房產(chǎn)新政是分類指導(dǎo)消化庫存 謀變地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)

    靠土地增值和資金杠桿賺取利潤的房地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，但已開發(fā)未銷售的房產(chǎn)、已拿地未開發(fā)的土地還大量“趴在”三、四線城市和不少二線城市。2014年下半年以來，房地產(chǎn)市場期待的樓市調(diào)整新政疊加式落地。

    近日，國土資源部與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），該《通知》被業(yè)內(nèi)稱為樓市“新政”。

    記者查閱發(fā)現(xiàn)，該《通知》主要包括四方面內(nèi)容：合理安排住房及其用地供應(yīng)規(guī)模；優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)；統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)；加大市場秩序和供應(yīng)實(shí)施監(jiān)督力度。

    值得注意的是，新政中并未如預(yù)期中出現(xiàn)的降低二套房首付等內(nèi)容。對(duì)此，業(yè)內(nèi)也有諸多聲音，包括“內(nèi)容可執(zhí)行度不高”、“需要細(xì)化政策才可實(shí)施”、“真實(shí)意義是短期內(nèi)通過分類調(diào)控消化存貨，長期意圖是引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型，融合養(yǎng)老、體育、文化等產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式”等解讀。

    加快去庫存速度

    “就目前大中城市樓市庫存狀況而言，由于前期庫存累積、季節(jié)性因素、開發(fā)商推盤節(jié)奏等原因，當(dāng)前庫存壓力仍然較大、市場去化周期在15個(gè)月以上、市場基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占大多數(shù)。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向記者表示，尤其是在2015年之初，對(duì)于大多數(shù)城市而言，由于沖刺年度銷售業(yè)績指標(biāo)的因素降低，導(dǎo)致市場去化速度降低，去化周期還會(huì)略回升，此時(shí)，“去庫存”仍然是市場主旋律。

    事實(shí)上，記者年初以來接觸的多家房企高層也都表示，今年去庫存是首要任務(wù)，多數(shù)開發(fā)商也都在營銷上下功夫。近期，中小房企甚至全國品牌房企推出“3%首付”、“零首付”、“首付一成”等低首付的營銷措施。尤其是第一季度樓市平淡已成定局的市場背景下，開發(fā)商“墊首付”的營銷措施頻頻浮出水面。

    鑒于此，張宏偉認(rèn)為，就兩部委新政來看，分類指導(dǎo)、因地施策等政策為消化庫存提供了明確的政策依據(jù)，比如優(yōu)化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)，允許開發(fā)商根據(jù)市場需求適當(dāng)調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)比例；將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源；支持居民自住和改善性住房需求等，這些政策最直接的目的還是消化商品房的庫存。

    對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)表示，《通知》頒布后，為滯銷地塊及項(xiàng)目提供了新的機(jī)會(huì)，開發(fā)商摘得的高風(fēng)險(xiǎn)地塊可以申請(qǐng)改變產(chǎn)品類型，滯銷項(xiàng)目可以申請(qǐng)調(diào)整戶型產(chǎn)品，從而打破面臨的市場困局。

    不過，可對(duì)在建項(xiàng)目的住房戶型做出調(diào)整的政策初衷雖好，不過，在建項(xiàng)目調(diào)整戶型的產(chǎn)品設(shè)計(jì)投入、建安成本的投入都會(huì)進(jìn)一步增加開發(fā)成本、推高房價(jià)，如果拿地價(jià)格低，增加的成本可以被市場消化，確實(shí)能夠幫助部分開發(fā)商緩解面臨的銷售壓力，但如果在地價(jià)較高的情況下，僅靠調(diào)整產(chǎn)品也將無法扭轉(zhuǎn)滯銷困境。

    值得一提的是，對(duì)于房企來說，加快推盤節(jié)奏，抓住新政推出后的跑量“窗口期”，對(duì)去庫存還是有利的。

    加快房企合多元化轉(zhuǎn)型

    事實(shí)上，上述《通知》首次提出統(tǒng)籌調(diào)整土地和商品房供給等內(nèi)容，包括通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。

    對(duì)此，張宏偉認(rèn)為，上述政策主要意圖在于調(diào)節(jié)土地市場供應(yīng)總量、節(jié)奏，消化過量土地供應(yīng)，通過土地用途轉(zhuǎn)換方案新政促使地方政府、房企轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式。

    張宏偉表示，對(duì)于地方政府而言，可以利用好當(dāng)前產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，布局新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，最終在人口、產(chǎn)業(yè)、市場等（產(chǎn)城融合）多方面實(shí)現(xiàn)融合。這樣，地方政府一方面盡快擺脫了原有單純依靠住宅用地獲得土地出讓金的尷尬局面；另外一方面，也可以借助新政實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型。

    此外，對(duì)于房企來說，可以利用上述政策利好機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)向“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型。事實(shí)上，市場嗅覺敏感的開發(fā)商早就開始了轉(zhuǎn)型行動(dòng)，包括以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)布局戰(zhàn)略，以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)布局戰(zhàn)略、房企積極與互聯(lián)網(wǎng)公司合作等等，這些都有可能成為房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向。