專家:樓市新政或促一線城市房?jī)r(jià)上漲 二三線難反彈

    近日，樓市利好政策輪番出臺(tái)，“兩會(huì)”積極表態(tài)穩(wěn)定住房消費(fèi)，貸款利率下調(diào)，公積金貸款政策放寬，3月27日，住建部和國土資源部要求各地合理安排住房及其用地的供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，3月30日，五部委聯(lián)合發(fā)布樓市新政，對(duì)二套房首付比例及二手房稅費(fèi)做出調(diào)整，這一系列政策的出臺(tái)形成了樓市調(diào)整的“組合拳”，將對(duì)2015年的樓市產(chǎn)生什么影響？

    中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長(zhǎng)、金融與證券研究所副所長(zhǎng)趙錫軍日前在訪談時(shí)表示，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)變?yōu)橐宰宰『透纳菩托枨鬄橹?，在此背景下出臺(tái)的一系列樓市政策，有利于拉動(dòng)市場(chǎng)成交，對(duì)去庫存有積極的作用，但具體效果還有待于觀察。趙錫軍預(yù)測(cè)，新政的出臺(tái)或許會(huì)引起一線城市房?jī)r(jià)的上漲，但對(duì)于庫存高企的二三線城市，房?jī)r(jià)短期內(nèi)難以反彈。

　　房貸新政：帶動(dòng)改善型需求入市 助力庫存去化

　　3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購買二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。首次購房公積金貸款最低首付款比例為20%，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　對(duì)于此次政策出臺(tái)的背景，趙錫軍談到，前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了爆發(fā)式增長(zhǎng)，房子價(jià)格上升非常快，大量投資投機(jī)性需求進(jìn)入市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格虛高產(chǎn)生泡沫，隱含了大量風(fēng)險(xiǎn)。所以在那個(gè)時(shí)候，政府相關(guān)部門采取了很多綜合性的措施進(jìn)行調(diào)控，經(jīng)過幾年宏觀調(diào)控，大部分城市和地區(qū)的房?jī)r(jià)走向平穩(wěn)，有些城市的房?jī)r(jià)還有所回落，原來的投資、投機(jī)性的需求開始淡出或退出，目前樓市主要的是居民自住型、改善型需求。

　　在以自住和改善型需求為主流的市場(chǎng)背景下，該項(xiàng)政策一經(jīng)出臺(tái)就引起了人們的極大關(guān)注，趙錫軍談到，新的房貸政策對(duì)改善型需求的支持是比較直接的，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心也有明顯的提振作用。他同時(shí)指出，我們應(yīng)該看到，改善型需求并不是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)性需求，主導(dǎo)性需求還是首套房需求，新的政策對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來多大影響還有待于觀察。

　　對(duì)于一些二三線城市來說，新政是否能達(dá)到預(yù)期的去庫存效果？趙錫軍表示，新政規(guī)定二套房的首付降低，居民的購房門檻降低，會(huì)產(chǎn)生新的市場(chǎng)需求，消化部分空置房。但他同時(shí)指出，購買二套房的購房者的比例有多高還不好說，另外，有些二三線城市房子的空置率是相當(dāng)高的，有的甚至可以達(dá)到50%，所以新政策是否能消化這么高的空置率，效果還有待查看。

　　營業(yè)稅調(diào)整：活躍二手房市場(chǎng)交易 對(duì)房?jī)r(jià)影響有限

　　除二套房首付比例調(diào)整外，房地產(chǎn)營業(yè)稅也做出了相應(yīng)變化。3月30日，中國財(cái)政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，營業(yè)稅免征門檻由5年變?yōu)?年。

　　這一政策的調(diào)整也引發(fā)了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注，尤其在對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)較為敏銳的二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的反響。據(jù)《京華時(shí)報(bào)》4月1日?qǐng)?bào)道，新政發(fā)布后的首日，一些房產(chǎn)中介的掛牌、咨詢、簽約量出現(xiàn)了明顯的提升，甚至還有二手房房主要求漲價(jià)。

　　趙錫軍認(rèn)為，營業(yè)稅的調(diào)整對(duì)二手房交易具有積極作用，使交易成本有所下降、活躍度有所提升，但是這個(gè)作用是有限的，因?yàn)闋I業(yè)稅的比例并不是很高，對(duì)整個(gè)房子價(jià)格的影響不大。

　　除營業(yè)稅外，目前二手房交易稅費(fèi)稅賦比重最重的是個(gè)人所得稅，征收標(biāo)準(zhǔn)是5年以內(nèi)房產(chǎn)差額征收20%，為何這個(gè)稅種沒有做出調(diào)整？趙錫軍表示，目前政策的初衷很明確，即滿足自住和改善性住房需求，而不是投資投機(jī)需求，所以在所得稅方面相應(yīng)地控制得更加嚴(yán)格一些。

　　對(duì)樓市影響：一線城市房?jī)r(jià)或?qū)⑸蠞q 庫存高企的二三線城市難反彈

　　來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2015年3月，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10523元/平方米，環(huán)比小幅下跌0.15%，跌幅較上月有所收窄。與上月相比，本月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加4個(gè)，下跌的城市數(shù)量較減少6個(gè)，一線城市中上海和深圳的房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲。

　　雖然3月的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)仍在下探，但降幅較上月有所收窄，在樓市政策紛紛出臺(tái)之際，購房者普遍擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)再次反彈。對(duì)此，趙錫軍表示，對(duì)于房?jī)r(jià)變動(dòng)，需要分城市來看，目前我國地區(qū)發(fā)展不平衡，城市間的兩極分化比較嚴(yán)重。北上廣深四個(gè)一線城市人口集中度較高，住房供給存在較大壓力。即便沒有寬松的樓市政策，房?jī)r(jià)不用刺激也在往上漲。相反，有些二三線城市，由于以前盲目開發(fā)造成大量庫存的積壓，即便放松了限貸、限購政策，房子也有可能賣不動(dòng)。

　　有專業(yè)人士分析，樓市政策的輪番出臺(tái)，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，購房的窗口期或已打開。那么現(xiàn)在是否到了買房的好時(shí)機(jī)呢？趙錫軍表示，如果是自住和改善型需求的話，目前有政策條件支持的時(shí)候，是買房的合適時(shí)機(jī)，但如果有人想趁機(jī)炒房的話，還是要慎重。就像我國前幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大量的投機(jī)投資需求進(jìn)入，把房?jī)r(jià)炒高，市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，國家就會(huì)采取更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施，到時(shí)候房?jī)r(jià)下跌、房子難以出手，炒房的人就可能會(huì)得不償失。