房地產(chǎn)救市新政頻出 中小房企或可搭政策利好便車

    3月30日，多部門發(fā)房產(chǎn)新政，包括二套首付降為40%，首套房公積金貸款首付降為20%，二套房公積金貸款首付降為30%；此外，個(gè)人出售兩年以上住房免征營業(yè)稅。加上剛落地的國土部與住建部發(fā)布的新政，嚴(yán)控二三線城市土地供大于求的狀態(tài)。還有此前央行宣布降息，至此，房地產(chǎn)松綁政策利好形成組合拳。

    新政利好，當(dāng)日地產(chǎn)股竟成領(lǐng)跑龍頭，多只地產(chǎn)股瘋長。近日，龍頭房企萬科也公布重大利好年報(bào)。同時(shí)，近期因年報(bào)業(yè)績下滑或者首虧的公司也一路躥紅。

    事實(shí)上，近期不少上市房企相繼公布2014年年報(bào)，部分房企同比利潤下滑、庫存高企，成業(yè)界關(guān)注熱點(diǎn)，特別是年報(bào)首虧的房企的表現(xiàn)尤其引人關(guān)注。

    據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，關(guān)注的36家已公布2014年年報(bào)業(yè)績預(yù)警的企業(yè)中，1家續(xù)虧，6家首虧；其中，首虧房企為陽光股份、金豐投資、同達(dá)創(chuàng)業(yè)、榮豐控股陽光股份、亞太實(shí)業(yè)以及多倫股份，續(xù)虧企業(yè)為東方銀星。

    據(jù)了解，在6家業(yè)績首虧的房企中，預(yù)計(jì)首虧額度最高的是陽光股份，預(yù)計(jì)虧損5.4億-5.9億元，同比下降380%-460%。

    年報(bào)首虧陽光股份出售項(xiàng)目渡難關(guān)

    近日陽光股份股票市場表現(xiàn)良好，據(jù)機(jī)構(gòu)近日分析，陽光股份出售項(xiàng)目幫助公司渡過業(yè)績和資金流難關(guān)，大步走出困境，上調(diào)評(píng)級(jí)至“買入”；據(jù)悉，公司以3.3億元出售朝陽區(qū)零售物業(yè)項(xiàng)目45%股權(quán)，凈回籠資金2.2億元，產(chǎn)生投資收益3945萬元。出售后，公司持股比例下降至10%。

    據(jù)分析，陽光股份2014年虧損，主要因?yàn)樘旖驐盍囗?xiàng)目計(jì)提減值和上海松江項(xiàng)目運(yùn)作損失共計(jì)虧損6.8億元，母公司利潤預(yù)告則為虧損5.4億-5.9億元，對應(yīng)2013年的1.9億元凈利潤大幅下降；由此，公司負(fù)債率高企，凈負(fù)債率為76%。

    業(yè)內(nèi)人士分析，陽光股份公司規(guī)模較小，但2011年以來擴(kuò)張?jiān)斐闪素?fù)債率上升，也帶來了經(jīng)營的壓力。但此次出售實(shí)現(xiàn)了利潤和資金回籠，回籠資金已占公司正常年度資金回籠的20%，此舉或?yàn)楣?015年發(fā)展贏得了新的思路和模式。

    作為一家商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，目前陽光股份仍有6個(gè)自持、18個(gè)參股項(xiàng)目。據(jù)機(jī)構(gòu)分析，公司在手項(xiàng)目足以支撐其走出業(yè)績陷阱，業(yè)績上公司經(jīng)歷了2013年之前的下滑和2014年的虧損，管理上高管的部分變更也將帶來經(jīng)營的改善，基本面探底，上調(diào)評(píng)級(jí)至“買入”。但公司業(yè)績改善的可持續(xù)性仍存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

    營收同比少九成金豐投資謀求新轉(zhuǎn)型

    年報(bào)首虧的上市房企金豐投資2014年?duì)I業(yè)收入11億元，較同期減少87.64%；歸屬于上市公司股東的凈利潤同比減少3.6億元，較同期減少623.61%。

    金豐投資表示，2014年受房地產(chǎn)市場交易量萎縮的影響，經(jīng)營業(yè)績大幅下滑，全年共實(shí)現(xiàn)收入11億元，其中介代理業(yè)務(wù)收入1.1億元，比去年同期減少35.63%。

    據(jù)分析，2014年公司營業(yè)收入大幅下降，主要原因是因?yàn)槿ツ晖诠境鍪哿烁缓澜鹭S酒店，使得去年?duì)I業(yè)收入金額較大；同時(shí)，因受重大資產(chǎn)重組和房地產(chǎn)市場成交低迷的雙重影響，公司日常經(jīng)營業(yè)務(wù)收入也受到了較大影響，同時(shí)一些開發(fā)項(xiàng)目仍處于投入期。

    盡管年報(bào)業(yè)績不佳，但金豐投資堅(jiān)持“投資+服務(wù)”的定位，謀劃企業(yè)新一輪轉(zhuǎn)型發(fā)展。公司于2014年10月、2015年1月分別成立了上海地產(chǎn)優(yōu)家房屋租賃管理有限公司、上海地產(chǎn)金弘商業(yè)投資管理有限公司，將新業(yè)務(wù)開拓聚焦到房屋租賃管理、社區(qū)商業(yè)服務(wù)和社區(qū)服務(wù)平臺(tái)三個(gè)方向。

    據(jù)悉，公司旗下的金豐易居進(jìn)行“專業(yè)化房地產(chǎn)流通服務(wù)商”的新定位，2015年正推進(jìn)兩項(xiàng)改革：一是探索門店合伙機(jī)制，調(diào)動(dòng)全體員工積極性；二是按照移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)趨勢改造現(xiàn)有業(yè)務(wù)架構(gòu)，積極探索創(chuàng)新銷售模式，實(shí)現(xiàn)線上線下融合銷售。

    業(yè)內(nèi)人士分析，剛頒布的樓市新政無疑是極大促進(jìn)民眾住房需求，這對于定位于房地產(chǎn)服務(wù)如中介公司來說，無疑是極大利好；金豐投資積極開拓房產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，應(yīng)是明智之舉。

    但可以預(yù)測，2015年金豐投資依然面臨著資金偏緊的局面。而且目前公司兩個(gè)在建商品房項(xiàng)目均集中在無錫地區(qū)，且為相對高端項(xiàng)目，因此受到無錫市場低迷的影響較大，風(fēng)險(xiǎn)仍存。

    榮豐控股業(yè)績預(yù)告凈利潤下降2644.98%

    早在2014年7月初，榮豐控股因?yàn)樯嫦有畔⑴哆`規(guī)，被證監(jiān)會(huì)調(diào)查，就發(fā)布了下半年首虧預(yù)警。2014年近年底，榮豐控股首次發(fā)布年度業(yè)績首虧預(yù)告表示，預(yù)測2014年年度虧損額為3500萬--4500萬元，凈利潤下降2644.98%。在已發(fā)布業(yè)績首虧的上市房企中，榮豐控股凈利潤虧損幅度可能是最大的了。

    對于業(yè)績變動(dòng)的原因，榮豐控股表示，房地產(chǎn)市場整體需求放緩，市場持續(xù)低迷，集團(tuán)旗下北京榮豐項(xiàng)目已接近尾聲，長春國際金融中心項(xiàng)目及重慶項(xiàng)目尚未達(dá)到銷售條件，導(dǎo)致業(yè)績出現(xiàn)虧損。

    事實(shí)上，關(guān)于凈利潤下降或者虧損的企業(yè)其業(yè)績變動(dòng)的原因，主要還是由于今年房地產(chǎn)行業(yè)頹勢，銷售價(jià)格下行，毛利率減少，銷售不力導(dǎo)致項(xiàng)目存貨增加，進(jìn)而加重企業(yè)資金壓力，導(dǎo)致凈利潤下滑，業(yè)內(nèi)人士分析。

    悲觀人士認(rèn)為，今年以來房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，中小房企受制于現(xiàn)金周轉(zhuǎn)和布局過于集中等多種因素，難以平衡風(fēng)險(xiǎn)，或?qū)⒚媾R被并購消失的命運(yùn)。

    但也有樂觀人士表示，今年房地產(chǎn)救市新政頻出，中小房企也有借機(jī)一搏求存發(fā)展的機(jī)會(huì)，比如，或?qū)で筇厣?，或減少成本，或加快轉(zhuǎn)型等等，中小房企完全可以搭乘政策利好便車，企業(yè)小，但也可以很獨(dú)特很美。