樓市新政還有兩張牌：利率限制和交易稅或可調(diào)整

    記者獲悉，住建部正在重新定義自住型房屋和改善型需求房屋，二套房有望納入剛需范疇。這將是自3月30日決策部門出手調(diào)降購房貸款首付比例、有條件減免交易稅之后，又一項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)控工具儲(chǔ)備。

    一位國務(wù)院參事室相關(guān)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，政府對樓市的政策思路日益明顯，即經(jīng)濟(jì)下行期，房地產(chǎn)仍是有效支撐經(jīng)濟(jì)增長的基礎(chǔ)，貨幣、稅收、金融等則是穩(wěn)樓市的定向工具。

    這位曾參與樓市調(diào)控討論的人士透露，中央政府樓市政策儲(chǔ)備，有可能依照三步走的思路逐步釋放，一是穩(wěn)定住房消費(fèi)階段；二是調(diào)整供應(yīng)階段；三是樓市強(qiáng)化階段。該思路已經(jīng)在相關(guān)部委中達(dá)成共識(shí)。

    觀察人士認(rèn)為，區(qū)別于短期調(diào)控，這是在為樓市調(diào)控長效機(jī)制即房地產(chǎn)稅的推出做基礎(chǔ)性工作。但毋庸置疑，一旦政策落地，將對低迷的房地產(chǎn)市場提供支撐。

    根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資增幅已經(jīng)連續(xù)幾個(gè)月下降，商品房成交量也持續(xù)萎縮。在今年的政府工作報(bào)告中，李克強(qiáng)總理明確提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

    本屆政府啟動(dòng)了房地產(chǎn)市場正?；倪M(jìn)程。過去兩年中，針對樓市的包括限購、限價(jià)等行政性措施，也在逐漸剝離，目前仍在實(shí)行限購的城市只有北上廣等特大城市。

    可以預(yù)見，如果房地產(chǎn)市場持續(xù)回落，進(jìn)一步的穩(wěn)定政策還會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。

    新政

    今年3月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合發(fā)文，降低商貸二套房首付至4成，住房公積金貸款購房首付比例一套房調(diào)減至二成。財(cái)政部則宣布對持有不超過兩年的商品房交易免征20%的營業(yè)稅。之前只有滿五年交易才會(huì)享受免稅優(yōu)惠。

    這是自去年“9·30新政”以來，決策部門第二次出手穩(wěn)定樓市。

    2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，放松了對與自住需求密切相關(guān)的房貸政策。

    目前四大銀行、招商銀行、光大銀行等陸續(xù)執(zhí)行“3·30新政”。

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)調(diào)查了解，目前“3·30新政”只是讓北京、上海、深圳等城市二手房出現(xiàn)微漲的局面，重慶、武漢、長沙、濟(jì)南城市樓市依然平穩(wěn)，沈陽、無錫、長春、鄂爾多斯、貴州成交量依然低迷，房地產(chǎn)板塊在股市上的表現(xiàn)僅僅是曇花一現(xiàn)，“3·30新政”的第二天，尾盤上證指數(shù)房地產(chǎn)股出現(xiàn)1%的跌幅。“3·30新政”還包括二手房交易營業(yè)稅免征期限實(shí)行“5改2”，以一套市場成交價(jià)格100萬元的普通住宅為例，超過2年但未滿5年，之前出售時(shí)需要繳納5%的營業(yè)稅即5萬元，以5萬元營業(yè)稅為基準(zhǔn)，分別需要繳納6%、3%、2%的城建稅、教育稅附加和地方教育附加稅合計(jì)0.6萬元，在新政策下，這筆合計(jì)5.6萬元的費(fèi)用被減免。

    上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授胡怡建說，減免5.6萬元的費(fèi)用是為了刺激改善性人群入市，增加房屋的交易量。

    在國稅總局一位官員看來，“5改2”不僅是樓市調(diào)控的手段，更是當(dāng)前稅制結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點(diǎn)，“將房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)進(jìn)行歸類、清理和整合，將之平移到房地產(chǎn)稅，對開發(fā)、交易環(huán)節(jié)實(shí)行輕稅，提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，部分稅收合并和調(diào)整是確定的，這是稅制改革的方向之一，目前房地產(chǎn)稅立法（草案）已進(jìn)入研討階段，力爭2017年上會(huì)審議。”

    下一步

    圍繞“3·30新政”，最大的變數(shù)在于各大商業(yè)銀行的態(tài)度。

    中國農(nóng)業(yè)銀行信貸處一位人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2014年“9·30新政”未得到各大銀行的有力支持，原因在于按照基準(zhǔn)利率是5.35%打7折做業(yè)務(wù)，利率只有3.7%，銀行的利潤空間得不到保障。

    “為緩和息差收入的降低，2015年房地產(chǎn)抵押目標(biāo)任務(wù)提高了好幾個(gè)點(diǎn)，下調(diào)二套房首付是銀行完成任務(wù)的業(yè)務(wù)補(bǔ)充，這就是銀行為什么會(huì)愿意支持‘3·30新政’的原因。”上述農(nóng)行人士說。

    “個(gè)人住房抵押貸款是銀行最優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn)，不良率是最低的，銀行的議價(jià)能力也很高，任何銀行都是這樣。”興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委說。

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，為進(jìn)一步落實(shí)“3·30新政”的效果，央行可能通過窗口指導(dǎo)形式利用票據(jù)貼現(xiàn)、降準(zhǔn)等形式繼續(xù)釋放流動(dòng)性。

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)同時(shí)獲知，若“330新政”未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，第二階段調(diào)整供應(yīng)政策有望從以下手段來調(diào)整：首先是利率市場化走向，取消“房貸利率是基準(zhǔn)利率上浮1.1倍限制”會(huì)成定向，但房貸利率折扣并不會(huì)呈現(xiàn)大幅度波動(dòng)。其次是調(diào)整差額稅收制度，即取消“不滿5年非唯一住房要征收高達(dá)20%的個(gè)人所得稅”。

    再次，可能會(huì)進(jìn)一步取消限購，目前實(shí)行限購的30多個(gè)城市中，只有上海、深圳、廣州仍保留了限購，因此，部分市場人士對在極端情況下，這些城市取消限購仍抱有期望。最后，面對通貨緊縮壓力，央行通過貼現(xiàn)票據(jù)和社會(huì)資本等工具釋放流動(dòng)性已是必然趨勢。

    民生證券分析師管清友表示，本輪樓市調(diào)整是短期因素和中長期因素共振的結(jié)果，既有信貸偏緊的政策因素，也有庫存偏大、人口結(jié)構(gòu)調(diào)整、房地產(chǎn)去投資化屬性增強(qiáng)等市場自身因素；因此，房貸新政只解決了信貸偏緊的短期影響因素，只能短期緩解樓市壓力，卻無法扭轉(zhuǎn)樓市進(jìn)入下行通道的中長期趨勢。

    李克強(qiáng)在當(dāng)選總理后的第一次樓市調(diào)控表態(tài)就是“加快建立樓市長效機(jī)制”，房地產(chǎn)稅已作為樓市調(diào)控長效機(jī)制納入日常改革議題。

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，要構(gòu)建樓市長效調(diào)控機(jī)制，需對房地產(chǎn)稅立法，首先要搭建房地合一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)、啟動(dòng)納稅人識(shí)別號、起草房地產(chǎn)稅立調(diào)整稅負(fù)進(jìn)行減稅，目前這些具備串聯(lián)邏輯的事項(xiàng)已在實(shí)踐中并聯(lián)執(zhí)行。

    此外，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，各個(gè)地方政府正在悄然籌建“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃，這些地方政府正在緊鑼密鼓地摸底當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量、不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)分布、城鎮(zhèn)化率等，這次摸底的目的也是為建立“十三五”期間多元化、多層次的住房供應(yīng)體系奠定基礎(chǔ)。