買(mǎi)賣(mài)二手房必須考慮七要素 省錢(qián)秘笈吐血推薦

     買(mǎi)二手房好處的日漸顯現(xiàn)，使得越來(lái)越多的人選擇購(gòu)買(mǎi)二手房。但是二手房與新房又存在很多天然差異，哪些二手房入手了就很難賣(mài)出去？買(mǎi)房如何能花最少的錢(qián)買(mǎi)最好的房？想必大家也會(huì)很想知道這些問(wèn)題，那么就跟隨小編一起來(lái)一一揭秘吧！

　　1、房子高齡影響按揭貸款

　　如果你打算在自己的房子里住幾年之后，再把房子賣(mài)出去，房齡就是一個(gè)重要的條件。 “高齡房產(chǎn)”在買(mǎi)房人那里是不怎么受歡迎的，因?yàn)樗馕吨y貸款。

　　多數(shù)中資銀行都不批準(zhǔn)房齡20年以上的個(gè)人住房按揭商業(yè)貸款，外資銀行的底線(xiàn)規(guī)定得則更為嚴(yán)格――15年。中資銀行里最寬松的是工商銀行，原則上可以批準(zhǔn)1980年以前建造的房子的個(gè)人住房按揭商業(yè)貸款。

　　雖然中國(guó)內(nèi)地的住宅產(chǎn)權(quán)規(guī)定是70年，但實(shí)際的使用壽命根本沒(méi)有這么久。專(zhuān)家表示，目前中國(guó)的住宅建筑平均只能持續(xù)使用25年至30年。這就意味著，25年至30年之后，房子要拆遷重建的可能性就變得很大。

　　高齡房影響按揭貸款，除了建筑壽命的原因，還有一個(gè)因素是中國(guó)市政建設(shè)的規(guī)劃周期普遍較短。房齡20年以上的房子開(kāi)始進(jìn)入面臨拆遷的高風(fēng)險(xiǎn)期，如果仍在抵押的房子被拆遷，會(huì)給銀行帶來(lái)貸款回收的風(fēng)險(xiǎn)。僅僅出于買(mǎi)房人的居住需求，房齡30年以上的房子除了金融風(fēng)險(xiǎn)，還存在戶(hù)型老、隔音差、采光不好、衛(wèi)生狀況差、物業(yè)管理質(zhì)量不高等各種問(wèn)題。

　　2、動(dòng)遷安置房不如商品房

　　同樣的地段、同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，買(mǎi)房人更不喜歡動(dòng)遷安置房，雖然它的價(jià)格通常比同小區(qū)內(nèi)的商品房便宜很多。

　　一般來(lái)說(shuō)有動(dòng)遷安置規(guī)劃的小區(qū)，會(huì)在實(shí)際建造中把動(dòng)遷安置房和商品房用車(chē)道、綠化帶、柵欄等設(shè)計(jì)分割開(kāi)來(lái)。這類(lèi)房子最主要的問(wèn)題是在位置和朝向上，特別是靠近市中心的小區(qū)。樓的位置也有好有壞，例如小區(qū)中央、靠近綠地等位置相對(duì)安靜、景觀(guān)好的地方一定會(huì)規(guī)劃建造商品房，而外圍臨近馬路、高架、地鐵等設(shè)施的位置，通常都是留給動(dòng)遷安置房的。

　　因?yàn)閯?dòng)遷安置房不能像商品房一樣為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)利潤(rùn)，新建動(dòng)遷安置房也不上市銷(xiāo)售，所以為了提高容積率，有些動(dòng)遷房甚至設(shè)計(jì)成2梯6戶(hù)或7戶(hù)，而商品房則一般是1梯2戶(hù)或2梯4戶(hù)。因此動(dòng)遷安置房的建筑設(shè)計(jì)就不會(huì)多考究，整個(gè)建筑的窗戶(hù)可能不在一個(gè)平面，形成不規(guī)則的拐角或凹凸。

　　同時(shí)戶(hù)型設(shè)計(jì)也受到局限，有些戶(hù)型的房間雖然號(hào)稱(chēng)全朝南，但實(shí)際上光照會(huì)被其他不規(guī)則或延伸出去的墻面遮擋。有些小區(qū)的動(dòng)遷房的物業(yè)管理費(fèi)比商品房低，相應(yīng)地物業(yè)公司提供的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也會(huì)有較大差別。已經(jīng)具有一定購(gòu)房實(shí)力的改善型、置換型的買(mǎi)房人對(duì)這些細(xì)節(jié)都會(huì)比較在意，不會(huì)單純?yōu)榱藘r(jià)格便宜犧牲居住品質(zhì)。

　　3、兩幢高樓間的房子人氣不高

　　買(mǎi)房者挑選位置、光線(xiàn)等也更謹(jǐn)慎。大多數(shù)買(mǎi)房人對(duì)房子外部條件的衡量大致可以總結(jié)為3類(lèi)：

　　小區(qū)中央比小區(qū)外圍好，位置優(yōu)先排序是，臨近綠化、臨近小路、臨近地鐵、臨近高架/國(guó)道/干道；

　　10樓以上20樓以下比8樓以下好，8樓以下比20樓以上好；

　　不靠近電梯井比靠近電梯井好。

　　兩幢高樓之間的高層住宅，高區(qū)和低區(qū)都不太受歡迎。低區(qū)的采光明顯不如中區(qū)和高區(qū)；高區(qū)雖然采光無(wú)敵，但位置屬于空氣集中對(duì)流的風(fēng)口，20樓以上的房間打開(kāi)窗戶(hù)通風(fēng)時(shí)，風(fēng)力相當(dāng)大。

　　如果一套房子是位于小區(qū)中央的，二手房經(jīng)紀(jì)人一定會(huì)在一開(kāi)始就跟看房者強(qiáng)調(diào)它的位置有多好：小區(qū)中央、景觀(guān)房、樓王位置。新樓盤(pán)也通常把這里的房子留到最后一期出售，漲價(jià)也就顯得理所當(dāng)然――位置好。除了這里比較安靜，綠化也主要集中在小區(qū)的中間位置，隔了大片綠化，前面的樓就不會(huì)遮擋視野和采光，這會(huì)給房子加分。

　　4、高樓層未必賣(mài)得好

　　雖然新樓盤(pán)開(kāi)售時(shí)，通常樓層越高售價(jià)就越高，但在二手房市場(chǎng)卻不一樣，處在中間偏低樓層的房子最受歡迎。

　　光照的問(wèn)題一般高于8樓就沒(méi)有差別了，18到20樓以上的樓層已經(jīng)會(huì)引起一般人的恐高心理了?？拷娞菥姆孔右?yàn)殡娞葸\(yùn)行的震動(dòng)容易出現(xiàn)兩個(gè)問(wèn)題：噪音和墻體裂縫。給二次裝修帶來(lái)麻煩，也是有些要求較嚴(yán)格的客人不喜歡的原因。

　　臨近道路的排序多半屬于為了地段而產(chǎn)生的無(wú)奈選擇，道路意味著噪音和灰塵，太靠近地鐵帶來(lái)的問(wèn)題除了噪音還有震動(dòng)。而買(mǎi)房人愿意講究而不選擇高架或干道的原因是：地鐵還是有營(yíng)運(yùn)時(shí)間的，而高架和國(guó)道則是24小時(shí)噪音，特別是在深夜剛好是大型貨車(chē)通過(guò)的時(shí)間段。

　　5、三居室不那么受歡迎

　　二手房市場(chǎng)上最難賣(mài)的是三居室。三居室的面積普遍在100平方米以上，即使是初次購(gòu)房者也難以享受在稅費(fèi)上的優(yōu)惠減免。 另外，總價(jià)比起其他中小戶(hù)型高出不少，也是影響目前大部分買(mǎi)房人決策的原因之一。

　　最受歡迎的是兩居室的戶(hù)型，其次是一居室。李棟告訴《好運(yùn)MONEY+》，許多購(gòu)買(mǎi)二手房的客人大多屬于置換型需求，為了孩子在市區(qū)里更好的學(xué)校上學(xué)或是孩子上學(xué)放學(xué)家長(zhǎng)接送方便，要賣(mài)了離市區(qū)較遠(yuǎn)的房子，換一套離市區(qū)更近的房子。由于越靠近市中心，房子的單價(jià)越貴，因此，剛好滿(mǎn)足三口之家居住需求的兩室戶(hù)是性?xún)r(jià)比最高的選擇。

　　同樣的預(yù)算，在更遠(yuǎn)一點(diǎn)的郊區(qū)可以購(gòu)買(mǎi)到三居室以上、小區(qū)內(nèi)環(huán)境更好、更新的房子；如果買(mǎi)兩居室，則可以去地段更好的區(qū)域物色一套附帶的資源更多的房子。顯然后者更符合大多數(shù)換房家庭的需要：生活更方便，教育資源更好，出行成本更低。所以，在預(yù)算差不多的時(shí)候，三居室是最不容易迎合買(mǎi)房人的類(lèi)型。

　　購(gòu)買(mǎi)一室戶(hù)的多以用來(lái)做過(guò)渡性質(zhì)的婚房或是掛戶(hù)口。在限購(gòu)令出臺(tái)前，在房?jī)r(jià)昂貴的重點(diǎn)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，花相對(duì)少的價(jià)錢(qián)買(mǎi)一套超小面積的房子(通常40平方米以下)為子女入學(xué)掛戶(hù)口，然后把房子出租的做法非常普遍。

　　6、“未來(lái)規(guī)劃”難打動(dòng)改善型買(mǎi)房人

　　如果你的房子周?chē)纳虡I(yè)設(shè)施、醫(yī)院、學(xué)校都還停留在規(guī)劃上，你其實(shí)很難讓買(mǎi)房者確信這些規(guī)劃全都能變成現(xiàn)實(shí)。一個(gè)正常的新建商圈、商業(yè)街、醫(yī)院、學(xué)校等發(fā)展成型的時(shí)間平均都在5年至8年以上。從規(guī)劃到完成建設(shè)再到成熟，這當(dāng)中就存在著巨大的不確定性。改善型和置換型買(mǎi)房人深知這一點(diǎn)，甚至他們上一次買(mǎi)房就為“規(guī)劃”買(mǎi)過(guò)一次單。當(dāng)他們下決心要為改善居住環(huán)境再花一筆錢(qián)時(shí)，還會(huì)優(yōu)先選擇規(guī)劃中的環(huán)境嗎？

　　對(duì)于有出售計(jì)劃的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在選小區(qū)的時(shí)候最好避開(kāi)全新開(kāi)發(fā)，甚至規(guī)劃地塊上的拆遷戶(hù)還都沒(méi)有要離開(kāi)跡象的新區(qū)域，選擇在一個(gè)周邊配套已經(jīng)保持一定規(guī)模的地段。有一個(gè)簡(jiǎn)單的判斷方法，如果大多數(shù)商家經(jīng)營(yíng)時(shí)間在2年以上，說(shuō)明進(jìn)入了比較穩(wěn)定的發(fā)展階段。根據(jù)業(yè)內(nèi)對(duì)二手房購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)的統(tǒng)計(jì)，以2012年的上海為例，改善置換型的客戶(hù)占到了50%以上。這些客戶(hù)對(duì)小區(qū)周邊配套提供的價(jià)值則更為看重。

　　7、有債務(wù)問(wèn)題？有麻煩

　　買(mǎi)房人不喜歡還在擔(dān)?；騻鶆?wù)抵押中的房子，雖然實(shí)際發(fā)生問(wèn)題的概率不大，但一旦發(fā)生，就會(huì)在交易過(guò)程中產(chǎn)生法律糾紛，最終影響雙方交易。它對(duì)買(mǎi)房人的風(fēng)險(xiǎn)主要是：房主以需要先還清貸款為由，要求買(mǎi)家支付近一半的房?jī)r(jià)作為首付款。而實(shí)際上在金額到賬至銀行劃賬的間隙中，資金可能被取出挪作他用，而這時(shí)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)還沒(méi)有開(kāi)始，仍然屬于房主，買(mǎi)房人的利益可能受損。

　　因此，在購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的、金額比較大的客戶(hù)中，房屋是否處于債務(wù)關(guān)系當(dāng)中也是最終做選擇的重要參照。如果有可能，把貸款還清或是使用第三方資金監(jiān)管平臺(tái)是比較好的選擇。

　　這些時(shí)候賣(mài)房容易

　　除了傳統(tǒng)的旺季金9銀10,5月、6月也是人們集中看房買(mǎi)房的時(shí)候，比起其他的月份，這四個(gè)月來(lái)看房買(mǎi)房的人會(huì)多出至少20%。人們買(mǎi)房都喜歡選擇天氣好、溫度適宜、適合出門(mén)的時(shí)間段，這些時(shí)候你找到一個(gè)好買(mǎi)家的幾率也更大一些。