樓盤成本清單曝高房價(jià)內(nèi)幕 國企搶地吹大泡沫

    一份樓盤“成本清單”揭秘高房價(jià)利益鏈

　　●“政府可以說是房地產(chǎn)最大的贏家”

　　●“銀行是吃了買房人再吃賣房人”

　　●推高房價(jià)———“媒體非常有用”

　　●開發(fā)商“賺取的利潤是普通人難以想象的”

　　在記者的要求下，南昌紅谷置業(yè)投資有限公司總經(jīng)理汪斌為記者提供了一份其開發(fā)的樓產(chǎn)項(xiàng)目“地中海陽光”的成本清單。從這份清單可以粗略地發(fā)現(xiàn)，房價(jià)的構(gòu)成中，存在多個(gè)利益體，其中，開發(fā)商、地方政府、銀行、媒體算得上是前四大，他們形成一條“泡沫”制造鏈，從拍賣土地價(jià)高者得、虛假宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)、囤積居奇哄抬房價(jià)、高息放貸加重成本等方面，將房價(jià)不斷推高，以攫取更大價(jià)值。

　　住宅樓盤“地中海陽光”位于南昌市紅谷灘新區(qū)，目前其市場銷售的均價(jià)是每平方米約4720元。這份清單顯示，“地中海陽光”每平方米建筑面積商品住宅成本是3946.61元。

　　在3946.61元/平方米的成本價(jià)中，土地使用權(quán)取得費(fèi)用(樓面地價(jià))701.61元/平方米，前期工程費(fèi)是95.37元/平方米；房屋開發(fā)費(fèi)每平方米1828.23元；管理費(fèi)94.82元/平方米；財(cái)務(wù)費(fèi)170.48元/平方米；銷售費(fèi)用(90%為媒體費(fèi)用)160元/平方米；其他費(fèi)用201.1元/平方米；稅費(fèi)695元/平方米。

　　汪斌認(rèn)為，這份“成本清單”說明，政府在從房價(jià)收益中“賺了一大把”。汪斌為記者“清算”了政府從中的收益：一是土地權(quán)使用權(quán)取得費(fèi)用(樓面地價(jià))701.61元/平方米；二是前期工程費(fèi)中的“可行性研究費(fèi)”2元/平方米；三是房屋開發(fā)費(fèi)的8.33%即152元；四是管理費(fèi)中涉及政府的達(dá)50%即47.41元；五是稅費(fèi)695元/平方米。幾項(xiàng)合計(jì)約1600元/平方米，超過了房價(jià)的1/3。此外，政府還要從購房人手中收取稅費(fèi)和房屋維修基金等費(fèi)用。“政府可以說是房地產(chǎn)最大的贏家。”汪斌說。

　　從這份成本清單也可以看出，開發(fā)商是利潤的第二大主體。“即便是中部地區(qū)的城市，一個(gè)項(xiàng)目賺1000萬元的純利潤也很常見”，南昌市一名開發(fā)商坦言，“現(xiàn)在的開發(fā)商是歷史上最厲害的一個(gè)商人群體。我們賺取的利潤是普通人難以想象的，當(dāng)然有時(shí)候用來打點(diǎn)的錢也是老百姓想不到的。”

　　房價(jià)“成本清單”顯示出銀行在房地產(chǎn)市場投資中獲得了頗豐的效益，其每平方米收益在170元。汪斌給記者算了一筆賬，如果是購買一套100萬元的房子，從銀行獲得商業(yè)貸款60萬元，30年還清，按照現(xiàn)在實(shí)行的7折優(yōu)惠利息，償還給銀行的利息也要10幾萬元。

　　江蘇省長發(fā)都市房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長周力明說，銀行是吃了買房人再吃賣房人。近10年來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款始終是銀行利潤最大的一塊，主要是貸款利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)貸款，一般也要達(dá)到百分之十幾。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，房價(jià)“成本清單”中媒體花費(fèi)占據(jù)一席之地，在房價(jià)背后的利益鏈中，媒體作用巨大。汪斌坦言，就“地中海陽光”這個(gè)樓盤，目前每平方米160元的推廣費(fèi)用中，有90%給了媒體。行業(yè)內(nèi)，基本上是成本價(jià)的3%至5%要投放至媒體。

　　一位熟悉媒體運(yùn)作的人告訴記者，一些市場化媒體在推高房價(jià)過程中負(fù)有不可推卸的責(zé)任。近年來，房地產(chǎn)廣告幾乎在都市類媒體的廣告收入中占了1/3，從幾百萬到幾千萬不等。

　　媒體在獲取大筆廣告費(fèi)用的同時(shí)，也承擔(dān)了為樓盤銷售造勢的“義務(wù)”，炮制出諸如某樓盤“供不應(yīng)求”“消費(fèi)者連夜排隊(duì)買房”等“新聞”，欺詐群眾。僅南昌紅谷置業(yè)投資有限公司一家為例，今年該公司銷售收入約8個(gè)多億，其中，廣告費(fèi)用就達(dá)一兩千萬元。汪斌坦言：“媒體非常有用。”

　　“現(xiàn)在看起來政府有錢，日子好過，問題是和大眾想法完全違背，是走不遠(yuǎn)的”。江蘇銀監(jiān)局局長于學(xué)軍認(rèn)為，地方政府不能把經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“寶”壓在房地產(chǎn)市場上，否則，政府在立場和利益上，就會(huì)和房地產(chǎn)商趨同化，和老百姓相背離。任何商人都是惟利是圖的，關(guān)鍵是政府如果在趨利中與其成為“合伙人”，對社會(huì)的危害是很大的，因?yàn)檎泻芏嗟馁Y源和手段發(fā)揮作用。政府本來是公共服務(wù)的，如果偏離了此角色，危害很大。

　　有關(guān)業(yè)內(nèi)人士及專家分析，房價(jià)暴漲中政府負(fù)有不可推卸的責(zé)任。地方政府對于“經(jīng)營城市”“出售土地”的興趣和沖動(dòng)，為房地產(chǎn)與地方政府的結(jié)盟提供了可能。一些地方政府官員在土地征用、地皮出讓、工程項(xiàng)目中的腐敗行為，更成為這種聯(lián)盟關(guān)系的粘合劑。

　　國企瘋狂搶地吹大資產(chǎn)泡沫為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇“埋”下地雷

　　“國企抬價(jià)的現(xiàn)象很普遍，搶地?fù)尩孟癔偭艘粯印?rdquo;南京市浦口區(qū)國土局一位不愿透露姓名的干部告訴記者，近期南京市要拍賣7幅地塊，浦口區(qū)打算拿出2塊地，但是現(xiàn)在有多家國企來爭。

　　記者近日在江蘇、江西采訪時(shí)，多位基層國土部門干部向記者反映，近期多個(gè)城市土地拍賣中頻頻出現(xiàn)國企制造新“地王”現(xiàn)象，地價(jià)紛紛超過2007年的歷史最高位。大規(guī)模出現(xiàn)的地價(jià)新紀(jì)錄不僅短期內(nèi)會(huì)拉動(dòng)周邊房價(jià)上漲，在未來多年內(nèi)還會(huì)因自身成本過高而不斷刷新房價(jià)紀(jì)錄。

　　“國土部門并不希望土地價(jià)格越高越好”

　　上述不愿透露姓名的基層干部說，“業(yè)內(nèi)流傳國家4萬億投資計(jì)劃中，有2萬億經(jīng)過國企下屬的房地產(chǎn)公司流入了土地市場。一些國企拿地不計(jì)成本，今年拍出的新‘地王’可能會(huì)導(dǎo)致未來5至8年內(nèi)房價(jià)成本居高不下。民營企業(yè)經(jīng)過2007年的泡沫后拿地普遍比較理智。其實(shí)國土部門并不希望土地價(jià)格越高越好，那樣只會(huì)拖累一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)的健康發(fā)展。”

　　這名干部向記者介紹了今年南京市的幾塊新“地王”：9月8日，南京市河西新城區(qū)金沙江地塊拍出了15.92億的“天價(jià)”，其樓面地價(jià)高達(dá)7553元/平方米，雙雙創(chuàng)下今年住宅類用地的新高，該區(qū)今年一季度有的住宅售價(jià)還不到7500元/平方米。搶下該地塊的保利地產(chǎn)是由中國保利集團(tuán)控股下的一家大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，自7月份以來已經(jīng)斥資63億元在全國5個(gè)城市拿地，9月8日是該企業(yè)進(jìn)入南京的“揭幕戰(zhàn)”。

　　9月16日舉行的南京國土拍賣會(huì)上，江寧區(qū)九龍湖區(qū)域誕生了新“地王”，央企中冶置業(yè)經(jīng)過66輪爭奪，斥資3.42億元拿下了一幅地塊，樓面地價(jià)達(dá)到每平方米3910元，比萬科2007年拿下同區(qū)域一幅“地王”的價(jià)格還高了632元，成為今年江寧地塊拍出的最高價(jià)。業(yè)內(nèi)人士估算，項(xiàng)目建成后的成本會(huì)超過7000元/平方米。

　　國企“豪賭”土地引發(fā)新一輪房地股融資擴(kuò)張

　　華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員張馳飛說，今年的土地市場像2007年一樣“地王”頻出，“北京地王”“上海地王”“深圳地王”“廣州地王”……，一路刷新歷史紀(jì)錄。但有所不同的是，今年央企手里錢多，而2007年是民企上市公司唱主角。

　　他向記者舉例：6月30日，中化方興以40.6億元競得北京廣渠門一地塊，成為北京“地王”；9月10日，中海地產(chǎn)以70.06億元奪下了上海長風(fēng)地塊，平均樓板價(jià)為22409.3元/平方米，一舉奪下“中國地王”稱號(hào)。這比兩周前華潤置地35億元在嘉定剛剛創(chuàng)造的地王價(jià)整整翻了一倍。

　　同樣在9月10日，兩家國企招商地產(chǎn)和深圳華僑城聯(lián)手，以5.3億元總價(jià)拍得深圳寶安尖崗山一塊居住用地。該塊地以樓面價(jià)為1.89萬元/平方米成交，刷新紀(jì)錄，成為深圳新“地王”。

　　國企四處購地、一擲億金的同時(shí)，引發(fā)上市房地產(chǎn)企業(yè)快速跟進(jìn)，股市上出現(xiàn)新一輪融資擴(kuò)張。張馳飛介紹，保利地產(chǎn)近期融資78億元，金地集團(tuán)也完成股市融資40億元，萬科112億元增發(fā)計(jì)劃剛剛通過股東大會(huì)，綠城也有相應(yīng)融資計(jì)劃。

　　9月22日，民企再度創(chuàng)造“地王”，杭州綠城集團(tuán)首次進(jìn)軍蘇州，便以61億元的天價(jià)拿下了蘇州金雞湖大道沿線兩個(gè)地塊。其中以36億的總價(jià)拍得6號(hào)地塊，樓面價(jià)28057元/平方米，預(yù)計(jì)該地樓盤價(jià)格將突破5萬元/平方米，成為江蘇新“地王”。

　　地價(jià)和房價(jià)高企帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)，最終買單的是老百姓

　　南昌市土地交易中心主任錢友庚說，今年2季度以來，南昌市的土地交易明顯活躍，現(xiàn)在每一宗地都有7至8家競爭。南昌市沒有有意抬高地價(jià)，但是開發(fā)企業(yè)的行為確實(shí)缺乏自律，不斷涌現(xiàn)新“地王”對行業(yè)并不是什么好事。

　　2007年南昌市出現(xiàn)了一批“地王”，可是到2008年底，有的地價(jià)只剩下原來的二分之一。今年有2007年拍賣的三幅地塊被退回來，有的開發(fā)商寧愿損失定金，因?yàn)槌惺懿涣烁甙旱耐恋爻杀尽?/p>

　　錢友庚認(rèn)為，今年許多城市的房價(jià)出現(xiàn)了“跳躍式上漲”，迅猛的漲勢是難以維持的，這也表明市場沒有進(jìn)入健康的循環(huán)。“地王”頻出不是好現(xiàn)象，有的比周邊房價(jià)還要高，除了制造房價(jià)上漲外，過多的資金沉淀在房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)的損害很大。

　　他認(rèn)為，土地市場和房地產(chǎn)市場都有潛規(guī)則。國有企業(yè)不怕地價(jià)高，因?yàn)橘Y產(chǎn)在賬上，拿到地就可以再去融資再去搞項(xiàng)目，這里虧損那里能賺回來。上市公司需要相應(yīng)的業(yè)績來維持股價(jià)，反過來又迫使開發(fā)商以更高的價(jià)格去追逐更多的土地。房地產(chǎn)上市公司進(jìn)入一種“高地價(jià)→高股價(jià)→更高地價(jià)”惡性循環(huán)。“國企現(xiàn)在不差錢，上市公司可以圈股民的錢，但是地價(jià)和房價(jià)高企帶來的巨大系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)最終要金融機(jī)構(gòu)和股民承擔(dān)，最終買單的是老百姓。”錢友庚說。

　　蕭條期間資產(chǎn)泡沫膨脹，對中國而言絕非福音

　　中國工商銀行資產(chǎn)管理部研究員張興勝說，中國的房價(jià)收入比是發(fā)達(dá)國家的3至6倍，住房租售比(每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價(jià)之間的比值)超過400倍，而國際上公認(rèn)的正常范圍為200至300倍。

　　目前，上海市已有13家樓盤銷售價(jià)格突破10萬元/平方米，周邊杭州、蘇州、南京等城市價(jià)格達(dá)到3萬元/平方米以上的項(xiàng)目比比皆是，這些都反映出我國房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重程度。

　　江蘇銀監(jiān)局局長于學(xué)軍認(rèn)為，比泡沫本身更嚴(yán)重的，是我國缺少抑制泡沫膨脹的有效機(jī)制和社會(huì)動(dòng)力。抑制房地產(chǎn)泡沫主要依靠政府對市場投機(jī)活動(dòng)的抑制，新加坡、英國、瑞典等國均有卓有成效的措施抑制房價(jià)。我國一些地方片面理解“增加居民財(cái)產(chǎn)性收入”的政策，鼓勵(lì)居民直接進(jìn)行住房投資，將房地產(chǎn)作為社會(huì)投機(jī)工具使用，推高房價(jià)遂成為地方政府增加非稅收入的基本途徑，因而抑制房地產(chǎn)泡沫就一直缺少出臺(tái)的社會(huì)動(dòng)力，導(dǎo)致1993年、2006至2007年、2009年出現(xiàn)周期性的房地產(chǎn)泡沫。

　　專家們表示，資產(chǎn)泡沫總會(huì)破裂的，世界各國概莫能外。從美國發(fā)生的互聯(lián)網(wǎng)泡沫和房地產(chǎn)泡沫情況看，泡沫持續(xù)的時(shí)間往往比人們預(yù)想的要長，但泡沫破裂的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于人們的預(yù)期。

　　當(dāng)前經(jīng)濟(jì)尚未企穩(wěn)，全球經(jīng)濟(jì)還在蕭條期的情況下資產(chǎn)泡沫膨脹，對中國而言絕非福音。泡沫加速膨脹后一旦貨幣政策調(diào)整、社會(huì)預(yù)期改變，泡沫隨時(shí)可能破裂，將動(dòng)搖市場信心，居民財(cái)富損失和金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)損失都會(huì)嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

　　專家

　　京滬未來十余年房價(jià)已被透支災(zāi)難性后果將比日本更可怕

　　學(xué)者羊慧明等業(yè)內(nèi)人士表示，如果國內(nèi)一線城市房價(jià)繼續(xù)被哄抬炒高，將可能重蹈東京樓市“急漲長跌”的覆轍。一些經(jīng)濟(jì)界人士認(rèn)為，當(dāng)前我國一線城市的房價(jià)已經(jīng)很高，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很大，前車之鑒不能不重視。

　　事實(shí)上，北京、上海的人均收入還不到東京的1/10，而房價(jià)已比肩東京，一套100平方米的普通公寓(清水房)房價(jià)達(dá)200萬元人民幣以上，即以家庭戶均年收入6萬元計(jì)算，房價(jià)收入比已超過30倍。

　　京滬人均收入要達(dá)到東京的水平，起碼還要15年。換言之，京滬房價(jià)已經(jīng)把未來十余年的空間都透支了。日本的地產(chǎn)泡沫是一個(gè)富裕社會(huì)的泡沫，都拖垮了日本經(jīng)濟(jì)，而中國還是一個(gè)整體不富裕的社會(huì)，出現(xiàn)超過日本的房地產(chǎn)泡沫，其災(zāi)難性后果將比日本更可怕。

　　專家們認(rèn)為，我國并不是沒有發(fā)生過房地產(chǎn)危機(jī)。海南、香港都曾因房地產(chǎn)泡沫破裂受嚴(yán)重拖累，深圳去年的房價(jià)大跌引發(fā)部分樓盤業(yè)主集體“斷供”，風(fēng)險(xiǎn)陡然出現(xiàn)；杭州房價(jià)下跌幅度曾達(dá)到幾千元，市場低迷持續(xù)時(shí)間超過其他城市。

　　從一個(gè)國家來看，房地產(chǎn)沉淀的社會(huì)資金越多，對其他領(lǐng)域的發(fā)展越不利，沒有一個(gè)國家因房地產(chǎn)發(fā)達(dá)而成為世界強(qiáng)國。從一個(gè)企業(yè)來看，沉迷在房地產(chǎn)就會(huì)喪失斗志，荒廢主業(yè)。

　　日本泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代購買不動(dòng)產(chǎn)越多的大企業(yè)，受到的拖累就越大。當(dāng)前，內(nèi)地樓市正在克隆香港的模式：一旦把“地王”炒高到世界之最的天價(jià)，拿得起地的開發(fā)商就越少，最后形成寡頭壟斷，他們就可以隨意拔高房價(jià)，牟取驚人的暴利。

　　靠非理性瘋狂拉高房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長是不可持續(xù)的，并可能使整體經(jīng)濟(jì)和社會(huì)受害，最終榨干社會(huì)財(cái)富。內(nèi)地不可能仿效香港的房市，仿效香港地產(chǎn)模式將禍害中國社會(huì)。