樓市政策漸進(jìn)式調(diào)整：被曝政策儲備仍然充足

    全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌并沒有預(yù)料到二套房首付會被降至四成。他在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“今年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢比去年更嚴(yán)峻，新常態(tài)下GDP增長目標(biāo)定為7%，現(xiàn)在達(dá)到7%都有難度。”

    他進(jìn)一步分析：房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)前環(huán)境下，仍具有重要地位，畢竟培育新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)做出調(diào)整都需要過程；樓市政策調(diào)整離不開宏觀經(jīng)濟(jì)低迷的大背景，但與2008年不同，政策會漸進(jìn)式地做出調(diào)整，中央仍擁有政策儲備工具。

    房地產(chǎn)是典型的周期性行業(yè)，它不可避免地與宏觀經(jīng)濟(jì)有緊密的聯(lián)系，既受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的影響，也會影響到宏觀經(jīng)濟(jì)。

    根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上年增長10.5%，同比下滑9.3個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2011年以來新低。除此之外，2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國固定資產(chǎn)投資所占比例也出現(xiàn)下滑，投資增速遠(yuǎn)低于固定資產(chǎn)投資，已經(jīng)直接影響到了GDP。房地產(chǎn)投資在全國固定資產(chǎn)投資中占比僅為18.9%。

    這其中的邏輯關(guān)系在于：居民買房的積極性下降，導(dǎo)致地產(chǎn)公司銷售下降，房企買地、開發(fā)熱情下降，從而使得新開工面積減少，房地產(chǎn)投資下降，最終影響到經(jīng)濟(jì)總量與經(jīng)濟(jì)增速。

    新一期的《政府工作報(bào)告》中明確指出，穩(wěn)定住房消費(fèi)，堅(jiān)持分類指導(dǎo)，支持居民自住和改善性住房需求。“這是近年以來首次提出支持改善性需求，并首次刪除抑制投資性購房需求的表述。”顧云昌說。

    對于穩(wěn)定住房消費(fèi)，市場人士認(rèn)為，這不表明政府會大規(guī)模“救市”，主要通過市場化和法治方式調(diào)節(jié)市場。

    海通證券觀察到，2014年以來數(shù)次出臺影響樓市的政策，包括從2014年4月到9月40多個(gè)城市取消限購，2014 年9月取消三套房限貸，10月放寬公積金貸款條件、2014年11月、2015年3月兩次降息等等。而降低二套房首付至4成，同時(shí)降低公積金貸款首付成數(shù)，以及二套房交易營業(yè)稅，進(jìn)一步從購房資格、利率、首付成數(shù)等釋放樓市需求。

    海通證券認(rèn)為調(diào)控效果有限。2014 年取消限購后地產(chǎn)銷量在5、6月短期反彈，但7月再度下降，降息后11、12 月地產(chǎn)銷量短期反彈，但2015年前兩個(gè)月地產(chǎn)銷量再度下降。而從2014年3月起全國房價(jià)開始下跌，目前尚未止跌。海通證券認(rèn)為本次房貸新政實(shí)施后，地產(chǎn)銷量雖有望短期回升，但持續(xù)性仍存疑。

    顧云昌認(rèn)為，影響居民購房的最主要因素是金融政策，其次是稅收。盡管二套房40%的首付超出預(yù)期，但相對發(fā)達(dá)國家來說仍然較高。在美國，購房首付平均不到10%。在首付比例調(diào)整上，政府仍有余地。究竟是第一套房還是第二套房，可以由銀行甄別、掌握貸款比例。而利率方面，中國的利率也普遍高于其它國家。而從調(diào)控的思路來看，地方將承擔(dān)主體責(zé)任，包括稅收優(yōu)惠和購房補(bǔ)貼都是可以選用的工具。特大城市是否解禁限購也將影響住房市場。在樓市去庫存的進(jìn)程中，有些公司、好的產(chǎn)品會受益，但不代表所有的房子都應(yīng)該被賣出去。