拐點初現(xiàn)還是階段盤整——透視三季度房地產(chǎn)市場

     新華網(wǎng)北京１０月２３日電題：拐點初現(xiàn)還是階段盤整——透視三季度房地產(chǎn)市場

    記者 杜宇

    前三季度的房地產(chǎn)市場，可謂季季不同，如果要尋找一個關(guān)鍵詞來描述，一季度可用“回暖”，二季度可謂“井噴”，三季度，由于具有樓市風(fēng)向標的部分一線城市銷售面積的下滑，是“拐點”初現(xiàn)還是階段盤整，成為人們熱議的話題。

    銷售增速略有趨緩

    數(shù)據(jù)顯示，三季度商品房和住宅的銷售面積分別為２４２６２萬平方米和２２１７４萬平方米，較第二季度增長４．７％和６．４％；銷售額分別為１０２２１億元和１１７３２億元，較第二季度分別增長６．０％和９．４％。

    第三季度，無論是銷售面積還是銷售額，全國商品房和商品住宅延續(xù)了今年以來的增長勢頭。

    中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說：“這表明商品房和住宅市場銷售在第三季度仍處于上行通道，但增速略有趨緩。”

    具體到不同區(qū)域，第三季度特別是９月份，北京、上海、福建、浙江等東部地區(qū)的銷售面積環(huán)比有所下降。

    據(jù)朱中一介紹，東部地區(qū)商品房銷售面積三季度比二季度下降０．５％，其中廣東省、北京、上海的降幅分別為７．６％、１１．４％、８．１％。具體到不同月份，上海和北京９月的商品房銷售面積分別比上月下降３２．５％和１．３％，銷售額分別比上月下降３２．０％和１．９％，浙江、福建的商品房銷售面積和銷售額在８月和９月均環(huán)比下降。

    與此同時，盡管房屋銷售價格指數(shù)仍環(huán)比增長，但三季度增速趨緩。其中８月環(huán)比漲幅與７月持平，９月環(huán)比漲幅比８月縮?。埃矀€百分點，是今年以來漲幅首次下降。

    房價增速過快等多重因素推動

    為什么東部一線城市的房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)這些新變化呢？接受記者采訪的專家認為，房價增速過快是其中一個重要原因。

    據(jù)了解，深圳９月的住宅成交均價超過２００００元／平方米，高于歷史最高水平，北京、上海等地的成交均價也在近期達到或超過歷史最高水平。

    部分城市新增供應(yīng)不足也是造成交易量下滑的因素。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年前三季度，北京的住宅新批準上市量較去年同期下降４１．６％，深圳、上海、杭州等地較去年同期小幅增長５％－１０％，但由于同期成交量同比增長超過１倍，因此主要城市可售量大幅下降，杭州、上海、深圳的當前可售量僅能滿足２－６個月的正常銷售。

    與此同時，三季度以來，央行、銀監(jiān)會等部門紛紛多次強調(diào)嚴格執(zhí)行去年頒布的“二套房貸”政策，這對交易量也產(chǎn)生影響。

    朱中一說：“一方面降低了之前部分投資投機性需求以改善性需求名義獲得貸款政策優(yōu)惠的可能，另一方面也引發(fā)了自住和改善性需求對于未來貨幣從緊政策可能帶來市場再次調(diào)整的預(yù)期，延緩了需求的正常釋放。”

    另外，專家們認為，三季度交易量下滑也是二季度需求集中釋放后趨于平穩(wěn)的正常表現(xiàn)。

    而推動此輪房價上漲的因素也有很多。國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏說：“需求大，特別是二季度外來購房量大和投機比例上升，投資者認為土地緊缺，還有上漲空間，推動了資產(chǎn)價格上漲，另外貨幣流動性過剩，人們認為買房可以保值增值。與此同時，這些城市也存在新開盤量減少，開發(fā)商由于資金回收快，不急于促銷，捂盤等引起住宅供應(yīng)量不足。”

    部分城市單項數(shù)據(jù)變化難以支撐“拐點”論

    從量價齊升到量跌價升，具有樓市風(fēng)向標的一線城市的新變化，是否意味著“拐點”的出現(xiàn)呢？

    朱中一表示，就全國來說，今年第三季度，不管是同比還是與第二季度環(huán)比，銷售量都是增長的。東部部分城市銷售量下降，但應(yīng)該看到三季度成交量較去年同期仍然增長顯著。部分城市的單項數(shù)據(jù)變化不足以支撐市場“拐點”的說法，多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場還是向上的發(fā)展態(tài)勢。

    數(shù)據(jù)顯示，中部和西部地區(qū)９月的商品房銷售面積和銷售額仍環(huán)比增長，三季度亦高于二季度。

    廖英敏說：“目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的變化，我認為是按照市場規(guī)律的自我調(diào)整，價格上漲過快，回落也是正常的。從土地等先行指標來看，也不能反映出來是‘拐點’。”

    朱中一認為目前東部的一些城市房地產(chǎn)市場處于一個盤整期。他說：“這個時期要總結(jié)經(jīng)驗，夯實基礎(chǔ)。面對這種情況，各地政府因地制宜，該調(diào)整的要進行調(diào)整。比如有的城市原來放寬了二手房貸政策，該嚴格執(zhí)行的就要嚴格執(zhí)行這一政策。”

    四季度房地產(chǎn)市場的銷售將會有何表現(xiàn)，廖英敏認為，四季度交易量會比較平穩(wěn)。她說：“預(yù)計比６月份最高位來看要有所回落，但同比還會增長。另外，房價同比漲幅放緩，月環(huán)比回落。至于回落多少，還不好判斷。”

    朱中一表示，目前經(jīng)濟回升的基礎(chǔ)尚需繼續(xù)鞏固，房地產(chǎn)市場地區(qū)差異比較大，因此各地應(yīng)該因地制宜。另外，從政策層面看，優(yōu)惠政策到年底是否還執(zhí)行還是個未知數(shù)。從長遠來看，住房政策要完善，住房保障力度要加大；同時，他建議考慮盡快制定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策。