動成交而做的營銷炒作。

    “紅頭文件”去年出現過

    如此大張旗鼓地號稱漲價，無疑會給人一種“房價即將起飛”的感覺。“所謂的漲價通知并不一定是真漲價，而有可能是部分房地產項目為了推動成交而做的營銷炒作，既能推動成交還能提高自己的關注度。”上海中原市場研究部高級經理盧文曦表示。這樣的“通知”其實不是給準備買房的客戶看的，而是給那些已看房多時卻還在猶豫的人看的。至于是否真的會漲價，則還要根據市場，特別是實際“蓄客”的情況來決定。

    事實上，“漲價通知”的招數去年年底就已出現過了。某房企曾發(fā)布通知稱從11月起開始對浙東區(qū)域現有在售樓盤提價5%－10%。隨后微信朋友圈又流傳出多家地產公司部分項目上調售價的文件。之后則是各種辟謠的消息。價格有沒有漲已不重要，重要的是前期還在猶豫的客戶已成功地被“圈進來了”。

    新政出臺后價格較穩(wěn)定

    從實際情況看，大量成交的樓盤中還沒有出現明顯漲價。

    記者選取了3月1日以來成交套數最多的20個新盤，對比了它們新政出臺前（3月1日至30日）以及出臺后（3月31日至4月7日）的成交均價。根據德佑鏈家監(jiān)控的數據來看，這20個公寓樓盤中，有10個樓盤較前期價格有所下跌，跌幅在0.01%至4.36%之間，有9個樓盤的價格較前期有所上漲，漲幅在0.08%-5.11%之間，另有一個樓盤持平。不難看出，除了個別高端樓盤因為房源的差異，價格波動較大，大部分樓盤的漲跌幅都在5%以內，甚至不乏一些漲跌幅1%以內的樓盤?？傮w而言，一手商品住宅價格在新政后暫時保持了穩(wěn)定。

    上半年不可能大規(guī)模漲價

    “大部分城市樓市仍有去庫存的壓力，至少在上半年不可能出現大規(guī)模漲價，甚至在年內也難以出現大規(guī)模漲價。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，五部委“330新政”落地后對樓市影響具有滯后性，至少今年上半年樓市基本面上難有實質性好轉。

    從政策利好的影響來看，二套房貸最低首付四成、營業(yè)稅免征門檻由5年變?yōu)?年對于“賣小買大”的置換型或首次改善型需求的影響最大，置換型購房者整個周期一般需要2-3個月的時間，因此政策對于市場的實際影響具有一定的滯后性，也就是說，2015年6月以后才能看出“330新政”對于樓市的真正影響。從這個角度看，五部委“330新政”對于下半年市場成交量的表現將會更明顯，而對于上半年的影響相對少一些。

    從“330新政”落地一周對于市場的實際影響表現來看，也僅一線城市、少數二線城市對降首付降營業(yè)稅門檻有積極反應，其他城市反應并不明顯，上半年大中城市基本面并不會有實質性的好轉，房價在第二季度出現大規(guī)模上漲可能性不大。

    最后，上市公司半年報與銷售業(yè)績指標等因素迫使房企第二季度繼續(xù)跑量，不可能出現大規(guī)模漲價。張宏偉表示，退一步來講，即使未來2－3周內各城市對于新政都有所反應，但品牌開發(fā)商力拼半年度（上市公司半年報）銷售業(yè)績的策略也不會改變，開發(fā)商會使出渾身解數在第二季度的3個月內最大限度跑量扭轉大中城市今年年初樓市不給力的大勢。因此，二季度的大中城市樓市，要想出現成交量逐步回升，基本面好轉的行情，房價尤其是上市公司項目的價格就不可能在上半年出現大規(guī)模漲價。