新政暖市一線城市的二手房跳漲 房企謹(jǐn)慎看好

接連出臺(tái)的房地產(chǎn)政策，將壓抑已久的樓市再次推向輿論的風(fēng)口浪尖。二手房業(yè)主連夜?jié)q價(jià)，惜售現(xiàn)象再度襲來……

相形之下，房企和業(yè)內(nèi)投資者卻表現(xiàn)冷靜，謹(jǐn)慎看好。有業(yè)內(nèi)人士指出，從2014年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展步入一個(gè)新階段，優(yōu)勢(shì)資源迅速向大型企業(yè)聚集，市場(chǎng)也變得更為理性，2015年仍將是“去庫存”回款之年。

連 發(fā) 利好信號(hào)密集釋放

3月30日，央行、住建部、財(cái)政部、國稅總局等部委分別下發(fā)房地產(chǎn)新政以穩(wěn)定樓市增長(zhǎng)，包括二套房貸款首付降至40%，首套房公積金貸款首付降為20%，二套房公積金貸款首付降為30%；個(gè)人出售2年以上住房免征營業(yè)稅。加上此前剛剛落地的國土部與住建部發(fā)布的優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策，中央方面對(duì)樓市已連下三劑猛藥。

研究院研究員朱光表示，從3月27日至今短短幾天內(nèi)，多部委針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)出臺(tái)一系列刺激政策，其中不乏降低二套房首付比例、降低公積金貸款比例、出售住房免征營業(yè)稅年限調(diào)整等強(qiáng)有力的內(nèi)容。這是2008年之后力度最大、政策最密集的救市行動(dòng)，顯示出中央穩(wěn)定住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的決心。

在此之前，地方層面已動(dòng)作頻頻。3月1日，北京、上海、杭州、西安等地紛紛下調(diào)公積金存貸款利率。2日，青海省住建廳、財(cái)政廳、人民銀行西寧支行聯(lián)合發(fā)文申請(qǐng)公積金貸款門檻調(diào)低至連續(xù)足額繳存6個(gè)月(含)以上，公積金購買首套自住房的首付比例下調(diào)至20%，子女可使用職工父母的公積金購房等。

3月6日，北京市住房公積金管理中心支持居民購買首套自住型商品房在貸款額度上給予支持，繳存職工購買首套自住型商品房，最高可以申請(qǐng)120萬元貸款。16日，濟(jì)南住房公積金發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，購買建筑面積90平方米(含)以下的商品房首付比例為20%，90平方米以上的首付比例為30%，貸款利率按基準(zhǔn)利率執(zhí)行。

3月20日，福建省住建廳、財(cái)政廳、金融辦制定了《關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)支持剛性住房需求的若干意見》，放寬全省首套房、首改房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，首次申請(qǐng)公積金貸款的首付比例降至20%。23日，上海市公積金管理中心稱，正在加緊制定加強(qiáng)公積金管理，提高資金使用率的具體方案，適時(shí)推進(jìn)政策落地。25日，南京住房公積金管理中心表示，針對(duì)提取支付房租的新政策，南京已經(jīng)基本擬好方案。

驟 漲 二手房大面積反價(jià)

在利好政策的影響下，多地出現(xiàn)業(yè)主坐地起價(jià)的現(xiàn)象。深圳的張女士近日對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說，此前本已和二手房業(yè)主談妥價(jià)格98萬元，但房主剛剛來電，現(xiàn)在要105萬元。

年過30歲的薛女士來深圳還不到一年，受限購影響，還沒有買房資格，但已經(jīng)開始看房，準(zhǔn)備社保交滿一年就出手。在看房過程中，近幾個(gè)月“穩(wěn)中有升”的深圳房?jī)r(jià)，讓她感到很忐忑。薛女士表示，此前看中了位于深圳香蜜湖的東方玫瑰花園的一個(gè)小戶型。3月30日新政一出，該片區(qū)的二手房出現(xiàn)集體連夜反價(jià)。

“您看好的那套房子，業(yè)主已經(jīng)不賣了，說要再考慮考慮。不僅如此，昨天有一套(大戶型)房子已經(jīng)以710萬元的價(jià)格簽了合同，但是新政一出，業(yè)主毀約了，寧肯雙倍返回定金20萬元，重新掛價(jià)750萬元。”家家順房產(chǎn)中介的一位工作人員3月31日跟薛女士說。

在深圳后海片區(qū)，之前報(bào)價(jià)565萬元的后海雅園一套使用面積120平方米左右的房子，3月31日已調(diào)價(jià)至620萬元。

一線城市的房地產(chǎn)中介也再度忙亂起來。北京一家中介機(jī)構(gòu)，在新政出臺(tái)的第二天就新招募了近40名置業(yè)顧問。天津房天下中介機(jī)構(gòu)到訪量成倍增長(zhǎng)，有的門店甚至工作到午夜。

房企也迎來了久違的高成交。據(jù)北京萬科官方統(tǒng)計(jì)顯示，截至4月1日零點(diǎn)，萬科在京的9個(gè)在售樓盤來訪共165組客戶，認(rèn)購認(rèn)籌54套，累計(jì)實(shí)現(xiàn)1.56億元的銷售總額。

未 變 去庫存仍為房企要?jiǎng)?wù)

記者發(fā)現(xiàn)，3月31日新政發(fā)布當(dāng)天，各個(gè)房企便抓住消費(fèi)者的心理做起了廣告。萬科地產(chǎn)在萬科沈陽官方微信上發(fā)布：“萬科承諾36小時(shí)不漲價(jià)、不打烊。購房者購買萬科在沈陽的11個(gè)項(xiàng)目均不漲價(jià)、不打烊。”碧桂園隨后表示：“東莞碧桂園基于社會(huì)責(zé)任，我們暫緩漲價(jià)，迫于市場(chǎng)壓力，我們僅限一周。”榮盛地產(chǎn)也表示在沈陽的多個(gè)樓盤聯(lián)合承諾不漲價(jià)、不打烊。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心發(fā)布報(bào)告指出，近期政策密集出臺(tái)，預(yù)計(jì)4月以后多個(gè)已開放營銷中心或樣板間的樓盤將正式開售，成交表現(xiàn)自然值得期待。二手方面，樓盤反價(jià)、惜售現(xiàn)象迅速來襲，業(yè)主態(tài)度堅(jiān)挺，賣方市場(chǎng)進(jìn)一步加劇，而需求亦積極入市。此次政策面已迎來2009年以來的最寬松時(shí)期，購房窗口逐步打開。

值得注意的是，接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的多位房企負(fù)責(zé)人和金融機(jī)構(gòu)投資者，對(duì)于新政并不十分激動(dòng)，反而謹(jǐn)慎看淡。他們中的多數(shù)人認(rèn)為，這是房企加速消化庫存，回籠資金的好時(shí)機(jī)。

在3月31日舉辦的2015房地產(chǎn)金融論壇上，投資人表現(xiàn)普遍謹(jǐn)慎。

長(zhǎng)富匯銀總裁張保國表示，雖然新政利好頻出，但在房地產(chǎn)增長(zhǎng)乏力的情況下，不會(huì)再回到10年前的狀態(tài)。“從去年‘930政策’出臺(tái)之后，政策利好不斷釋放，但是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖有點(diǎn)兒乏力，原因無外乎幾點(diǎn)：第一，市場(chǎng)預(yù)期并沒有大的改變；第二，經(jīng)濟(jì)宏觀基本面并沒有出現(xiàn)更大的利好；第三，政策執(zhí)行方面力度沒有想象得大，比如貸款利率優(yōu)惠，目前很少有銀行執(zhí)行到7.5折。”他說。

張保國認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已步入一個(gè)新階段。從整個(gè)市場(chǎng)來看，需求是剛性的，現(xiàn)階段也變得更為理性，因此，雖然政策對(duì)信心有一定的提振，但仍難以瘋狂。他預(yù)計(jì)，2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨庫存釋放和新樓盤上市的雙重壓力，因此，重點(diǎn)仍是去庫存回籠資金。

一位房企負(fù)責(zé)人也對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，雖然在新政的暖風(fēng)下，迎來了新一輪購房潮，但值得注意的是，此輪的購房者多是上一輪積攢客戶群。如果客戶目標(biāo)被消化，再度漲價(jià)后，沒有新的客戶接手，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨困難。“所以現(xiàn)階段我們要做的是盡快將庫存消化回籠資金，但也有一些未上市的新盤打算延期上市，看看市場(chǎng)情況再?zèng)Q定漲價(jià)與否，反正降價(jià)應(yīng)該是不會(huì)了”。