專家解讀樓市新政：刺激改善需求提前釋放

    3月27日兩部委發(fā)布樓市新政，3月30日，央行聯(lián)合住建部、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布個(gè)人住房信貸新政，財(cái)政部發(fā)布調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅新政。時(shí)間間隔兩天，各種利好政策來襲。

　　中國人民銀行研究局研究員鄒平座表示，央行、財(cái)政部接連發(fā)布新政表明政府維穩(wěn)的態(tài)度，由于國土資源部的不動(dòng)產(chǎn)登記政策，導(dǎo)致一些地方樓市萎靡，央行、各部委的新政主要起到微刺激樓市的作用。

　　改善型需求得到積極釋放

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為央行此次政策的最大亮點(diǎn)在于提供了4成的首付比例，這樣一個(gè)政策的刺激力度非常大。過去購房者實(shí)際上需要提供6-7成的首付，這在一定程度上抑制了住房交易。畢竟很多改善性購房者的資金壓力難以提供此類高額度的首付。而現(xiàn)在到了4成，則大大降低了首付比例和壓力，成為改善型購房需求積極釋放、快速入市的手段。對于一、二線城市而言，此類城市改善型購房需求得到積極釋放，這會(huì)帶來整個(gè)市場成交尤其是中大戶型的積極購置，對于相關(guān)房企來說也借這樣一個(gè)政策積極去庫存。

    而財(cái)政部此次對營業(yè)稅全額征收的免征期，由過去的5年轉(zhuǎn)變?yōu)?年，這使得住房銷售市場得以活躍。過去很多購房者礙于此類住房的營業(yè)稅成本，只能將此類住房以五年的期限進(jìn)行持有，這會(huì)阻礙住房市場的成交和房產(chǎn)資源的流動(dòng)。而現(xiàn)在改變?yōu)閮赡?，使得很多改善性購房者的需求得到積極釋放，即可以將部分住房進(jìn)行拋售，從而換購相應(yīng)的更大戶型的住房。此類稅費(fèi)政策調(diào)整的背后，體現(xiàn)了住房市場金融財(cái)稅政策的優(yōu)化，對于鼓勵(lì)市場成交以及市場信心提振是有利好的。

　　新政增加二手房市場免稅房源供應(yīng)

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)控股公司副總裁胡景暉認(rèn)為三部委新政的影響主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是新政將刺激改善型需求的提前釋放，將促進(jìn)大戶型、高價(jià)房的銷售，但不會(huì)創(chuàng)造新的需求；因?yàn)槭赘侗壤档秃筚J款會(huì)增加，購房人獲得按揭的難度反而會(huì)在一定程度上有所加大，因此作用有限；二是新政將促進(jìn)改善型業(yè)主賣掉城中的中小戶型，對于不愿去郊區(qū)買房的首次置業(yè)者來說是明顯的利好，因?yàn)橛懈嗟闹行粜头吭纯晒┻x擇；三是新政表明政府已經(jīng)依據(jù)我國樓市現(xiàn)階段的市場特征，把鼓勵(lì)政策從首次置業(yè)人群調(diào)整為改善型人群。

　　財(cái)政部關(guān)于營業(yè)稅“5改2”通知的影響有兩大方面：一是有利于市場上改善型購房人群出售已有的房屋，增加二手房市場免稅房源供應(yīng)；同時(shí)，盡管之前的二手房交易中營業(yè)稅往往被轉(zhuǎn)嫁給購房人，但“5改2”之后，部分房屋的營業(yè)稅得到了免除，購房人的交易負(fù)擔(dān)將下降，從而促進(jìn)二手房市場房屋的流通和交易的活躍。二是“5改2”政策最大的受益者是購房人，對于很多人來說，不用承擔(dān)以前要被業(yè)主轉(zhuǎn)嫁的營業(yè)稅了，降低其購房成本，能夠省幾萬到幾十萬不等。

　　一線交易量將會(huì)明顯升溫

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，對于剛需和改善型人群來說，支付能力是制約其購房的原因之一，信貸政策的調(diào)整也一直是政府對樓市調(diào)控的重要手段。降低首付比例，提高購房資金杠桿，有助于撬動(dòng)更多住房消費(fèi)。在目前國內(nèi)商品房產(chǎn)能過剩的背景下，有助于緩解三、四線城市的高庫存壓力，對于一線城市來說，更成為拉動(dòng)購房需求提升的利器。預(yù)計(jì)一線城市的房地產(chǎn)市場交易量將會(huì)在4月明顯升溫，三四線城市的樓市也將逐步回暖。

　　轉(zhuǎn)聞已久的二手房營業(yè)稅的政策減免也在今天落地，上一次執(zhí)行同樣標(biāo)準(zhǔn)是在2008年，中央頒布“國六條”的內(nèi)容與本次營業(yè)稅調(diào)整的內(nèi)容完全一致，即購房2年以內(nèi)免征，2年以上差額征收。