政策寬松流動加快 二手房春天又至？

     王鵬深刻感受到330稅費調(diào)整政策所帶來的利好。

  王鵬是21世紀不動產(chǎn)北京安信瑞德藍籌名座一店一名店經(jīng)理。在330稅費調(diào)整政策出臺當天晚上，王鵬所在的門店共簽了三個大單。“除了一單是剛性需求以外，另外兩單都是因為營業(yè)稅減免和二套房首付降低利好政策成交的。”王鵬說。

  鏈家地產(chǎn)調(diào)研稱，根據(jù)門店所反應的情況，新政出臺后首日市場表現(xiàn)整體較為理性。首先，簽約成交客戶增多，其中主要為之前已經(jīng)看好房子的剛需客戶，實際成交價格保持平穩(wěn)；其次，部分區(qū)域2到5年房源增多，且這部分房源業(yè)主報價有一定上漲，但漲幅不大，一般在5%以內(nèi)。從市場整體情況來看，買賣雙方表現(xiàn)較為理性，并未因新政出臺而出現(xiàn)恐慌。

  政策利好成交較易

  王鵬口中的兩單成交，一單總價為480萬，另一單總價為320萬。由于營業(yè)稅從滿五年減免調(diào)整為滿兩年減免，這兩套房分別可省下15萬和7萬的稅費。

  “此前，業(yè)主與買家談了很久都因價格問題沒有達成一致，但330政策出臺后，一方面業(yè)主認為符合自己的心理價位，另一方面買家也覺得省下一大筆稅費，入市心態(tài)也開始積極。”王鵬告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，330政策出臺后，他們門店接待的購房者至少增加了50%，電話來訪量也增加了20%。

  鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，本輪組合拳政策偏向支持二套合理改善型需求，且放松幅度超過此前各界預期。

  從歷年北京市購房貸款首付比例變化情況來看，2010年二套房首付比例統(tǒng)一為40%，此后一直處于上升趨勢，自2013年起，二套房首付比例一直維持在70%水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平，以購一套總價200萬元的二手房為例，首付金額可下降60萬之多。

  從歷史情況看，營業(yè)稅政策也全面回到2009年的。據(jù)鏈家地產(chǎn)測算，北京二手房市場上目前約有16%的購房者需要交納營業(yè)稅，如果營業(yè)稅“五改二”政策落地，交納營業(yè)稅的占比可能要降低到8%，整體購房者的負擔將會有所降低。

  另外，從鏈家地產(chǎn)對北京一線經(jīng)紀人的調(diào)研來看，3月?lián)Q房需求在整個需求中的占比約為70%。也就是說，二套首付比例降低和營業(yè)稅新政落地，將會引導更多的低稅房源入市，改善性需求入市的步伐也會大大加快，二手房市場也將會更加活躍。

  張旭認為，在成交旺盛的情況下，利好政策對市場情緒的帶動將會比較明顯，3月有望成為北京市場本輪調(diào)整的拐點，預計二季度及下半年北京房價將會出現(xiàn)較為明顯的反彈。

  不過，值得指出的是，目前北京二手房交易中個人所得稅稅負較高，再加上限購政策的持續(xù)執(zhí)行，北京等大城市的購房需求依然在被抑制之中，不排除未來政策還存在繼續(xù)放松的空間。

  部分業(yè)主開始抬價

  需求踴躍也有另外一面表現(xiàn)，王鵬也注意到，要求抬價的業(yè)主也在增加。

  就在330政策出臺當天，王鵬所在的區(qū)域另外一家門店成交了一套標的500萬的房子。但由于四家中介手里都有客戶，最終，在當天晚上加價20萬成交。

  王鵬深刻感受到市場的變化。他告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，去年，業(yè)主的房子一般會掛牌3-4個月才可能成交，而成交的前提也是業(yè)主同意降價10%-20%。但這種場景可能在未來估計很難看到。

  以王鵬的經(jīng)驗判斷，以業(yè)主和購房者心理預期來看，二手房市場未來至少有10%的漲價空間。

  張旭也認為，雖然能夠直接受惠于此輪政策利好的購房者數(shù)量有限，稅費成本下降幅度也并不大，但政策對于預期的影響仍將使市場整體交易熱情，尤其是改善型需求的入市積極性得到提振，促使未來成交量進一步上升，不排除二季度或下半年房價出現(xiàn)一定上漲的可能性。

  我愛我家提供的數(shù)據(jù)顯示，截至3月29日，北京市3月份二手房網(wǎng)簽量9648套，比2月份同期增長11.25%，比去年3月同期增長16.58%；網(wǎng)簽面積86.69萬平，比2月份同期增長10.19%，比去年3月同期增長13.36%。按照現(xiàn)階段的網(wǎng)簽量增速，預計3月全月北京市二手房網(wǎng)簽量將達到萬套以上。

  在價格方面，據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，截至3月29日，北京市二手房月度成交均價為30439元/平，比2月份均價增長4.09%，比去年3月回落6.34%。

  對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從現(xiàn)階段北京市二手房市場的量價情況來看，今年的陽春三月，在去年4季度各項利好逐步釋放的情況下，隨著天氣的轉暖，二手房市場成交量逐步上升，成交價格環(huán)比也將出現(xiàn)3%-4%左右幅度的上漲。

  偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，3月份截至29日，我愛我家在北京區(qū)域達成的合同簽訂量比2月份同期增長了149.89%，比去年3月同期增長101.39%。由于網(wǎng)簽的滯后性，這些已經(jīng)簽訂的合同將在4月份在網(wǎng)簽量上有所體現(xiàn)，由此推斷，4月份的二手房網(wǎng)簽量還將再度攀高。

  北京樓市在930新政、公積金新政、普通住宅標準調(diào)整、兩次降息、一次降準等多重利好的影響下，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的成交量反彈，在成交量顯著反彈的情況下，市場價格目前同比雖然仍是回落，但已經(jīng)明顯止跌企穩(wěn)。

  亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析，目前二手房交易本就以次新房為主，以前的稅費政策極大的抑制了購房時間在5年以內(nèi)的二手房交易，也從一定程度上造成二手房整體交易量的下滑，本次營業(yè)稅調(diào)整后，稅費的降低將有助于拉動一輪購房時間在2年-5年之間的二手次新房交易。

  不過，郭毅也注意到，本次稅費調(diào)整并未涉及個人所得稅這一二手房交易稅負最重的稅種，目前這一稅種的征收標準是5年以內(nèi)房產(chǎn)，（銷售價格-房產(chǎn)原值）×20%，房產(chǎn)滿5年且為家庭唯一住房才會免征。二手個稅未如預期中一樣，與營業(yè)稅同步下調(diào)，無疑將會在一定程度上影響到對于二手市場交易量的拉動力度和效果，也說明在二手房政策上，政府同樣保留了一定的調(diào)整空間。