樓市新政出臺(tái) 房?jī)r(jià)會(huì)否重演2009年的瘋狂

    30日，中國(guó)人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日，財(cái)政部和國(guó)稅總局也發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，將普通住房營(yíng)業(yè)稅免征期由五年改為二年。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，四部委聯(lián)手打出“金融＋財(cái)稅”的政策組合拳與2008年末出臺(tái)的樓市政策似曾相識(shí)。2008年10月，中央出臺(tái)《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》等措施，規(guī)定個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅“五改二”，首套房和二套房最低首付款比例下調(diào)至20%。隨著信貸、稅收等多重政策疊加，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)向，當(dāng)年銷售面積突破9億平方米，同比增幅超過50%；銷售額高達(dá)4.4萬億元，同比增長(zhǎng)83%。

　　此次新政出臺(tái)，會(huì)否導(dǎo)致房?jī)r(jià)重演2009年的瘋狂上漲？專家普遍認(rèn)為，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的“新常態(tài)”下，盡管本輪新政將在短期內(nèi)刺激樓市復(fù)蘇，但由于影響樓市的諸多因素已經(jīng)發(fā)生改變，“量增價(jià)穩(wěn)”將成為2015樓市新特征。

　　供需格局悄然生變

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)，全國(guó)商品住宅待售面積自2010年起迅速攀升，尤其二三線城市存量增長(zhǎng)明顯，中國(guó)房地產(chǎn)供求格局已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化。

　　2009年，樓市的回暖是以首次購房為主的剛性需求最早撬動(dòng)了一線城市樓市的堅(jiān)冰，形成市場(chǎng)復(fù)蘇的“第一推動(dòng)力”。此后，更多的改善性需求、投資性需求開始進(jìn)場(chǎng)，并一度成為購買主力。

　　一位上海開發(fā)商回憶說，當(dāng)時(shí)在有些城市，開發(fā)商不知如何定價(jià)，只好跟著周邊漲價(jià)的樓盤把價(jià)格往上調(diào)；有些城市，均價(jià)5萬元／平方米的豪宅，一天之內(nèi)銷售額達(dá)40億元……此外，至第四季度，一些熱門樓盤的買家中投資者已占八九成。

　　瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為：“事實(shí)上，中國(guó)住房的內(nèi)在供求格局已發(fā)生變化－－當(dāng)前的住宅建設(shè)量已超過城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)和住房改善帶來的需求。由于房?jī)r(jià)下降以及理財(cái)產(chǎn)品和海外資產(chǎn)等其他投資渠道的興起，支撐投資性需求的諸多因素也正在消退。”

　　瑞銀發(fā)布的研報(bào)顯示，根據(jù)2010年第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，目前中國(guó)居民的自有住房占比達(dá)85%－88%，而在城鎮(zhèn)地區(qū)該比例約為75%－78%。城鎮(zhèn)住房建筑面積達(dá)179億平方米，農(nóng)村達(dá)206億平方米。這表明，不考慮住房質(zhì)量的前提下，2010年時(shí)城鎮(zhèn)和農(nóng)村戶均已擁有約1套住房。

　　上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍說，對(duì)比2009年樓市政策出臺(tái)的節(jié)點(diǎn)，此次新政出臺(tái)的市場(chǎng)背景有明顯不同。“首先在供求關(guān)系上，當(dāng)前樓市供求比達(dá)到1.3：1，而2009年供求比才1.1：1，當(dāng)前供大于求的情況明顯嚴(yán)重；其次，當(dāng)前市場(chǎng)還是靠剛需或者改善型需求的購買力在支撐，而2009年由于沒有限購政策，政策轉(zhuǎn)向可以更充分地吸納投資客入市；但現(xiàn)在市場(chǎng)上投資客相對(duì)減少，因?yàn)檎咿D(zhuǎn)向不足以讓投資客相信存量可以一夜消除。”

　　信貸松緊不同 樓市“蓄水池”作用弱化

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，自2010年起，中國(guó)樓市的信貸環(huán)境也由松趨緊。貨幣供應(yīng)量增速趨緩使得樓市“蓄水池”效應(yīng)弱化。

　　安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文認(rèn)為，2009年的貨幣環(huán)境十分寬松，加之經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入提高快，“這時(shí)候老百姓買房，也是非常理性的選擇。”

　　世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究主管陳仲偉指出，2009年12月末，廣義貨幣供應(yīng)量同比增長(zhǎng)27.68%，而2015年的增速目標(biāo)為12%。“樓市在某種程度上是一個(gè)蓄水池，可以吸納超發(fā)的貨幣。房?jī)r(jià)也會(huì)隨蓄水池的水位上漲。”

　　高善文表示，“2009年，在4萬億的財(cái)政刺激和10萬億的貨幣刺激下，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格創(chuàng)出歷史新高，無論是一線城市還是二線城市，甚至包括縣一級(jí)的地方都創(chuàng)了歷史新高。”而在當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上正處于去泡沫和去存貨的進(jìn)程中。在此背景下，市場(chǎng)正在消化過去幾年形成的大量過剩的供應(yīng)。“這種供應(yīng)過剩主要出現(xiàn)在二三線城市。”

　　一位銀行人士告訴記者，2009年，銀行有大量的信貸額度，當(dāng)時(shí)房貸屬于優(yōu)質(zhì)貸款品種，為增加房貸配給，7折利率屢見不鮮。而現(xiàn)在在整體房?jī)r(jià)下行、房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下，銀行甚至連首套房購買者都不愿意給予優(yōu)惠利率。

　　理財(cái)渠道漸寬 樓市投資投機(jī)性需求轉(zhuǎn)向

　　“為什么大家愿意買房子？因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲的猛，過去二十年炒股賠得多、賺的少，而買房子是肯定賺的，由于缺乏投資渠道，因此樓市的投資性需求比較高。”上海易居房地產(chǎn)研究員嚴(yán)躍進(jìn)說，過去三年，理財(cái)產(chǎn)品的崛起，讓中國(guó)居民的金融資產(chǎn)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

　　汪濤認(rèn)為，住房市場(chǎng)存在兩種需求，一是改善性需求，另一個(gè)則是投資性需求。去年以來，由于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)顯現(xiàn)出停滯狀態(tài)，許多城市的投資性買房需求發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。“這是因?yàn)橥顿Y性買房就是看漲，如果房?jī)r(jià)漲幅不大或者下跌，那么在大部分城市投資買房的收益其實(shí)是負(fù)的。我國(guó)住房租金收益率非常低，而理財(cái)產(chǎn)品一般收益率在4%－5%。

　　根據(jù)瑞銀證券統(tǒng)計(jì)，2014年，居民金融資產(chǎn)約有16%投放于理財(cái)產(chǎn)品，股市投資則占到居民財(cái)富的19%。“相比2009年，中國(guó)投資者有了比房地產(chǎn)更好的投資渠道，加之隨著人民幣國(guó)際化和資本賬戶管制的逐漸放松，投資海外資產(chǎn)也比以前更加容易了。”

　　經(jīng)濟(jì)步入“新常態(tài)”中國(guó)樓市將“量增價(jià)穩(wěn)”

　　旭輝地產(chǎn)總裁林峰表示，“房地產(chǎn)開發(fā)離不開宏觀經(jīng)濟(jì)的整體支撐。房?jī)r(jià)增速跟GDP的增長(zhǎng)是正相關(guān)關(guān)系。”

　　在2009年，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增速依然保持在“兩位數(shù)”。而目前我國(guó)GDP增長(zhǎng)已進(jìn)入中高速發(fā)展期。“中高速發(fā)展讓房地產(chǎn)市場(chǎng)不像過去十年那么火熱，房?jī)r(jià)上漲速度也會(huì)慢下來。”林峰表示。

　　住建部政策研究中心主任秦虹表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從總體偏緊進(jìn)入到階段性的總體偏松、部分區(qū)域過剩的狀態(tài)。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從三部門聯(lián)合下發(fā)的通知核心內(nèi)容看，本次新政重點(diǎn)利好的是已經(jīng)擁有一套住房、亟需改善但同時(shí)購買力相對(duì)欠缺的合理改善型人群。“新政表明政府已經(jīng)依據(jù)我國(guó)樓市現(xiàn)階段的市場(chǎng)特征，把鼓勵(lì)政策從首次置業(yè)人群調(diào)整為改善型人群。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的‘新常態(tài)’下，盡管本輪新政會(huì)刺激樓市在二季度持續(xù)復(fù)蘇，但未來樓市像過去幾年那樣‘量?jī)r(jià)齊升’的情況將不會(huì)再出現(xiàn)。”胡景暉說。