樓市觀察：公積金將成重要樓市調(diào)控工具

    當(dāng)前五年期以上商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率為5.9%，而同期公積金利率只有4%。也就是說，利用公積金貸款，其利率相當(dāng)于商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率打6.8折。因此，住建部和各地政府，都在積極籌劃降低公積金貸款門檻，通過滿足和刺激合理的住房需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)。

　　“兩會”期間及其后這段時間，國家層面暫無重大房地產(chǎn)政策出臺，但關(guān)于政策放松的消息頻傳，尤其是公積金政策惹人關(guān)注。比如，北京公積金中心昨日回應(yīng)，北京現(xiàn)行政策中針對90平米以下房屋，首付款要求為兩成。上海研究大幅提高住房公積金個貸限額，擬調(diào)整為單人可貸70萬元（之前40萬元），每戶最高可貸140萬元（之前80萬元）。

　　雖然，早在2010年國家政策就有規(guī)定，首套商業(yè)性貸款首付最低三成，而建筑面積在90平方米（含）以下的首套房，首付最低二成。很多人以為廣州、濟(jì)南等地將首套房公積金貸款首付降低至二成是新政，實際是種誤解。

　　但是，多地二成首付再度提上議程，顯然是對公積金政策有所放松。為什么各地紛紛選擇現(xiàn)在放松公積金政策？首先，2015年房地產(chǎn)政策有必要繼續(xù)放松。其一，近日公布的數(shù)據(jù)表明，2015年經(jīng)濟(jì)開局偏低。全國固定資產(chǎn)投資增幅由2014年的15.7%降至2015年1-2月的13.9%，消費品零售增幅由2014年的12%降至1-2月的10.7%，昨天公布的3月匯豐制造業(yè)PMI初值只有49.2，創(chuàng)近11個月新低，處于收縮區(qū)間。

　　而房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，比總體經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，還要更糟糕。1-2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅、房屋新開工跌幅、房企購地面積跌幅、商品房銷售跌幅等都差于2014年1-12月份，雖然其中有去年基期值偏高、今年年初樓市處于降溫之后的階段有關(guān)，但仍表明全國房地產(chǎn)并未企穩(wěn)，仍然對經(jīng)濟(jì)增長構(gòu)成負(fù)面影響。

　　而在官方表述上其實也已經(jīng)初露端倪。今年“兩會”上，李克強總理在政府工作報告中提出：堅持分類指導(dǎo)，因地施策，落實地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這是時隔六年之后，政府報告中再次出現(xiàn)“支持改善需求”的字眼。

　　近日還有媒體報道，高層密切關(guān)注樓市出現(xiàn)的問題，要求住建部等部門研究對策，做好政策儲備，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。有關(guān)部門已準(zhǔn)備相關(guān)儲備政策，正等待合適時機推出，其中包括將使用公積金購買首套房的首付比例降至兩成。

　　個人房貸政策包括兩部分。一是商業(yè)性房貸，二是公積金貸款。其中，商業(yè)性房貸是主導(dǎo)，但在當(dāng)前利率市場化改革加快推進(jìn)、社會實際利率居高不下的背景下，商業(yè)銀行在商言商，為了維護(hù)自身的商業(yè)利益，并不情愿大幅降低房貸門檻、支持購房者，尤其是不愿降低房貸利率。

    與商業(yè)性房貸不同的是，公積金貸款政策不涉及商業(yè)機構(gòu)的商業(yè)利益，主要由政府操控，便于根據(jù)官方意愿進(jìn)行調(diào)整，而且利率遠(yuǎn)較商業(yè)貸款利率優(yōu)惠。當(dāng)前五年期以上商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率為5.9%，而同期公積金利率只有4%。也就是說，利用公積金貸款，其利率相當(dāng)于商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率打6.8折。因此，住建部和各地政府，都在積極籌劃降低公積金貸款門檻，通過滿足和刺激合理的住房需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)。

　　由于商業(yè)銀行落實不給力，公積金政策放寬必將成為2015年各地救市的重要工具和抓手。這將有利于刺激自住需求，同時在其他政策暖風(fēng)頻吹之下，今年一二線城市的樓市復(fù)蘇大局已定。