降稅激活市場 二手房或回暖

    有別于以往的“抑制”“投機”“調控”等詞匯，2015年的政府工作報告中有關房地產(chǎn)的表述變?yōu)?ldquo;穩(wěn)定”“支持”“促進”，此種變化被市場解讀為今年的房地產(chǎn)定調是相對平穩(wěn)和理性的。

    一向對政策敏感的二手房市場近期也出現(xiàn)了“價穩(wěn)量增”的趨勢。記者近日走訪北京各大二手房中介機構發(fā)現(xiàn)，雖然價格未有明顯變化，但咨詢量、交易量均有明顯提升。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，參考國際通行的做法，激活二手房市場，增加存量房的入市，是房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)理性的重要手段。不過，目前較高的交易環(huán)節(jié)稅費過高仍是降低二手房交易活躍度的關鍵所在。

　　樓市回暖

　　“政府工作報告公布后，咨詢的、看房的比之前明顯增多。”北京的曹先生告訴記者，“目前還沒有加價的打算，我在中介那里已經(jīng)放了半年多了，幾個月前，房價還處于下降階段，而且咨詢的人也不多，現(xiàn)在以原來的價格能盡快出售就不錯了。”

　　在記者接觸的多個二手房業(yè)主之中，有曹先生類似看法的占大多數(shù)。根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，今年2月份市場交易情況顯著好于去年，二手房網(wǎng)簽總量為8672套，環(huán)比下降31.9%，但同比上漲57.9%，當月的單日平均成交量超過了412套。不過，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有15天左右的滯后。

　　實際上，根據(jù)北京市住建委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，春節(jié)后，北京市的新建商品房以及二手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)回彈。“總體來看，從去年12月份開始，北京二手房市場有所回暖，但這種回暖較為平穩(wěn)，成交量有所回升，成交均價則并未大幅上漲。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭分析認為，2014年全年二手住宅成交價格整體呈現(xiàn)由高到低的發(fā)展態(tài)勢，但全年均價仍比2013年上漲了7.1%，達到34570元/平方米。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉在接受記者采訪時表示：“2015年北京二手房市場將呈現(xiàn)‘量增價穩(wěn)’的態(tài)勢。從現(xiàn)在市場情況來看，首次置業(yè)的人群前些年已經(jīng)消化得差不多了，真正有活力的還是改善型住房需求，這類需求的特點是一買一賣，相對來講能釋放一些中小戶型的房源。再加上‘9·30’政策、降息、降存準、提高公積金貸款額度等政策，對于激活市場也有一定的作用，這就是量增的原因。”

　　有關公眾關注的房地產(chǎn)市場價格問題。胡景暉分析認為，與過去賣方主導的單邊市場相比，現(xiàn)在越來越向均衡市場轉化，更多的主動權掌握在買家手里，買家的議價空間加大，再加上上述供求關系的變化，價格企穩(wěn)也就順理成章了。

　　降稅激活市場

　　“穩(wěn)定住房消費；堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”這是今年政府工作報告中對于未來房地產(chǎn)市場的表述。

　　“從政府的一些專題會議之后就看得很清楚了，首先政府要做的是盡責的托底，把保障性住房的有效供給盡可能地提供出來。而商品房的房價問題就不是核心指標了，要市場更好地起作用，在公平競爭的環(huán)境下，優(yōu)化配置問題。這次政府工作報告里非常明確地強調，從棚戶區(qū)改造、城鄉(xiāng)危房改造等切入，政府該做的是用公共資源托底。這樣低收入階層、夾心層住有所居的問題幾年內(nèi)有望基本解決。”全國政協(xié)委員、財政部財政科學研究所原所長賈康對記者表示，所以，政府工作報告通篇不講調控，并不意味著政府沒有調控之責，但是政府在通盤的管理之中更理性了。

　　保障軌和市場軌一起考慮，賈康將其稱為“雙軌”統(tǒng)籌，“保障軌托好了，那么市場軌更多地讓市場起作用，政府創(chuàng)造一個公平競爭的環(huán)境，給出一些必要的引導，而且特別重要的是要推進適應長期發(fā)展的制度建設，推動相關的改革。”政府工作報告之所以沒有提及要加強房產(chǎn)稅立法，賈康認為，可能是跟當前的房地產(chǎn)態(tài)勢有關，要引導預期，但是另外政府預算報告也說了，要配合立法工作，所以在原來的軌道上，還是鎖定了一個制度建設目標。

　　與賈康的觀點類似，胡景暉分析表示：“從中央的整體思路來看，態(tài)度比較明確，就是托底，不讓形勢更糟糕。房地產(chǎn)本身是在一個降溫的過程中，不可能像2008年、2009年那樣大規(guī)模救市，只要不發(fā)生很嚴重的后果而影響實體經(jīng)濟、對金融造成沖擊，不讓銀行形成大量的呆壞賬就可以了，更多地將房地產(chǎn)推向市場。”

　　另外，宏觀經(jīng)濟結構調整的“去房地產(chǎn)化”、宏觀樓市調控的“去行政化”、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和房產(chǎn)稅的不斷推進，再加上反腐力度的加大，已促使市場對于未來幾年樓市的發(fā)展預期、房地產(chǎn)投資增值預期產(chǎn)生了一定的變化，消費者的購房需求更加理性。