眾房企調(diào)整戰(zhàn)略布局 2015扎堆再進(jìn)一二線城市

    近兩日，“日光盤”、“捂盤惜售”等字眼又出現(xiàn)在各大媒體的地產(chǎn)版面，這些報(bào)道的背后，反映出房地產(chǎn)市場正從低迷轉(zhuǎn)向復(fù)蘇。不過需要注意的是，樓市復(fù)蘇主要出現(xiàn)在部分一二線城市，大部分三四線城市依然為庫存壓力所困擾。也正因?yàn)槿绱?，有房企開始調(diào)轉(zhuǎn)“船頭”，將目光再次鎖定一二線等重點(diǎn)城市。

    多重利好刺激 樓市轉(zhuǎn)暖“日光盤”再現(xiàn)

　　進(jìn)入3月份以來，多地樓市隨著天氣的轉(zhuǎn)暖也逐漸升溫。據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，上周重點(diǎn)監(jiān)測的38個城市成交面積環(huán)比繼續(xù)上漲。其中，一線城市環(huán)比上漲6.2%，二三線城市則環(huán)比小幅下降。

　　部分城市成交量普遍上漲的背后，久未露面的“日光盤”也開始見諸報(bào)端。昨天，《新京報(bào)》報(bào)道稱北京某樓盤共有7棟樓獲得預(yù)售許可證，共計(jì)244套房源。先期開盤的2棟樓幾近售罄，而剩下的5棟樓則暫不出售。為此，業(yè)內(nèi)分析稱，“這種類似捂盤的做法，一方面是項(xiàng)目借助‘日光盤’的噱頭營造熱銷態(tài)勢，另一方面也反映出項(xiàng)目對市場前景的信心。”

　　同日，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，隨著“救市”聲音傳出，廣州市場也再現(xiàn)“日光盤”項(xiàng)目。經(jīng)緯行研究中心監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，上周開盤的某房地產(chǎn)項(xiàng)目，總計(jì)100套房源在開盤當(dāng)天售罄。

　　從各地市場表現(xiàn)來看，開發(fā)商顯然看出了市場轉(zhuǎn)好的端倪，甚至在賣房動作上開始變換伎倆。這背后有哪些利好因素的支撐？

　　對此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析表示，央行二次降息、降準(zhǔn)、放寬公積金貸款要求、以及兩會中釋放的積極信號等政策利好，在增強(qiáng)市場信心的同時，也極大刺激了剛需和改善購房需求，使其逐漸從觀望轉(zhuǎn)向主動出手，是成交量回升的重要因素。

　　為高庫存所困 房企目光再鎖定一二線城市

　　值得注意的是，部分城市成交量的上漲并不能掩飾樓市整體的庫存壓力，尤其是三四線城市，高庫存“之疾”由來已久。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的1-2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況顯示，2015年2月末，商品房待售面積為63922萬平米，比去年末增加1753萬平米。其中，住宅待售面積增加1493萬平米。

　　結(jié)合中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2月底，北、上、廣、深及杭州、南京等9大城市商品房住宅庫存正在環(huán)比減少。這意味著，三四線城市樓市庫存仍在繼續(xù)擴(kuò)大，城市之間分化局面日趨加劇。

　　如此環(huán)境下，房企很難在三四線城市繼續(xù)擴(kuò)張，要么堅(jiān)守固有地盤，要么選擇逃離，進(jìn)入一二線等重點(diǎn)城市。

　　此前，旭輝集團(tuán)董事長林中曾在業(yè)績發(fā)布會上表示，其公司今年銷售將有95%來自一、二線城市。就在2月12日，旭輝地產(chǎn)聯(lián)合金地、永同昌等房企摘得北京順義新城一地塊，繼續(xù)深耕北京市場。

　　2月11日，當(dāng)代置業(yè)以17.35億元拿下上海閔行區(qū)江川社區(qū)顓橋鎮(zhèn)186-1地塊，溢價率高達(dá)95.55%，這是當(dāng)代置業(yè)首次以招拍掛的方式進(jìn)滬拿地。為此，上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)代置業(yè)代表了目前中型房企進(jìn)入一線城市的區(qū)域定位，即在重點(diǎn)郊區(qū)選擇拿地獲得較為扎實(shí)的立足點(diǎn)。

　　另據(jù)《廣州日報(bào)》3月12日報(bào)道，招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞在3月10日表示，目前招商地產(chǎn)在一、二線城市的項(xiàng)目儲備占比約70%，不過一線城市土地儲備已相對不足，預(yù)計(jì)后續(xù)會逐步加大一線城市的土地投資力度。

　　看來，回歸一二線城市并非某一家企業(yè)的個案。在當(dāng)前樓市高庫存壓力下，一二線城市以優(yōu)勢資源集中、購房需求旺盛、供給和存量短缺等條件，仍然具備市場優(yōu)勢。

　　曾經(jīng)，在限購政策出臺后，很多房企選擇積極拓展三四線城市，經(jīng)歷了三四年的發(fā)展，這些城市的產(chǎn)品量已經(jīng)嚴(yán)重飽和。如今，房企看好三四線城市的局面即將扭轉(zhuǎn)。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，樓市供需不均的背景下，一線城市最被標(biāo)桿房企看好。特別是降息后，一二線城市樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。三四線城市因?yàn)閹齑娼^對值過高，即使信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。