房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新常態(tài) 政策需要有彈性

　　3月的最后5天，6個(gè)部門(mén)相繼出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的政策。

　　3月27日，國(guó)土資源部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

　　3月30日，中國(guó)人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》。

　　同一天，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》。

　　從土地、建設(shè)，到信貸、稅收，與房地產(chǎn)市場(chǎng)多個(gè)環(huán)節(jié)相關(guān)的政策出現(xiàn)變化。2015年房地產(chǎn)調(diào)控的大幕就此拉開(kāi)。

　　強(qiáng)調(diào)因地制宜

　　仔細(xì)研究7部門(mén)相繼出臺(tái)的房地產(chǎn)新政會(huì)發(fā)現(xiàn)，不搞一刀切、因地制宜成為最大的亮點(diǎn)。

　　根據(jù)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，國(guó)土資源主管部門(mén)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)可以根據(jù)市場(chǎng)狀況，研究制定未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過(guò)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開(kāi)發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。

　　“允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶(hù)型做出調(diào)整，滿(mǎn)足合理的自住和改善性住房需求。”上述通知中這樣的表述讓很多業(yè)內(nèi)人士感受到了與以往的不同。

　　在《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》中，因地制宜的表述同樣出現(xiàn)：人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各級(jí)派出機(jī)構(gòu)要按照“因地施策，分類(lèi)指導(dǎo)”的原則，做好與地方政府的溝通工作。

　　“不論是住建部和國(guó)土資源部的文件，還是央行、銀監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合下發(fā)的文件，都在強(qiáng)調(diào)因地制宜。”住建部政策研究中心主任秦虹告訴中國(guó)青年報(bào)記者，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了新常態(tài)。

　　這種新常態(tài)表現(xiàn)之一就是各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展出現(xiàn)了分化。有的地方供求大致平衡或供求略緊，而有的地方已經(jīng)出現(xiàn)了供過(guò)于求的局面。

　　“對(duì)這種分化的狀態(tài)，沒(méi)有必要再進(jìn)行一刀切式的政策調(diào)控。”秦虹說(shuō)，過(guò)去的政策往往是全國(guó)統(tǒng)一，但房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在，出現(xiàn)的這種新常態(tài)要求政策在不同的地區(qū)有一定的彈性。

　　在秦虹看來(lái)，這種彈性為地方政府提供了空間，但并不意味著各地可以有過(guò)分的政策調(diào)整。“中央對(duì)調(diào)控劃出了一條底線(xiàn)，地方的調(diào)控不能脫離國(guó)家的大的政策要求，比如針對(duì)二套房，央行規(guī)定首付是40%，地方政策可以在40%～60%之間調(diào)整，但不能做成10%”。

　　實(shí)際上，進(jìn)入2015年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)明顯變化。

　　秦虹告訴記者，過(guò)去針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控都是基于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、投資投機(jī)需求旺盛的基礎(chǔ)作出的，而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售經(jīng)過(guò)2014年一年的負(fù)增長(zhǎng)后，供求關(guān)系從過(guò)去的偏緊轉(zhuǎn)變?yōu)檎w偏松、部分地區(qū)過(guò)剩，投資行為大為減少。與這種狀況相適應(yīng)，那些過(guò)于嚴(yán)厲的調(diào)控政策有條件回歸到正常狀態(tài)。

　　發(fā)改委房地產(chǎn)研究中心主任劉琳也持類(lèi)似觀點(diǎn)。在她看來(lái)，“就跟經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)一樣，房地產(chǎn)調(diào)控政策也在回歸常態(tài)，尤其是稅收、信貸政策。”劉琳說(shuō)，之前的調(diào)控政策都是在房地產(chǎn)市場(chǎng)很熱的情況下制定的，與現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況已經(jīng)不匹配。

　　穩(wěn)定市場(chǎng)是此次調(diào)控目標(biāo)

　　二套房首付比例下調(diào)至40%，營(yíng)業(yè)稅的免征期從5年縮減為兩年。在此次房地產(chǎn)調(diào)控新政中，讓人印象深刻的是信貸政策和稅收政策的放松。

　　在政策出臺(tái)后，市場(chǎng)上有一種聲音，認(rèn)為這是政府救市的表現(xiàn)。

　　劉琳對(duì)這種觀點(diǎn)表示否定。在她看來(lái)，此次房地產(chǎn)調(diào)控新政的出臺(tái)是為了支持住房的自住消費(fèi)和改善型消費(fèi)，不能理解為是政府的救市行為。

　　在劉琳看來(lái)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體是要去庫(kù)存化，此次新政的出臺(tái)有利于穩(wěn)定市場(chǎng)，不會(huì)造成市場(chǎng)的反彈。

　　“即便是一線(xiàn)城市，去年的價(jià)格也出現(xiàn)了回落，也在進(jìn)行調(diào)整，只是調(diào)整的程度沒(méi)有三四線(xiàn)城市那么大。”劉琳說(shuō)。

　　在劉琳看來(lái)，政府每次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控都是有目標(biāo)的，此次出臺(tái)的新政目標(biāo)也很明確：穩(wěn)定市場(chǎng)。

　　“從國(guó)際上看，此次新政的力度依然較為審慎。”中國(guó)民生銀行首席研究員、發(fā)展規(guī)劃部經(jīng)理助理溫彬告訴記者，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，二套房最低40%的首付比例仍然是比較審慎的，在提高剛需客戶(hù)購(gòu)房能力的同時(shí)，也有助于防止投機(jī)性需求膨脹的出現(xiàn)。

　　“就這次政策的力度看還談不上是政府救市，因?yàn)槎追渴赘?0%也不算是一個(gè)低的首付。”秦虹說(shuō)，如果是救市，政策的力度應(yīng)超出正常水平，比如首付比例，如果像當(dāng)年的美國(guó)那樣規(guī)定為零首付，那真是救市了。此外，此次出臺(tái)的政策有利于改善型住房需求的釋放，目前市場(chǎng)上的住房需求中，改善型需求所占比例不小。

　　“當(dāng)然，客觀上，新政對(duì)恢復(fù)市場(chǎng)活躍度、促進(jìn)交易是有意義的。”秦虹說(shuō)。

　　隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和居民收入水平不斷提高，居民對(duì)住房的自住型和改善型需求還有巨大空間。

　　去年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增速放緩，庫(kù)存上升，房?jī)r(jià)有所回落。

　　去年9月30日，有關(guān)部門(mén)對(duì)房貸政策進(jìn)行了調(diào)整，但由于二套房首付比例過(guò)高，依然限制了改善型需求的釋放。

　　溫彬告訴記者，根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，及時(shí)將前期從緊的房貸政策回歸常態(tài)，不僅有利于滿(mǎn)足居民購(gòu)房剛性需求，改善民生，也有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“房貸新政和購(gòu)房營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整的政策組合對(duì)提高居民購(gòu)房能力、活躍房地產(chǎn)交易會(huì)起到積極促進(jìn)作用。鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)庫(kù)存規(guī)模較大，房產(chǎn)新政出臺(tái)后預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)的局面。”溫彬說(shuō)。

　　目前，我國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)從過(guò)去的供不應(yīng)求向供求基本平衡轉(zhuǎn)變。

    與別的領(lǐng)域的調(diào)控管理類(lèi)似，房地產(chǎn)市場(chǎng)也需要分層次管理。

　　在溫彬看來(lái)，對(duì)中低收入人群基本的住房需求，需要政府加大保障房建設(shè)；對(duì)改善型需求，可以通過(guò)加大信貸支持提高購(gòu)房能力；對(duì)投機(jī)性需求，則需要采取信貸、稅收等措施加以限制。

　　“政府這幾年一直在大力推動(dòng)保障房建設(shè)。”溫彬說(shuō)，從中長(zhǎng)期看，需要加快房地產(chǎn)稅立法，它作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)稅會(huì)增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的成本，有助于調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配，降低空置率，突出住房的居住功能。