救市政策退出 房地產(chǎn)業(yè)再次面臨政策難題

    2008年10月22日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、央行等多個(gè)中央機(jī)構(gòu)罕見地同時(shí)推出刺激樓市一攬子政策。此后，各地救市新政如雨后春筍般出現(xiàn)。地方、中央各項(xiàng)政策相加，每個(gè)區(qū)域市場(chǎng)可以看到的新政數(shù)量動(dòng)輒十條有余。以此為標(biāo)志，中國啟動(dòng)金融危機(jī)下最早的一個(gè)產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控由抑制全面轉(zhuǎn)向扶持。一年時(shí)間倏忽而過。面臨優(yōu)惠政策即將到期的節(jié)點(diǎn)，回首過去，盤點(diǎn)這次政府救市的得與失，或?yàn)閷矸康禺a(chǎn)業(yè)的政策制訂提供很多經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。在2008年年底政府全面拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激政策出臺(tái)后，2009年，樓市的急速回暖令市場(chǎng)咋舌。不僅成交量屢創(chuàng)歷史新高，房?jī)r(jià)、地價(jià)更是在投資熱情的帶動(dòng)下一路走高。眼看救市期限將至，權(quán)威部門也基本明確，去年多項(xiàng)暫時(shí)性政策按時(shí)取消。然而，對(duì)于這次政策救市所引發(fā)的各種后果，政府不得不用新的政策去調(diào)整或彌補(bǔ)。那么政府的新政策取向如何，又成為業(yè)內(nèi)高度關(guān)注的問題。

    救市任務(wù)完成

    多項(xiàng)政策將全面退出

    上海證券報(bào)從權(quán)威渠道獲悉，包括公積金貸款額度上調(diào)、契稅最低至1%等多項(xiàng)應(yīng)急救市政策將全面取消。受此影響，各地成交低谷可能不會(huì)在年底出現(xiàn)。專家預(yù)測(cè)，進(jìn)入2010年第一季度，一系列救市政策面臨全面退出，彼時(shí)的樓市可能在緊縮氛圍中展開此輪周期的首次調(diào)整。

    上海一業(yè)內(nèi)權(quán)威人士透露，“一些涉及普通商品房剛性需求的政策會(huì)有所變通，但有利于投資的部分政策會(huì)最先叫停。”普通商品房購房者只交1%的契稅政策可能取消，公積金等優(yōu)惠政策也可能就此止步，營業(yè)稅等國家規(guī)定的政策也很可能全面叫停，只有部分地方稅種和信貸政策存在小幅微調(diào)可能。

    “要買房子的話，趕緊在11月把契稅交掉。聽說1%的優(yōu)惠稅率要取消了。”在上海，一個(gè)位于嘉定新城的樓盤銷售人員告訴記者。

    去年10月22日，央行等多個(gè)中央機(jī)構(gòu)同時(shí)推出房地產(chǎn)救市政策。中央出臺(tái)131號(hào)文件（即《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》），將部分優(yōu)惠明確界定為2009年12月31日截止。此后，數(shù)十個(gè)大中城市出臺(tái)系列救市政策，如上海14條、北京15條、杭州24條等。其中很多重要優(yōu)惠政策注明的截止時(shí)間為2009年12月31日。

    “如果政策在年底按時(shí)取消，意味著一套購買了兩年以上的普通商品房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)由不交營業(yè)稅變成了交差額部分的營業(yè)稅。因?yàn)檫@兩年房?jī)r(jià)漲的厲害，百萬的售房收益，可能就要多交好幾萬的營業(yè)稅。這對(duì)于售房人來說是不小的成本。這就是為什么近期二手房高檔房源成交居高不下的原因。”北京中原地產(chǎn)工作人員告訴記者。

    將在今年年底到期叫停的政策還有很多。比如上海目前購買自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例為20%。基本公積金最高可貸額度從20萬元提高到了30萬元，每戶最高為60萬元。“這一政策將在到期后進(jìn)行修改。”上海一位權(quán)威專家向上海證券報(bào)表示。

    此外北京關(guān)于限制外資購房的規(guī)定在2008年臨時(shí)取消，截止日期也是今年年底。業(yè)內(nèi)人士稱，因?yàn)閷?duì)投資性購房的限制可能會(huì)加強(qiáng)，這一外資限制令有望重啟。

   后勢(shì)影響：

    四季度或成牛市“末班車”

    “這兩周奇怪了，成交強(qiáng)勁反彈起來。”曾經(jīng)在“十一”剛剛結(jié)束時(shí)宣布“此輪樓市牛市就此結(jié)束”的易居（中國）分析師薛建雄說。進(jìn)入十月中旬，深圳、上海、成都等一些地方成交量強(qiáng)勁反彈。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，這一趨勢(shì)或一直延續(xù)至11月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議前，后者可能針對(duì)寬松貨幣政策退出等問題定下基調(diào)。

    根據(jù)上海證券報(bào)調(diào)查，市場(chǎng)預(yù)期政策拐點(diǎn)即將到來是最重要拉動(dòng)成交的原因。無論是剛性需求還是投資客都希望趕上優(yōu)惠政策的最后末班車。

    易居（中國）·CRIC系統(tǒng)顯示，剛剛過去的一周，上海商品住宅成交量大幅上漲51.44%，達(dá)到51.37萬平方米，創(chuàng)近17周以來的最高水平，成交量直接回到了本輪樓市最高點(diǎn)的6月水平。深圳上周二手住宅成交量繼續(xù)環(huán)比上漲15%，其中豪宅成交量環(huán)比上漲68.4％。成交均價(jià)也受此拉動(dòng)而大幅上漲。成都方面，世家機(jī)構(gòu)向本報(bào)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，成都10月份的商品房成交面積86.5萬平方米。按此態(tài)勢(shì)，10月份將超過9月成交量，再創(chuàng)今年又一個(gè)成交新高。一個(gè)新的現(xiàn)象是，上半年未見大漲的成都房?jī)r(jià)大9月以來開始攀升。

    開發(fā)商在土地市場(chǎng)的熱情更是火爆。有數(shù)據(jù)顯示，北京截至目前的土地出讓金總額已經(jīng)超過800億元，上海前三季度賣地收入超過全年目標(biāo)，而成都土地成交金額甚至可能超過2008年一倍以上。

    “可以預(yù)期的是，去年為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)而臨時(shí)制定的刺激樓市消費(fèi)的政策一定會(huì)在到期后受到弱化。但取消也是一個(gè)微調(diào)的過程。部分鼓勵(lì)和支持自住的政策會(huì)有一定程度和方式的延續(xù)。一些有利于投資的政策將最先取消。如果說四季度會(huì)在末班車效應(yīng)下延續(xù)高成交量，那么明年開始，樓市調(diào)整可能真正啟動(dòng)。”上述上海權(quán)威專家表示。

    盤點(diǎn)得失：

    穩(wěn)了成交 火了投資

    “9月份，一個(gè)溫州投資客狂掃了保利某樓盤十余套房源，總額近1億元。這些投資客大量使用銀行貸款，在他們看來，低成本的貸款是投資過程的重大利好。” 成都一家房地產(chǎn)公司工作人員向記者介紹,一些沿海城市的投資客大量涌入二、三線城市，在他們看來，這些地方的豪宅目前價(jià)格比較便宜且適合投資。

    “在投資品種類相對(duì)單一的中國市場(chǎng)，房產(chǎn)憑借其在資產(chǎn)保值方面的功能受到投資者的極大追捧。這是短期內(nèi)難以改變的趨勢(shì)。而此前一些執(zhí)行很松的優(yōu)惠政策，比如二套房貸等，都助漲了投資性購房的增加，間接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的大幅上漲。” 上述人士稱。

    “任何故事都會(huì)有結(jié)尾，有時(shí)候這個(gè)故事的結(jié)尾是一個(gè)悲劇。今天的房地產(chǎn)走勢(shì)和我們的政策相關(guān)性非常大，今天地價(jià)開的這么高實(shí)際上是流動(dòng)性在后面支撐。大家在發(fā)現(xiàn)流動(dòng)性和政策可能發(fā)生變化的時(shí)候要特別小心，以防變化。”金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克在一個(gè)月前的表態(tài)言猶在耳。

    與優(yōu)惠政策取消預(yù)期同時(shí)出現(xiàn)的是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的轉(zhuǎn)向預(yù)期。十一月，包括中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在內(nèi)的一系列重要會(huì)議將召開。華林證券王漢東表示，本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在當(dāng)前全球醞釀寬松貨幣政策退出、國內(nèi)嚴(yán)控信貸的背景下如何為未來的宏觀政策定調(diào)備受市場(chǎng)關(guān)注。“開發(fā)商也在密切關(guān)注這一會(huì)議可能涉及的房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)向。和消費(fèi)類政策相比，房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金和土地政策一旦變化，對(duì)樓市將產(chǎn)生更重大的影響。”上海一家大型房企高層告訴本報(bào)記者。

    回顧這一年來優(yōu)惠政策的利弊得失，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，多數(shù)樓市優(yōu)惠政策為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展起到了積極作用。尤其是二套房貸政策放寬，契稅營業(yè)稅減免等。這些政策直接導(dǎo)致了今年以來商品房成交量直線攀升。但令決策者始料未及的是，在投資熱潮和放貸沖動(dòng)的拉動(dòng)下，房?jī)r(jià)地價(jià)也快速重返2007年最高峰。如何在下一輪政策調(diào)整中實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)平穩(wěn)、理性的發(fā)展，是決策者需要思考的重點(diǎn)。