新政規(guī)定房子賣不掉將暫停拿地 或再打擊土地財政

    “兩會”后，關(guān)于樓市新政的猜測一直不絕于耳，3月27日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)，新政的靴子終于落地。文件明確要求各地合理安排住房及其用地供應規(guī)模，優(yōu)化住房及用地供應結(jié)構(gòu)，在樓市高庫存地區(qū)，減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應，允許對不適應市場需求的住房戶型做出調(diào)整，允許未開發(fā)房地產(chǎn)用地的轉(zhuǎn)型。

    樓市新政將對房地產(chǎn)市場帶來哪些影響？專家分析稱，此次新政的出臺，并非“救市”政策，主要作用在于調(diào)整結(jié)構(gòu)、規(guī)范土地市場秩序、保障民生等方面，同時還將助力三四線城市的庫存去化。但由于種種現(xiàn)實因素的制約，新政實施效果還要看各地出臺的具體政策。另外，專家還預測，在當前利好政策頻出的態(tài)勢下，后市樓市政策或?qū)⒊掷m(xù)寬松。

　　要點一：合理安排住房及用地供應規(guī)模 高庫存地區(qū)暫停土地供應

　　《通知》提出，要合理安排住房和其用地供應規(guī)模。省級住房城鄉(xiāng)建設主管部門要加快編制本地區(qū)的住房建設規(guī)劃及年度實施計劃，對住房的建設總量、供應結(jié)構(gòu)、空間布局和開發(fā)進度等統(tǒng)籌安排。對住房供應明顯偏多，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據(jù)市場實際情況有效增加住宅用地供應規(guī)模。

　　對此，亞豪機構(gòu)分析，該項政策符合中央分類指導、因地施策的調(diào)控原則。在庫存高企的三四線城市，一方面要控制房地產(chǎn)市場的進口，減少土地供應，另一方面還要打開市場的出口，提振經(jīng)濟、增加購房需求，才有可能逐步緩解區(qū)域房地產(chǎn)市場的供需矛盾。

　　但北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志在接受采訪時表示，在住房供應明顯過量的城市，即使住房和土地結(jié)構(gòu)調(diào)整，需求也不會很快增加，庫存的消化問題短時期內(nèi)仍難以解決。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也談到，很多三四線城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴重，一些城市即使在“救市”的情況下，依然有崩盤的風險。

　　同時也有專業(yè)人士提出，此項政策或?qū)⒚媾R執(zhí)行難題，亞豪機構(gòu)指出，要地方政府壓縮土地供應，也就意味著減少土地出讓收入，對于地方財政收入過度依賴土地出讓金的城市來說，能否按照部委的要求落實執(zhí)行還是一個未知數(shù)。

　　要點二：優(yōu)化住房及用地供應結(jié)構(gòu) 允許未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型

　　《通知》提到，要優(yōu)化住房供應套型，促進用地結(jié)構(gòu)調(diào)整。對在建商品住房項目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許對不適應市場需求的住房戶型做出調(diào)整，支持居民自住和改善性住房需求。房地產(chǎn)供應明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，用于新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設。

　　這條規(guī)定為滯銷地塊及項目提供了新的機會，開發(fā)商手中的高風險地塊可以申請改變產(chǎn)品類型，滯銷項目可以申請調(diào)整戶型產(chǎn)品，從而打破市場困局。我愛我家集團副總裁胡景輝分析，該政策有助于解決目前我國三四線城市庫存過剩、土地供應無序的問題，將從供應和消化兩個方面逐步扭轉(zhuǎn)供大于求的問題，逐步穩(wěn)定房價。

　　但該項政策也或許將面臨執(zhí)行阻力，亞豪機構(gòu)指出，不同性質(zhì)的用地在拿地時的成本差距較大，以北京為例，2014年出讓的地塊中住宅用地的樓面均價為14557元/平方米，而商服用地的樓面均價僅為8549元/平方米，如果涉及到養(yǎng)老、文化、體育等用地，地價水平往往更低，開發(fā)商把高價拿到的土地轉(zhuǎn)換為低價值、回報周期長的用地類型，如果政府不給予一定補貼，必然會影響到政策的落地實施。

　　要點三：統(tǒng)籌保障性安居工程建設 “保障”“去庫存”效果兼顧

　　文件還提到，要進一步加大住房保障貨幣化工作力度，市、縣可整體購買在建房地產(chǎn)項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的。

　　分析認為，該項政策有利于實現(xiàn)“保障”和“去庫存”的雙重目標。在陳志看來，很多城市一方面有著樓市高庫存的壓力，一方面存在大量的棚戶區(qū)改造的要求，政府通過把一些商品房轉(zhuǎn)化為安置房和公租房，把保障房建設和去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)相結(jié)合，可以減少社會總的財富的浪費，這是比較合理的。

　　分析：“托市”并非“救市” 后續(xù)樓市政策或?qū)⒊掷m(xù)寬松

　　“兩會”后，關(guān)于樓市即將出臺“救市”政策的猜測甚囂塵上，但對于此次調(diào)整，多位專家認為是“托市”并非“救市”，在陳志看來，此次政策談不上是“救市”政策，“調(diào)”的意味更多。胡景輝也認為，《通知》總體與我國新常態(tài)下的宏觀經(jīng)濟政策相吻合，表現(xiàn)出“控規(guī)模、調(diào)結(jié)構(gòu)、講秩序”的特征，是調(diào)整結(jié)構(gòu)、規(guī)范土地市場秩序、保障民生，控制和消化庫存的舉措。

　　陳志還提到，這一文件實際是對2015年政府工作報告的一個落實，是原則性、指導性的意見，但相關(guān)政策的落地還要看各地出臺的具體政策及落實情況。

　　對于后市樓市政策走向，張大偉分析，2015年房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場的調(diào)控思路，已經(jīng)有多地發(fā)布了房地產(chǎn)刺激政策，預計后續(xù)各部門都會出臺類似政策，并且有望在營業(yè)稅征收、一線中部分城市限購等環(huán)節(jié)進一步放開，地方政府還將非常直接的出臺稅費減免、購房補貼等多種“救市”政策。