75家房企賺錢效率集體下滑 地價(jià)高企擠壓利潤(rùn)空間

    去年低迷的樓市讓房企們普遍陷入了困境，即便是龍頭開發(fā)商，日子過得也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及往年。而隨著越來越多的上市房企發(fā)布2014年年報(bào)，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上的變化也印證了上述情況。

    記者統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，截至2015年4月6日，A股市場(chǎng)共有75家房企發(fā)布了2014年年報(bào)，營(yíng)收總收入達(dá)到了6635.13億元，較2013年的5719.12億元增長(zhǎng)16.07%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)(以下簡(jiǎn)稱“凈利潤(rùn)”)749.13億元，較2013年的713.38億元增長(zhǎng)5.0%。顯然，在營(yíng)收增長(zhǎng)超過16%的情況下，房企整體的凈利潤(rùn)增幅不及營(yíng)收的三分之一，賺錢的效率明顯下滑。

    不過，隨著近期相關(guān)部門出臺(tái)了多項(xiàng)刺激樓市的政策，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)2015年的市場(chǎng)將明顯好于去年，對(duì)于過了一年苦日子的房企來說，也是一次難得的喘息機(jī)會(huì)。

    增收難增利

    以龍頭萬科為例，2014年其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1463.9億元，凈利潤(rùn)157.5億元，同比分別增長(zhǎng)8.1%和4.2%。雖然兩個(gè)數(shù)據(jù)增幅的差距好于行業(yè)平均水平，但對(duì)于萬科來說，公司上下也是并不滿意。同時(shí)，相比2013年，萬科的結(jié)算凈利率也下降0.6%，為11.41%。

    在萬科2014年度業(yè)績(jī)推介會(huì)上，萬科董秘譚華杰表示，“2014年我們的銷售有26%增長(zhǎng)，但是結(jié)算沒有跟上，結(jié)算面積只增長(zhǎng)2%，對(duì)應(yīng)結(jié)算收入增長(zhǎng)8%，營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)8%，權(quán)益增速4%，我們對(duì)這個(gè)增速是不滿意的。但是因?yàn)榻Y(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銷售，造成已售未結(jié)金額從1600億元增長(zhǎng)到1900億元，增幅達(dá)19.9%”。

    至于賺錢效率下滑的原因，譚華杰則解釋稱，“2014年我們的毛利率和ROE(全面攤薄凈資產(chǎn)收益率)都有小幅度下降，下降的主要原因一方面是因?yàn)榈貎r(jià)占房?jī)r(jià)比例越來越高，意味著開發(fā)商利潤(rùn)空間不斷被擠壓；第二，2014年房?jī)r(jià)不斷下跌，當(dāng)年賣出去的現(xiàn)房當(dāng)期結(jié)算，會(huì)影響2014年的毛利率；第三，2014年公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型方面有一些投入，這些投入在短期內(nèi)無法體現(xiàn)為一個(gè)好的收益率，這個(gè)會(huì)直接影響我們的收益率水平”。

    除了萬科外，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)這三家傳統(tǒng)龍頭同樣也出現(xiàn)了增收難增利的情況。其中保利地產(chǎn)2014年?duì)I收增速為18.08%，凈利潤(rùn)增速為13.52%；金地集團(tuán)2014年?duì)I收增速為31%，凈利潤(rùn)增速為10.77%；招商地產(chǎn)2014年?duì)I收增速為33.21%，凈利潤(rùn)增速僅為1.75%。

    據(jù)悉，招商地產(chǎn)凈利潤(rùn)增速如此之低，主要是由于三方面原因造成，一是2013年轉(zhuǎn)讓深圳曦城項(xiàng)目股權(quán)對(duì)非經(jīng)常性損益的影響，扣除非經(jīng)常性損益后2014年凈利潤(rùn)增速為13%，明顯高于扣非前；二是在2014年房?jī)r(jià)下行的背景下，公司計(jì)提了5.4億元的存貨跌價(jià)損失；三是公司結(jié)算毛利率與2013 年相比下降4.6%。

    此外，在ROE這一反應(yīng)企業(yè)獲利能力的關(guān)鍵指標(biāo)上，這75家房企中的絕大部分都出現(xiàn)了下滑。記者統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，2013年上述75家房企的ROE平均值為11.62%，而到了2014年，這一數(shù)字變?yōu)榱?.45%，同比下滑27.28%。

    以營(yíng)收超過100億元的13家大型房企為例，只有3家企業(yè)的ROE水平較2013年提升，其中陽光城的ROE由2013年的19.90%升至了2014年的20.61%，而這已經(jīng)是3家企業(yè)中，增長(zhǎng)幅度最高的一家公司了。

    逾4成業(yè)績(jī)下滑

    而在行業(yè)整體賺錢效率下滑的同時(shí)，75家房企中還有超過4成凈利潤(rùn)出現(xiàn)了下滑。其中金豐投資、萬好萬家、中華企業(yè)、新潮實(shí)業(yè)的凈利降幅超過200%，深國(guó)商、同達(dá)創(chuàng)業(yè)的降幅超過100%。

    根據(jù)金豐投資2014年年報(bào)顯示，公司去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.10億元，同比下降87.64%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為虧損3.65億元，同比下降623.61%，基本每股收益為虧損0.70元。而623.61%的降幅也成為目前A股房企中業(yè)績(jī)下滑最大的一家公司。

    對(duì)于營(yíng)收與凈利雙雙下滑的原因，金豐投資表示，因受重大資產(chǎn)重組和房地產(chǎn)市場(chǎng)成交低迷的雙重影響，報(bào)告期內(nèi)公司日常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入受到了較大影響。同時(shí)，受當(dāng)?shù)馗叨朔慨a(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)疲軟的影響，公司于2014年末對(duì)無錫漁港路項(xiàng)目進(jìn)行了減值測(cè)試。根據(jù)測(cè)試結(jié)果，預(yù)計(jì)2014年度公司無錫漁港路項(xiàng)目共需計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約為3.6億元。

    中華企業(yè)的年報(bào)也顯示，公司去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入44.15億元，同比下滑34.67%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-4.89億元，實(shí)現(xiàn)基本每股收益-0.262元。中華企業(yè)表示，期內(nèi)出現(xiàn)大額虧損，一方面因營(yíng)業(yè)收入有所減少，另一方面報(bào)告期內(nèi)計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

    此外，A股房企中目前業(yè)績(jī)?cè)龇罡叩恼憬瓘V廈(2014年度公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.12億元，同比增長(zhǎng)280.15%)，如果不是依靠5.38億元的非流動(dòng)資產(chǎn)處置損益收入，公司實(shí)際上凈利潤(rùn)為虧損3.3億元，同比大降638%，地產(chǎn)主業(yè)也是表現(xiàn)不佳。浙江廣廈稱，2014年，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入15.5億元，費(fèi)用4.8億元左右，新開工面積58萬平方米，期末在建面積約150萬平方米，合同銷售金額11.84億元。經(jīng)營(yíng)計(jì)劃完成情況與年初制定的計(jì)劃存在一定差距，主要系受工程進(jìn)度調(diào)整，報(bào)告期內(nèi)預(yù)售項(xiàng)目未實(shí)現(xiàn)交付，導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)收入減少。

    對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士稱，去年前三季度樓市持續(xù)下行，雖然四季度政策面發(fā)生了一些變化，使得樓市開始企穩(wěn)，但是也難以扭轉(zhuǎn)全年的頹勢(shì)。因此，今年不少企業(yè)凈利潤(rùn)下滑，很大一部分原因便是計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備；同時(shí)，房?jī)r(jià)的持續(xù)下行，也讓房企損失了不少利潤(rùn)。