房產(chǎn)新政“托市”意味大于“救市” 操作難度大

    日前國土部、住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)。此前，業(yè)內(nèi)盛傳或涉及房貸首付降低、營業(yè)稅降低2%等政策均未在新政之中。在專家看來，本次新政“托市”意味遠大于“救市”，整體方向變化與此前變化不大，只是部分細節(jié)政策，比如對不適應(yīng)市場需求的戶型允許做出調(diào)整等有一定創(chuàng)新，然而即使如此，這些細節(jié)政策也被評價操作難度太大，短時間內(nèi)很難起到實質(zhì)性效果。

    “從新政確定的總體思路上看，今年，北京的樓市調(diào)控應(yīng)大體與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)增長的方向趨同。”中國社科院城市與環(huán)境研究所副研究員李恩平表示?！锻ㄖ吩谖恼缕鹗季兔鞔_，本輪調(diào)控政策是為了合理優(yōu)化住房及用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展而進行的，整體基調(diào)與此前中央表述基本一致。

    具體來說，《通知》強調(diào)，住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)明顯減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ媱澒?yīng)。自分類調(diào)控政策大方向確定以來，類似的政策或者領(lǐng)導(dǎo)表態(tài)已經(jīng)出現(xiàn)過幾次，但業(yè)內(nèi)表示，在目前各地財政依賴土地出讓收入依然非常明顯的情況下，尤其是住宅供地多的市、縣，減少供應(yīng)可能對當(dāng)?shù)刎斦a(chǎn)生巨大影響，因此即使執(zhí)行也可能是一個非常緩慢的過程。

    而且，《通知》還進一步表示，房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，國土資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可以根據(jù)市場狀況，研究制定未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)，促進其他產(chǎn)業(yè)投資。但包括北京市房協(xié)秘書長陳志在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)專家都表示，包括如何轉(zhuǎn)化、養(yǎng)老文化等用地出讓標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)扶持政策都不清晰，地方政府在這些方面出現(xiàn)了巨大的政策“真空”，前景不明朗。

    不過，在業(yè)內(nèi)看來，新政還是存在第一眼讓人非常驚喜的政策的。比如《通知》提出，對于在建商品住房項目，各地國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整，滿足合理的自住和改善性住房需求。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅坦言，這項政策為滯銷地塊及項目提供了新的機會，初衷很好，但在建項目調(diào)整戶型的產(chǎn)品設(shè)計、建安等成本投入都會進一步增加開發(fā)成本，如果拿地價格低，增加的成本可以消化，但如果在地價本身就較高的情況下，僅靠調(diào)整產(chǎn)品很難扭轉(zhuǎn)困境。

    在李恩平看來，目前，“強刺激”已經(jīng)不再成為政策主流，中央為樓市調(diào)控確定主基調(diào)，不出臺大規(guī)模“一刀切”的救市政策還是可以理解的，而且本次調(diào)控和以往有些不一樣，比如以往更側(cè)重市場調(diào)控，而這次卻更專注于消費需求方面等，還是能看出中央在樓市調(diào)控上根據(jù)市場情況積極調(diào)整的態(tài)度的。

    《通知》還明確，整體購買在建房地產(chǎn)項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，并完善配套用地手續(xù)。

    今后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)中有嚴(yán)重違法違規(guī)行為或違反有關(guān)資質(zhì)管理規(guī)定的，國土部門可根據(jù)住建部門信息，限制或禁止其參與新出讓房地產(chǎn)用地競買；在土地市場中有違法違規(guī)行為的，住建部門可依據(jù)國土部門信息予以處罰，情節(jié)嚴(yán)重的，依法注銷其資質(zhì)證書。