公積金房貸門檻降低 對(duì)房地產(chǎn)影響幾何

    近期，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求各地放寬公積金貸款政策，進(jìn)一步降低公積金貸款門檻以及住房公積金首付有望降低至兩成的消息，引起社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。公積金在“放下身段”后，能否提振樓市、減輕購房者負(fù)擔(dān)成為業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。

　　住房公積金成房地產(chǎn)調(diào)控工具？

　　3月24日上午，北京市公積金中心稱，北京現(xiàn)行政策中針對(duì)90平方米以下的房屋，首付款將從三成降至兩成。不只是北京降低了首付款要求，據(jù)媒體梳理，目前福建、濟(jì)南、寧波等地都已出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，山東、惠州、上海、廣州等省市也正在醞釀出臺(tái)政策。國管公積金也加大了貸款限額。3月18日，中央國家機(jī)關(guān)住房資金管理中心發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整住房公積金個(gè)人貸款有關(guān)問題的通知。

　　通知明確將加大對(duì)職工購買首套房的貸款支持力度。通知顯示，在北京住房公積金管理委員會(huì)確定的貸款最高額度內(nèi)，綜合考慮借款申請(qǐng)人的繳存時(shí)間、個(gè)人賬戶余額、還款能力、配偶繳存情況等因素確定住房公積金個(gè)人貸款具體額度。

　　3月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高在該部召開的全國電視電話會(huì)議上提出，要提高資金使用效率，發(fā)揮住房公積金的潛力，簡(jiǎn)化手續(xù)，建立方便快捷的業(yè)務(wù)流程，縮短辦理時(shí)限。對(duì)此，專家分析稱，此舉是釋放剛性需求以及穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的“救市”措施。

　　但在業(yè)內(nèi)不少人士看來，住房公積金政策的刺激力度不會(huì)有預(yù)期那么明顯。一方面，一二線城市房?jī)r(jià)普遍過高，購房者貸款一般還是以商業(yè)貸款為主，公積金貸款只是輔助，因此降房?jī)r(jià)才是去庫存根本；另一方面，利用公積金刺激樓市需求政策的可持續(xù)性并不高，只是根據(jù)公積金資金的狀況來進(jìn)行調(diào)整的。有些地方的公積金并不富余，并不適合做出類似的放松政策。

　　不過，在去年全國樓市整體低迷的情況下，當(dāng)前地方政府紛紛對(duì)公積金貸款作出調(diào)整，讓閑置的資金流通起來，提振購房者的積極性，從大環(huán)境來看顯得尤為迫切。各地出臺(tái)的政策也體現(xiàn)了這點(diǎn)，如放寬貸款條件、降低貸款首付成數(shù)、擴(kuò)大貸款額度，乃至允許異地購房申請(qǐng)公積金貸款等。在業(yè)內(nèi)看來，住房公積金實(shí)際已成為地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策工具。

　　從購房者角度來看，公積金貸款門檻降低，對(duì)于老百姓自住性需求購房的決策有比較大的相關(guān)性和影響力。舉例來說，從商業(yè)銀行貸款100萬元的話，以20年為期，按照當(dāng)前6.15%的利率計(jì)算，累計(jì)還款需要170多萬元。而使用公積金貸款，同樣的貸款金額和年限，累計(jì)還款少20多萬元。

　　另外，我國各地方之間的公積金并沒有打通，各地公積金數(shù)量和提取情況也不相同。很多城市公積金總量龐大，但由于申請(qǐng)門檻高，手續(xù)繁瑣，一直沒有充分發(fā)揮功能。

　　2008年時(shí)，業(yè)內(nèi)專家就指出，全國各地公積金存在規(guī)模高達(dá)4000億元的閑置資金，這些閑置資金的地區(qū)分布很不均衡。適時(shí)調(diào)整政策，盤活這筆巨額政策性資金，運(yùn)用這筆巨額資金發(fā)放保障性住房貸款，完全符合住房公積金制度的本來宗旨，實(shí)現(xiàn)公積金的住房投融資功能作用。

　　因此，從這一角度來看，消除公積金沉淀，降低貸款門檻、提高貸款限額是盤活公積金這一住房金融工具的途徑之一。

　　對(duì)樓市有何影響

　　近期，各地公積金政策調(diào)整已經(jīng)影響到樓市成交量。

　　中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)顯示，二手房市場(chǎng)方面明顯回暖。3月24日，中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，上周新建住宅成交面積環(huán)比上升2%，其中一線城市表現(xiàn)最好，環(huán)比上升7%，二線及三四線城市則基本持平。3月以來，新房市場(chǎng)較春節(jié)前期回升明顯，但較年初仍存在一定差距，與去年同期相比則大體持平。40城市3月前22日成交量較2月同期上升36%，但較1月同期下降14%。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉向媒體表示，公積金歷來是房地產(chǎn)微調(diào)的先頭部隊(duì)，雖然涉及人群面不及普遍政策，但卻預(yù)示著未來的政策取向。

　　在他看來，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩壓力不減，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)作出重要貢獻(xiàn)。因此，2015年房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場(chǎng)的調(diào)控思路。

　　降低公積金申請(qǐng)門檻、激活改善購房需求的作用在業(yè)內(nèi)則有不同看法。

　　上海公積金管理中心政策法規(guī)處副研究員叢誠此前一直認(rèn)為，公積金政策調(diào)整并非房?jī)r(jià)漲跌的決定性因素，在他看來，只要樓市產(chǎn)生波動(dòng)，公積金貸款額度就必然會(huì)在資金不夠的時(shí)候下調(diào)，在資金寬松的時(shí)候上調(diào)。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授也認(rèn)為，提高公積金貸款額度，對(duì)目前樓市影響并不大，他對(duì)媒體表示，降低公積金門檻、提高公積金貸款額度更多的意義是改變購房者心理預(yù)期。

　　不少從事二手房銷售的人士告訴記者，公積金政策的調(diào)整屬暫時(shí)性政策，因此，局部城市出現(xiàn)的樓市回暖并不能說明公積金對(duì)于樓市有立竿見影的效果。在實(shí)際中，買房的人還是以商業(yè)貸款為主。因?yàn)橛袆傂孕枨蟮亩嗍悄贻p人，而年輕人工作時(shí)間短，公積金能夠提取的金額很少，不足以支付高昂的房?jī)r(jià)，所以只能通過商業(yè)貸款來買房。

    但也有房產(chǎn)中介指出，提高公積金貸款額度，對(duì)于中低收入家庭更有幫助。

　　根據(jù)叢城此前透露的數(shù)據(jù)來看，目前房貸主力盡管以商業(yè)銀行的貸款為主，但公積金占整個(gè)房貸的比重也不容小覷，在全國來講可能在1/3左右，或者1/4左右。因此，盤活公積金貸款，對(duì)于緩解樓市低迷、減輕購房者壓力、提升地方經(jīng)濟(jì)都是有良性作用的。

　　“道理顯而易見，如果選擇商業(yè)貸款，購房者將要負(fù)擔(dān)高額利息；而僅憑公積金貸款又通常不夠買房。”一位房產(chǎn)銷售經(jīng)理告訴記者，提高公積金貸款數(shù)額，能夠使購房家庭有更多的貸款選擇。即使公積金不夠買房，也能通過組合貸款的方式，達(dá)到降低購房成本的目的。