專家看2015年樓市：市場機(jī)制將發(fā)揮作用 穩(wěn)定成關(guān)鍵詞

    今日上午，“2015觀點(diǎn)年度論壇”上專家們對(duì)兩會(huì)政府工作報(bào)告作了重點(diǎn)解讀，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一表示，“今年房地產(chǎn)市場的主基調(diào)，用兩個(gè)穩(wěn)定來概括，也就是說穩(wěn)定住房消費(fèi)、穩(wěn)定住房市場”。

　　朱中一認(rèn)為，“2015年中國的樓市是由底到高，主要是政策的調(diào)整，包括限購政策的松綁，包括10月份的降息，全年的很多指標(biāo)是僅次于2013年的，投資還是歷史的新高。”

　　然而社會(huì)科學(xué)院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮卻不認(rèn)同朱中一的看法，“朱會(huì)長說2014到2015的轉(zhuǎn)折向好是政策使然，我認(rèn)為不是，恰好2014年是政策退出之年，我們才有了今天的結(jié)果。”

    陳淮表示，“在上屆政府十年調(diào)控里頭，這十年的政策造就了4大缺陷。第一，明顯充斥著強(qiáng)化政府權(quán)力，沒有一條是依靠市場機(jī)制的，從‘8?31大限’到土地招拍掛、加征營業(yè)稅，‘90/70政策’，后來的‘國五條’、‘國八條’等；第二，高成本、低效率，這十年頻繁變動(dòng)；第三，滯后性、被動(dòng)性、主觀性明顯；第四，十年調(diào)控的政策沒有一條是和改革相結(jié)合的。”

　　陳淮坦言，這屆政府通過一年的努力，才使得之前造成的過度異動(dòng)、高漲繁榮平穩(wěn)下來。“2014年并非是一個(gè)低谷、低靡之年，2014年如果用一個(gè)詞來概括的話，叫平穩(wěn)。政策穩(wěn)定，2014年沒出臺(tái)任何新政策，2014年的社會(huì)預(yù)期穩(wěn)定，2014年的供求關(guān)系穩(wěn)定，上下波動(dòng)的幅度在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，包括房價(jià)和成交量，2014比2013總高點(diǎn)也不過沒超過6%到7%的波動(dòng)。”

　　陳淮預(yù)測，2015年仍然是一個(gè)市場機(jī)制發(fā)揮其資源充分優(yōu)化配置和優(yōu)勝劣汰作用之年。“市場的競爭，市場的優(yōu)勝劣汰，最終選出高效率的資源支配者，市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型無一例外的將驗(yàn)證市場的神奇作用。”

　　關(guān)于政府工作報(bào)告，陳淮表示，最有意義的新鮮信息尚未被解讀出來。

　　陳淮表示，從穩(wěn)定住房消費(fèi)上來看，今年過度悲觀或者是過度樂觀的情緒都不應(yīng)該有。“我以為包括穩(wěn)定這個(gè)市場的需求結(jié)構(gòu)，比如說我們在前幾年已經(jīng)把投機(jī)性需求逐出市場了，不允許它卷土重來，比如說我們在住房供應(yīng)體系上，大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展的趨勢已經(jīng)開頭起步了，要繼續(xù)發(fā)展下去，還有在政策維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行上，是堅(jiān)定不移的，國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行，2015在短期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中一個(gè)最主要的難題就是總理講的被通縮，我們講經(jīng)濟(jì)增速下行這些問題。”

    從鼓勵(lì)和支持自住型、改善型住房消費(fèi)這一點(diǎn)看來，市場的重心已經(jīng)出現(xiàn)了上移。“如果說在進(jìn)入2008年之后，鼓勵(lì)消費(fèi)的政策重點(diǎn)落在90后或者剛需身上的話，這個(gè)市場的主導(dǎo)性的需求力量正在從基本型需求向改善型、舒適型需求過渡，政策的重心同樣正在逐步上移。”

　　除此之外，陳淮強(qiáng)調(diào)，2015的核心詞叫“棚改房”，不要再簡單地說保障房。“棚戶區(qū)改造和原有的十二五規(guī)劃前三年保障房建設(shè)的區(qū)別。第一個(gè)，它沒有土地的問題，棚改房沒有土地的問題，它本來就是城市居民用地，城市建設(shè)用地。第二個(gè)，棚改房容易和城市的整體升級(jí)密切結(jié)合，包括多年來已經(jīng)嚴(yán)重老化的地下市政管網(wǎng)、交通規(guī)劃、城市功能分區(qū)、老百姓住房的檔次，以底商為主體的商業(yè)業(yè)態(tài)的全面升級(jí)結(jié)合。第三，棚戶區(qū)改造更容易引入市場化力量，因?yàn)槲也鹨贿€三、拆一還五，建20層的樓，也還有十多層可賣，引入市場化的力量比較容易。”

　　“李克強(qiáng)總理從沒上臺(tái)到上臺(tái)之后再三強(qiáng)調(diào)城市化與改革，改革和城市化的紅利，一再強(qiáng)調(diào)政府要把它那只不該動(dòng)的手縮回來，一再強(qiáng)調(diào)發(fā)揮市場機(jī)制的力量，這不是簡單的政府少蓋章就行，而是包括土地制度、資金供給、金融市場化機(jī)制等。”陳淮補(bǔ)充道。