公積金降低信貸門檻 開發(fā)商仍需“以價(jià)換量”

    3月以來，包括福建、廣州、濟(jì)南、青海等省和城市，對(duì)公積金政策作出了放松性調(diào)整。隨著地方利好政策的不斷推出，近期新房市場(chǎng)成交延續(xù)回暖勢(shì)頭，但增速有所放緩。同時(shí)，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于新房市場(chǎng)，成交攀升顯著。

    由福建省住建廳、財(cái)政廳、金融辦三部門聯(lián)合制定的《關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)支持剛性住房需求的若干意見》3月20日公布，成為“兩會(huì)”之后首個(gè)出臺(tái)的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的地方性文件。“閩七條”響應(yīng)了中央提出的“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的政策導(dǎo)向，并落實(shí)了“分類指導(dǎo)、因地施策”的調(diào)控模式。

    文件具體內(nèi)容包括，放寬首套房、首改房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；取消對(duì)境外個(gè)人、機(jī)構(gòu)的購房限制；加大使用住房公積金購房的支持力度；鼓勵(lì)商業(yè)銀行尤其是省內(nèi)法人金融機(jī)構(gòu)，滿足包括非本地居民在內(nèi)的購房貸款需求；推進(jìn)房屋征收貨幣化補(bǔ)償，或者政府購買商品房作為保障房房源，以達(dá)到消化存量商品房的目的。

    3月以來，除了福建之外，廣州、濟(jì)南、青海等地均對(duì)公積金政策作出了放松調(diào)整，主要內(nèi)容包括90平方米以下商品房貸款首付比例降至20%。這些地區(qū)公積金政策的放松，與中央政府主管部門的支持態(tài)度是一致的。3月20日，在全國(guó)加強(qiáng)住房公積金管理會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)陳政高指出，希望各地更好地發(fā)揮主動(dòng)性，進(jìn)一步降低門檻，增加公積金貸款額度。但不容忽視的是，對(duì)于住房公積金貸款使用率較高甚至額度趨緊的城市，不得不考慮“公轉(zhuǎn)商”并采取財(cái)政貼息的方式解決，這將對(duì)地方財(cái)政增加一定負(fù)擔(dān)。

    與部分地區(qū)公積金政策調(diào)整相伴隨，市場(chǎng)成交量也在逐步上漲。中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，上周新建住宅成交面積環(huán)比上升2%，其中一線城市表現(xiàn)最好，環(huán)比上升7%，二線及三四線城市則基本持平。3月以來，新房市場(chǎng)較春節(jié)前期回升明顯。40城市3月前22日成交量較2月同期上升36%，但較1月同期下降14%。

    二手房市場(chǎng)表現(xiàn)好于新房市場(chǎng)，成交攀升勢(shì)頭明顯。中原監(jiān)測(cè)的21個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，上周二手住宅成交面積環(huán)比上升38%，且增速較前一周增加28個(gè)百分點(diǎn)。

    對(duì)于公積金政策調(diào)整之后的效果，CRIC研究院楊科偉認(rèn)為，一線城市的公積金貸款額度調(diào)整要與房?jī)r(jià)相匹配。假如一線城市公積金貸款額度大幅提高，那對(duì)成交量將有莫大提振作用；但如果公積金額度僅有小幅提升或者其他方面小打小鬧的政策調(diào)整，則對(duì)市場(chǎng)不會(huì)有實(shí)質(zhì)影響。

    楊科偉分析，二線城市公積金政策調(diào)整產(chǎn)生的效果差異較大。對(duì)需求旺盛、無較大庫存去化壓力的二線城市來說，因?yàn)榉课菘們r(jià)不高，提升公積金貸款額度有可能使購房者無需商業(yè)貸款，直接降低購房成本；對(duì)成交量差強(qiáng)人意、有一定去化壓力的二線城市來說，短期內(nèi)會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)有力的刺激效果，促使觀望者盡快入市，但隨房?jī)r(jià)上升和前期積累的需求集中釋放后，政策效果會(huì)迅速遞減；對(duì)需求不足、去化壓力較大的二線城市來說，公積金放寬非但無益，或許將加劇市場(chǎng)惡化。

    另外一個(gè)不利因素是，全國(guó)來看，居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期已有所轉(zhuǎn)變，整體購房意愿呈走低之勢(shì)。央行最新發(fā)布的一季度調(diào)查報(bào)告顯示，未來3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購買住房的居民占比為13.8%，創(chuàng)2014年第一季度以來新低。同時(shí)，預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的居民占比為15.6%，創(chuàng)近六年以來新低。