二手房營業(yè)稅優(yōu)惠即將到期 能否續(xù)期引發(fā)熱議

    2009年樓市價格爆發(fā)式上漲的主因除寬松的金融政策外，就是去年年底的二手房營業(yè)稅減免政策了，這一政策可以說是去年出臺影響最大的樓市救市政策，執(zhí)行日期為2009年1月1日至12月31日。政策規(guī)定，營業(yè)稅征收范圍從證滿五年改至證滿兩年，征收的標(biāo)準(zhǔn)由評估價全額的5.5%改為按買賣差價征收5.5%。時至今日，營業(yè)稅優(yōu)惠到期僅剩兩個多月的時間，針對明年營業(yè)稅優(yōu)惠是否會續(xù)期暫無定論，專家對此也意見不一。目前，一些中介公司紛紛打起營業(yè)稅減免倒計時的牌子，而一些購房者和5年內(nèi)的房主也明顯忙活起來，趕著在優(yōu)惠窗口關(guān)閉前達(dá)成交易，樓市的“營業(yè)稅倒計時綜合征”漸漸顯露出來。業(yè)主加緊掛牌，市場成交量上揚(yáng)

　　距離營業(yè)稅減免政策的期限越來越近，市場交易量的遞增也開始加速跑。繼9月份北京二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)出今年以來新高后，10月份小長假之后的成交量也持續(xù)高漲。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，10月中旬與9月同期相比，存量住宅成交量上漲了23.66%，二手房成交量量持續(xù)上漲，甚至今年首現(xiàn)交易量超過一手房，這與營業(yè)稅優(yōu)惠政策不能說沒有關(guān)系。

　　另一方面，房源掛牌量也有明顯增長。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場部統(tǒng)計，10月9—20日期間，該公司二手房掛牌量相比上月同期增加了14%左右，其中5年內(nèi)房產(chǎn)占到七成左右，即增加了10%左右。

　　北京美聯(lián)物業(yè)市場部統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，大量5年內(nèi)營業(yè)稅優(yōu)惠期涉及的房源都選擇了掛牌待售，在10月份該公司房源總量同比新增了15%以上。

　　成交均價下跌，議價空間再現(xiàn)

　　不過，與二手房成交量和掛牌量的增長背道而馳的，是實際成交均價的下跌。“從九十月份來看，成交均價都在下跌”，美聯(lián)物業(yè)總經(jīng)理白紀(jì)遠(yuǎn)表示，北京的二手房均價在今年上漲幅度接近40%，從7月開始達(dá)到12000元/平米以上，8月更是達(dá)到了12420元/平米的頂峰價格，而從9月開始價格就已經(jīng)明顯地出現(xiàn)了下降的現(xiàn)象，而10月上半月這一下降幅度更是驚人。美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前均價已經(jīng)比9月上半月均價下跌了3.47%。

　　還有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，前幾個月曾遠(yuǎn)離北京市場的議價現(xiàn)象現(xiàn)在也逐漸多起來了。營業(yè)稅優(yōu)惠僅有2個多月的實施日期，而一般二手房的銷售周期也需要1個月左右，目前已經(jīng)有越來越多的5年內(nèi)業(yè)主選擇將房源掛牌，看看市場承受能力。

　　不少業(yè)主向中介表示，如果有客戶有意向購買，價格可以商量，部分業(yè)主甚至表示可以優(yōu)惠5萬左右。而這種議價現(xiàn)象，從3月份至8月份在北京市場上是很少見的。

　　買賣雙方追趕營業(yè)稅優(yōu)惠末班車

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成交量、掛牌量增長，而成交均價卻下跌，其背后的一個重要因素是營業(yè)稅優(yōu)惠即將到期對買賣雙方心態(tài)的影響。

　　為何營業(yè)稅政策對二手房市場的影響如此之大？白紀(jì)遠(yuǎn)分析認(rèn)為，首先是全額征收的絕對值高，按5.5%的標(biāo)準(zhǔn)來看，對于目前北京二手房市場，一套涉及營業(yè)稅的房源動輒將需要繳納5萬以上營業(yè)稅，而84號文的疊加效益又使?fàn)I業(yè)稅的威力進(jìn)一步放大，根據(jù)84號文，黑白合同的取消使得原來可以避稅的房源變成了全額繳納，5年內(nèi)房源再交易成本增加成交總價的3%以上。

　　白紀(jì)遠(yuǎn)進(jìn)一步分析說，北京市場上受營業(yè)稅政策影響的房源數(shù)量巨大。這主要包括兩部分，一是最近幾年內(nèi)建設(shè)的商品房再上市，主要是五年內(nèi)次新房，這已占到目前房源的60%左右，另外還有原來的公房等在近幾年已交易過的房源三次上市，這些房源在現(xiàn)在的政策下基本上沒有營業(yè)稅影響，而一旦恢復(fù)營業(yè)稅繳納政策，這些房源都將增加交易費(fèi)用。

　　中介利用優(yōu)惠倒計時作為賣點(diǎn)促銷

　　“現(xiàn)在對于房主和客戶，我們都會加緊營業(yè)稅優(yōu)惠將要到期的宣傳，主要是促使一些猶豫中的買賣雙方能下決心”，一家知名中介的負(fù)責(zé)人告訴記者，一些同行已經(jīng)打出了“營業(yè)稅優(yōu)惠大限降至倒計時”的牌子。該負(fù)責(zé)人說，年底一般都是成交的淡季，趕上“營業(yè)稅優(yōu)惠末班車”也就成了一大賣點(diǎn)。

　　記者采訪中發(fā)現(xiàn)，中介公司的反應(yīng)遠(yuǎn)不如買方和賣方那么強(qiáng)烈，多數(shù)中介公司認(rèn)為，政策延期的可能性比較大。不過，不少中介公司也都采取了一定的措施，比如美聯(lián)物業(yè)目前已加強(qiáng)對5年內(nèi)的房主進(jìn)行回訪，促進(jìn)這部分房源盡快成交，同時，對于大量需要貸款的剛性需求，美聯(lián)物業(yè)也已開始促進(jìn)成交，因為這部分需求更容易受到稅費(fèi)等影響，一旦優(yōu)惠政策取消，更難置業(yè)。

　　營業(yè)稅政策影響或波及一手房

　　不少業(yè)內(nèi)人士還表示，營業(yè)稅優(yōu)惠到期若不再續(xù)期，其影響還可能波及一手房市場。鏈家地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，營業(yè)稅政策到期后，一部分二手房產(chǎn)的交易成本增加5.5%，但是相對于一手房普遍高出二手房15%左右的價格，以及一手房主流戶型偏大，總價偏高的特征，受營業(yè)稅政策波及群體依然很難因此轉(zhuǎn)移到一手房；但是二手房市場一旦形成比較嚴(yán)重的觀望情緒，有可能蔓延到一手房市場。

    - 調(diào)查

　　買家：自住需求者抓緊交易

　　目前，購房者的心理是很敏感的，他們當(dāng)然會擔(dān)心未來憑空增加5.5%的成本，所以很多剛性需求的購房者都在積極購房。目前與自住購房者積極選房盡快成交相反的是，一些投資客卻放緩了購房步伐。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，投資客更看重的是房產(chǎn)項目的升值潛力空間，而營業(yè)稅優(yōu)惠政策年底到期后走向如何還專家建議：麥田市場總監(jiān)吳存勝建議自住需求強(qiáng)烈的購房者，應(yīng)當(dāng)更多地關(guān)注房子的居住價值，遇到自己喜歡的房子就要及時出手。特別是地段好、交通便利、配套成熟的房子保值性高。在目前的市場情況下，猶豫太久就花落別家了，買房子價格固然重要但不是決定因素，關(guān)鍵還是要適合自己，購房者應(yīng)該捕捉隨時可能出現(xiàn)的購房時機(jī)。

　　賣家：高檔房趕在大限前出貨

　　未來一旦營業(yè)稅政策不續(xù)行，房主除了考慮交易成本上升外，還有需求和交易會不會保持旺盛，這關(guān)系到房產(chǎn)能否在高位中出售，因此為了避免不確定因素，很多房主適當(dāng)放低了價格。

　　事實上，現(xiàn)在有越來越多的業(yè)主將手中的房源拋出，導(dǎo)致一些區(qū)域的二手掛牌房源出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象。中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司市場總監(jiān)徐東華表示，高端物業(yè)掛牌量激增的情況比普宅更為明顯，而且出現(xiàn)了5%-7%的議價空間。

　　“這主要是營業(yè)稅優(yōu)惠快到期的壓力所造成的，500萬元的房產(chǎn)要多交30萬左右的稅費(fèi)，盡管是可以把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買家，但其出售難度無疑將增大不少”，徐東華說。

　　專家建議：從房地產(chǎn)交易網(wǎng)出示的數(shù)據(jù)顯示，北京市場本月的拋盤量創(chuàng)造了有史以來的最高值，達(dá)到了2.1萬套。今年下半年以來，二套房貸的收緊，以及網(wǎng)簽新政的推出，一度抑制了交易量。麥田房產(chǎn)營銷總監(jiān)吳存勝建議，由于房產(chǎn)市場明年的價格走勢仍不明晰，因此建議賣房者，不要錯過拋售的好機(jī)會。

　　- 算賬

　　百萬房產(chǎn)最多增5.5萬稅費(fèi)

　　營業(yè)稅優(yōu)惠政策年底到期后，假如該政策不再續(xù)期，那么一單房屋買賣交易需要交納的稅費(fèi)將增加多少呢？記者采訪了美聯(lián)地產(chǎn)等專業(yè)機(jī)構(gòu)，為讀者算了一筆賬。結(jié)果顯示，五年以內(nèi)的次新房都會或多或少受到影響，而房屋總價越高，則增加的稅費(fèi)越多。我們假定的情況是原購買價為現(xiàn)在出售價的50%，而且交易是按照貸款全額納稅(不做“黑白”合同等偷漏稅行為)，那么出售價為100萬的5年內(nèi)次新房，增加營業(yè)稅為2.75萬元至5.5萬元；出售價為150萬的5年內(nèi)次新房，增加的營業(yè)稅費(fèi)為4.125萬至8.25萬。而五年以上的房產(chǎn)，由于交易時需要繳納的稅費(fèi)中只有契稅和個人所得稅，并不涉及營業(yè)稅，所以并不受到影響。

　　- 觀點(diǎn)

　　續(xù)期

　　政策環(huán)境不可能抑制需求

　　●周宗楚(北京市中介行業(yè)協(xié)會副會長)

　　從目前的市場情況來看，制約房地產(chǎn)市場發(fā)展的首要因素就是交易成本。交易成本提高，就會影響交易量，資金盤活不起來，會影響國家宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。降低營業(yè)稅的目的并不是為了抬高房價，而是減少交易成本，提高交易量，讓資金流動起來。使“居者有其屋”，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如果完全取消一系列的優(yōu)惠政策，會使房產(chǎn)市場受到影響，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展不利。另外要說明的是，營業(yè)稅優(yōu)惠政策是全國性的政策，不是北京單個城市能主導(dǎo)的。

　　●華國強(qiáng)(千萬家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理)

　　我覺得營業(yè)稅優(yōu)惠政策年底到期后，應(yīng)該還會再續(xù)期。主要是從大的政策層面考慮的，一是營業(yè)稅優(yōu)惠確實在今年對樓市成交量的上升起到非常好的作用，在明年，國家大的政策方向應(yīng)該還是不會變的，會把促進(jìn)房產(chǎn)交易作為拉動內(nèi)需推動消費(fèi)的手段，二是宏觀上還是會繼續(xù)保持寬松的金融政策，這無疑也將為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展繼續(xù)提供良好環(huán)境，在這種情況下，對二手房行業(yè)“抑”的可能性不大，所以營業(yè)稅優(yōu)惠在年底到期后，還是很有可能會繼續(xù)延期的。

　　不續(xù)期

　　成交量大增沒必要刺激市場

　　●徐東華(中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司)

　　我認(rèn)為優(yōu)惠到期后不再續(xù)期的可能性比較大。去年年底的優(yōu)惠政策是在經(jīng)濟(jì)危機(jī)和樓市低迷的大背景下出臺的，目的除了是為刺激樓市成交外，也是為了提振信心。而今年前三季度的成交量就已經(jīng)達(dá)到了17萬套，全年的成交量預(yù)計可以達(dá)到18萬至20萬套左右，超過了此前任何一年的交易量水平，在這種情況下，已經(jīng)沒有再刺激市場的必要了。再說了，現(xiàn)在離年底只有兩個月了，還沒有什么風(fēng)聲和消息，我覺得續(xù)期的可能性不大。我覺得，如果今年第四季度整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和樓市都沒有大的動蕩，那么營業(yè)稅優(yōu)惠也就沒必要再續(xù)期了。

　　折中

　　完全取消會影響市場運(yùn)營

　　●吳存勝(麥田房產(chǎn)營銷總監(jiān))

　　在優(yōu)惠政策即將到期時，國家也許會推出新的折中優(yōu)惠政策。因為國家必將進(jìn)一步深化擴(kuò)大內(nèi)需、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，而房地產(chǎn)是帶動內(nèi)需的最好辦法，也是拉動中國經(jīng)濟(jì)高速增長的關(guān)鍵一環(huán)，它的發(fā)展是保持中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的關(guān)鍵。如果取消，會影響整個房地產(chǎn)市場的運(yùn)營，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展不利。另外，只有降低購房成本，才能有效地帶動資金流，從而提升房地產(chǎn)的交易量。因此，新的折中政策如果出現(xiàn)，必將對整個房產(chǎn)市場起到積極的推動作用。

    - 猜想

　　營業(yè)稅優(yōu)惠政策是否延續(xù)對市場有著截然不同的影響，如果優(yōu)惠停止至少將影響60%以上二手房的成交，但時至今日暫無準(zhǔn)確定論。目前業(yè)內(nèi)對營業(yè)稅優(yōu)惠政策的走向會給樓市帶來怎樣的影響有多種猜想。

　　續(xù)期猜想

　　五年內(nèi)房源或成交易重點(diǎn)據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，隨著30歲以下購房群體的比例日益增加，次新房的潛在需求也在加大。因此，一旦營業(yè)稅優(yōu)惠政策續(xù)期，那么五年內(nèi)房產(chǎn)得到了重大扶持，成交也必然再次走高，甚至有可能成為二手房市場的主流交易房源。

　　另外政策一旦續(xù)行，公布的時間節(jié)點(diǎn)也至關(guān)重要，越臨近年底公布，需求提前釋放的可能性也越大，這樣一來，反而將抑制續(xù)行之后的成交不會明顯走高。

　　不續(xù)期猜想

　　需求轉(zhuǎn)向5-10年二手房

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部分析，當(dāng)前五年內(nèi)二手房成交均價比5-10年二手房高出3%以上，在價格上已處于一個相對高位，一旦營業(yè)稅優(yōu)惠政策不續(xù)行，五年內(nèi)二手房的成本再次增加，會迫使一部分需求轉(zhuǎn)向5-10年二手房，這樣一來，二手房成交格局將被打亂。此外，還有可能造成一部分需求的觀望情緒和五年內(nèi)二手房短期內(nèi)成交進(jìn)一步下降的局面。

　　營業(yè)稅優(yōu)惠政策不延續(xù)，從交易量上看，將會對市場交易造成“轄制”，引發(fā)需求“短板”。從影響群體來看，交易成本的增加將主要影響初次置業(yè)群體為主的剛性置業(yè)群體。

　　折中猜想

　　2年內(nèi)房產(chǎn)收取全額營業(yè)稅

　　美聯(lián)物業(yè)市場部認(rèn)為，2009年的樓市高峰可以說產(chǎn)生在2008年樓市調(diào)整不充分的情況下，管理層為了應(yīng)對經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致的出口萎縮，而被迫用金融及交易政策將樓市作為拉動經(jīng)濟(jì)的手段，今年樓市已經(jīng)明顯出現(xiàn)了市場房價與需求脫節(jié)的情況。但是預(yù)計完全取消優(yōu)惠政策的可能也不大，政策的調(diào)整有可能改成5年內(nèi)房源再交易按照差額收取營業(yè)稅。而2年內(nèi)再交易的則可能收取全額營業(yè)稅。這樣不僅可以抑制市場操作，也可以使得剛性需求依然有購房的機(jī)會。

　　新政猜想

　　新政抵消優(yōu)惠到期的影響

　　北京易居房地產(chǎn)研究所副所長牟增彬表示，今年的樓市行情不能看作哪一項，或者幾項政策影響的結(jié)果，而是多重因素影響的合力。

　　牟增彬認(rèn)為，盡管今年的政策對市場起到了支持作用，但是這種交易量和價格的上漲是一種不健康的狀態(tài)，因此，目前需要有一些變化，來引導(dǎo)市場合理健康地發(fā)展，目前我們無法排除明年會出臺影響力更大的政策，來抵消因取消營業(yè)稅優(yōu)惠政策帶來的影響。

　　- 觀察

　　政策利弊會隨時間而“倒掛”

　　支撐目前樓市交易量及價格的主要原因依然是寬松的貨幣政策及較低的交易環(huán)節(jié)費(fèi)用，但是，記者注意到，一部分的業(yè)內(nèi)人士預(yù)測市場時，有一種自我設(shè)定前提的傾向：只要政策不改，價格就不會拐點(diǎn)，這一說法明顯不正確。

　　因為，理論上說，如果政策支撐了不理性的價格，則樓市積壓的風(fēng)險最終會以更大的壓力來抵消政策的支撐作用，這只是時間問題。

　　就房地產(chǎn)拉動內(nèi)需的意義而言，商品房的建設(shè)才能對實體經(jīng)濟(jì)有拉動作用，而從目前房源交易構(gòu)成來看，二手房占據(jù)60%以上，而商品房比例越來越少。

　　二手房市場僅僅是地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的流通渠道，對一手商品房建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大起到的作用是間接的。從這種意義上講，二手房的優(yōu)惠政策即使不變，如果一手商品房的交易量上不去，隨著時間的延續(xù)，房地產(chǎn)整個行業(yè)拉動內(nèi)需的意義也會逐步減少；相反，樓市靠內(nèi)部循環(huán)炒作來拉高價格，風(fēng)險會越來越大，政策利弊的比例會逐漸倒掛。

　　比如，依靠信貸政策購房的低收入人群必然會縮緊其他的消費(fèi)，實體經(jīng)濟(jì)缺少購買力，這都支撐不了房價繼續(xù)暴漲，還會增加越來越大的風(fēng)險。

　　以今年的漲幅，業(yè)內(nèi)算了一筆賬，如果價格回到年初水平，那么在今年6月以來買房的十幾萬套房源大部分將變成負(fù)資產(chǎn)；為了應(yīng)對金融危機(jī)，目前的利率是近5年來最低，按照一套貸款100萬的房源計算，20年月供大概為6000元左右，如果一旦出現(xiàn)通貨膨脹，利率必然上調(diào)，若恢復(fù)到2008年底的水平，這部分月供就將超過7500元，銀行會面臨極大的斷供風(fēng)險。

　　因此，樓市的政策要與時俱進(jìn)，一成不變的思路是不可取的。