賣不掉的商品房 政府可收購來做安置房和公租房

    27日上午，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的兩大主管部門住建部與國土部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱“《通知》”），這一舉措被視為打響了房地產(chǎn)“救市”政策的第一槍。

    要點(diǎn)1：庫存量過大市縣可暫停供地

    政策原文：住房供過于求的地區(qū)，要適當(dāng)控制2015年住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度。對住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)；住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。

    解讀：江蘇省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這幾年省里已開展住房建設(shè)規(guī)劃的研究，并將編制十三五住房發(fā)展規(guī)劃，推動全省房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展。南京市國土部門告訴記者，該市的土地供應(yīng)節(jié)奏與規(guī)模長期保持穩(wěn)定，規(guī)劃、國土等部門也會適時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況進(jìn)行調(diào)整，目前2015年南京市土地供應(yīng)計(jì)劃暫未出臺，從南京樓市的住宅供應(yīng)量與土地開發(fā)狀況來看，應(yīng)該不屬于“供應(yīng)明顯偏多、住宅用地規(guī)模過大”的地區(qū)，因此住宅用地供應(yīng)不至于暫停。

    南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝則認(rèn)為，房地產(chǎn)問題根源其實(shí)還是土地供應(yīng)水平。2014年因?yàn)榍耙荒甑淖≌?yīng)緊張，而將住宅用地供應(yīng)量提升了25%至500公頃，大量住宅將在今年陸續(xù)上市，這將導(dǎo)致2015年住宅市場供大于求格局的產(chǎn)生，房價(jià)將難以顯著上漲。

    要點(diǎn)2：房地產(chǎn)用地未開發(fā)允許轉(zhuǎn)型

    政策原文：對在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整，支持居民自住和改善性住房需求。房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其它產(chǎn)業(yè)投資。

    解讀：正在舉行的博鰲論壇上，潘石屹對這條“可改用途規(guī)劃”的新政大呼“意外”，連稱“很吃驚”。去年初南京曾出臺過“9050”新政，即在土地出讓時(shí)便要求未來項(xiàng)目上90平方米以下戶型的占比需達(dá)到50%以上，該政策延續(xù)至今，如果開發(fā)商今后根據(jù)市場需求，提出增加大戶型的比例，究竟是否會被允許呢？南京國土部門回應(yīng)稱，目前還沒有相關(guān)政策發(fā)布。

    對于房地產(chǎn)用地未開發(fā)可轉(zhuǎn)型的話題，南京市規(guī)劃部門表示，這一提法值得研究，國內(nèi)一些城市的房地產(chǎn)市場不夠景氣，嚴(yán)重供大于求的局面已經(jīng)成型，因此適當(dāng)調(diào)整土地用途是切實(shí)可行的，不過南京目前尚沒接到相關(guān)通知。

    要點(diǎn)3：商品房可作為安置房和公租房

    政策原文：《通知》規(guī)定，為進(jìn)一步加大住房保障貨幣化力度，市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地，允許其適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，并完善配套用地手續(xù)。

    解讀：揚(yáng)子晚報(bào)記者了解到，收購居民手中的二手房用作廉租房，這在南京并不新鮮，不過此次兩部委提出收購開發(fā)商手中的商品房用于保障房房源，對于部分資金鏈極度緊張的房地產(chǎn)企業(yè)來說，不啻為一劑“良藥”。

    “南京確實(shí)有個別項(xiàng)目銷售困難，如果能借此將房源出手，倒也是個不錯的選擇”。不過，在這位樓市專家看來， 最關(guān)鍵的問題還是收購的價(jià)格，開發(fā)商的心理價(jià)位與政府能掏出的錢之間恐怕會有較大的落差。他也認(rèn)為，此次《通知》提供了解決“去庫存”的兩大導(dǎo)向，一是建成的商品房，政府購買用于保障房，二是未建的地塊可直接轉(zhuǎn)成保障房用地，相比較而言，第二種方式可能在操作上更具可行性。

    要點(diǎn)4:銷售違規(guī)房企或被禁拿地

    政策原文：強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)全過程的聯(lián)動監(jiān)管，對在房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)中有嚴(yán)重違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及違反有關(guān)資質(zhì)管理規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，國土資源主管部門可以根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提供的信息，限制或禁止其參與新出讓房地產(chǎn)用地的競買。對在土地市場中有違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可依據(jù)國土部門提供的信息予以相應(yīng)處罰；情節(jié)嚴(yán)重的，依法注銷其資質(zhì)證書。

    解讀：南京市剛剛于半個月前公示了《南京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用體系建設(shè)管理暫行辦法》和《南京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用體系評價(jià)規(guī)則（試行）》，樓盤的開發(fā)商將被分為5個信用等級，表現(xiàn)好的將加分，不好的就減分，其實(shí)這也可以視為“強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)全過程聯(lián)動監(jiān)管”的一種機(jī)制。

    南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰已是必然趨勢，一些違法違規(guī)的不良企業(yè)以后無法買地、無法賣房，有利于維護(hù)房地產(chǎn)市場的整體健康。

    業(yè)內(nèi)人士：未來稅費(fèi)貸款等新政或陸續(xù)出臺

    與之前人們期望的調(diào)整二套房首付比例、營業(yè)稅免征時(shí)間縮短等不同的是，本次由國土部與住建部出臺的《通知》并沒有囊括這些內(nèi)容。“這也不難解釋，因?yàn)槎愘M(fèi)變動與貸款政策的調(diào)整，分屬財(cái)政部、央行等多個部門，而此次只有兩部委的新政”，一位長期關(guān)注房地產(chǎn)市場的專業(yè)人士表示，在今年的政府工作報(bào)告中，已經(jīng)表態(tài)將“支持改善性購房需求、穩(wěn)定住房消費(fèi)”，因此相關(guān)部委陸續(xù)出臺政策也在情理之中，不難預(yù)見，二套房首付、貸款利率、營業(yè)稅等新政或?qū)⒂诮陉懤m(xù)出臺。

    專家認(rèn)為，今年的房地產(chǎn)政策調(diào)整力度可能超過不少人的預(yù)期，但是不會給房地產(chǎn)市場帶來大起大落式的變化，政府調(diào)控的目的以治本為主，即便新政“起效”時(shí)間長一點(diǎn)，也是可以接受的。