住宅專項(xiàng)維修金達(dá)到5000億 大量趴在銀行用不上

    一方面小區(qū)維護(hù)急需資金卻無法籌措到位，另一方面住宅專項(xiàng)維修資金的申請手續(xù)繁瑣復(fù)雜，本該屬業(yè)主所有的巨額專項(xiàng)資金在銀行“躺著睡大覺”。為了解這一矛盾出現(xiàn)的各種緣由，本報(bào)記者深入云南、湖南、上海等地實(shí)地考察。

    據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會物業(yè)維修資金研究專業(yè)委員會的不完全統(tǒng)計(jì)，自1998年實(shí)行住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法至今，我國收繳的維修資金在5000億元左右。但這筆錢申請手續(xù)繁瑣，不易拿到。同時，進(jìn)入“中年維修期”和“老年危房期”的建筑逐漸增多，資金的供需矛盾突顯。一些房屋電梯停運(yùn)、房屋漏水、墻壁剝落，但維修資金卻遲遲撥付不下來。

　　大量住宅專項(xiàng)維修金趴在銀行

　　昆明市五華區(qū)從2006年12月開始啟動住宅專項(xiàng)維修資金收繳工作。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2014年底，五華區(qū)共收取50多個物業(yè)項(xiàng)目住宅專項(xiàng)維修資金4.3億元。“由于不少開發(fā)商欠繳，目前仍有40多個小區(qū)7000余萬元住宅專項(xiàng)維修資金尚未移交至住宅專項(xiàng)維修資金專戶。” 五華區(qū)住建局房產(chǎn)管理科負(fù)責(zé)人說。

　　該負(fù)責(zé)人告訴記者，目前住宅專項(xiàng)維修資金在住建廳指定的銀行專業(yè)賬戶中存儲，利息相對較低，而目前五華區(qū)每年住宅專項(xiàng)維修資金使用量不到總額的2%。大量住宅專項(xiàng)維修金趴在銀行賬上。

　　事實(shí)上，住宅專項(xiàng)維修資金管理使用滯后的主要原因是資金從申請到撥付時限較長。“既要經(jīng)過有利害關(guān)系2/3業(yè)主(業(yè)主數(shù)量和建筑專有面積均超過2/3)同意，還需一定時間的公示，再加上現(xiàn)場查看和電話核實(shí)業(yè)主情況，整個流程時間較長。”房產(chǎn)管理科工作人員建議，當(dāng)務(wù)之急是進(jìn)一步明確緊急情況使用住宅專項(xiàng)維修資金的相關(guān)規(guī)定，以便合理使用住宅專項(xiàng)維修資金。

　　“目前住宅專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)繳工作只有一些原則性規(guī)定，具體按照什么樣的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳卻沒有明確規(guī)定，隨著住宅小區(qū)使用年限的增長，住宅專項(xiàng)維修資金使用量也將逐年增大，若干年后將面臨補(bǔ)繳的問題。”房產(chǎn)管理科負(fù)責(zé)人告訴記者，應(yīng)對相關(guān)制度進(jìn)行補(bǔ)充完善。

　　試點(diǎn)“應(yīng)急維修”可直接使用維修資金

　　2014年10月初，長沙香頌國際小區(qū)有部電梯過了保修期，因鋼絲繩斷骨，停止了運(yùn)行。10月13日，小區(qū)業(yè)主委員會向雨花區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局申請使用物業(yè)維修資金維修電梯。第二天，區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局、街道辦等組成聯(lián)合外勘組到現(xiàn)場勘定，最終認(rèn)定此種情況屬于“應(yīng)急維修”的范圍，同意按規(guī)定申報(bào)物業(yè)維修基金。

　　經(jīng)過“公告—施工—驗(yàn)收—公示”等環(huán)節(jié)，不出一個月，13500元從長沙市物業(yè)維修基金管理中心直接撥付給施工單位。小區(qū)的業(yè)主委員會委托人彭中玉說：“這在以前不敢想象。”

　　據(jù)介紹，長沙市從2003年開始?xì)w集物業(yè)專項(xiàng)維修資金，到2014年底歸集總金額達(dá)到120億元。由于受到“雙2/3”業(yè)主簽名難的問題，資金使用率為1.18%。

　　改變始于2012年2月，雨花區(qū)在全省率先試點(diǎn)物業(yè)維修基金管理創(chuàng)新。雨花區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局局長張學(xué)軍介紹，試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)主要包括三方面：一是發(fā)生電梯故障等危及人身安全的5種緊急情況時，可以直接使用物業(yè)維修資金；二是對“同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主受益，且單項(xiàng)物業(yè)維修和更新、改造項(xiàng)目費(fèi)用在3萬元以下”的項(xiàng)目，一次表決，多年受用，不用重復(fù)簽名；三是將3萬元以下的一般維修項(xiàng)目交由區(qū)級部門外勘和審批。

　　到2013年7月1日，《長沙市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》正式施行，雨花區(qū)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)得以在全市推廣。“一些物業(yè)小區(qū)持續(xù)多年的房屋漏水、消防設(shè)施毀壞等問題得到解決，一些主水管爆管、供電線路燒壞等突發(fā)問題得到及時處理。”張學(xué)軍說，從辦法施行至今，雨花區(qū)完成應(yīng)急維修238宗，共撥付款項(xiàng)300多萬元。

　　信息平臺織就資金安全保護(hù)網(wǎng)

　　打開電腦進(jìn)入維修資金統(tǒng)一信息平臺，鍵入某小區(qū)名稱，該小區(qū)的維修資金總額以及使用情況一目了然。“有了這個信息平臺，各個商品住宅的專項(xiàng)維修資金有了最安全的保護(hù)網(wǎng)。”上海市物業(yè)管理事務(wù)中心維修資金管理科科長張炳軍說。

　　上海早在上世紀(jì)末就開始?xì)w集、管理住宅維修資金，至今10多年，商品住宅維修資金已歸集了443億元。截至目前，上海已累計(jì)使用維修資金38億元，使用率為8.6%，高于全國平均水平，這源于上海市在管理住宅維修金方面的制度創(chuàng)新。

　　業(yè)主大會自我管理的原則是上海在建立維修資金制度時確立的。在業(yè)主大會成立前，維修資金由市、區(qū)兩級房管部門代為管理，資金存放于專戶管理銀行開立的維修資金代管專戶中，按幢立賬，按戶核算；業(yè)主大會成立后，維修資金本息全部劃入業(yè)主大會銀行賬戶，按照專戶儲存、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、自我管理、政府指導(dǎo)監(jiān)督的原則管理維修資金。

　　無須政府審批，維修資金會不會亂用呢？“不太可能。”周宏偉表示，上海在健全政策法規(guī)基礎(chǔ)上，建立了一個統(tǒng)一的信息平臺，2002年正式啟用，“利用信息化手段，以系統(tǒng)管人，以系統(tǒng)規(guī)范業(yè)務(wù)，保證業(yè)主大會規(guī)范管理和使用維修資金。”

　　維修資金管理涉及多個主體，貫穿房屋整個銷售、使用過程，平臺設(shè)計(jì)時，就將這些因素全部涵蓋進(jìn)去，同時將全市20多個涉及維修資金的相關(guān)法規(guī)規(guī)章設(shè)計(jì)進(jìn)平臺流程，并且與銀行實(shí)時聯(lián)動，實(shí)現(xiàn)了從維修資金首期歸集到維修資金使用全過程實(shí)時監(jiān)控和信息公開。

　　以小區(qū)電梯故障為例，物業(yè)發(fā)現(xiàn)后需先制定維修預(yù)案，包括預(yù)算金額、維修起始時間、施工單位以及對業(yè)主的影響等，錄入信息平臺，平臺自動生成告示單，物業(yè)打印出來，在小區(qū)張貼。2/3以上的業(yè)主通過后，形成業(yè)主大會決議，同樣平臺生成告示單，告知全體業(yè)主，并可實(shí)施維修工作。“從銀行支取維修資金，必須出示施工合同、業(yè)主大會決議、支取匯總表等憑證，每個信息都帶有條形碼，銀行掃描核對，不匹配就是偽造，不僅不會支付，還會通知物業(yè)企業(yè)予以追查。”張炳軍表示。

　　“2008年，我們還引入了工程造價咨詢單位和審計(jì)單位，對小區(qū)動用維修資金5萬元以上工程進(jìn)行審價、使用程序進(jìn)行審核。”周宏偉說道，第三方機(jī)構(gòu)的引入，有效地減少了維修資金使用過程中出現(xiàn)的工程造價高估冒算、使用程序不規(guī)范等問題。

　　截至目前，機(jī)構(gòu)共出具審價報(bào)告3600份，核減金額9000萬元，核減率為8%。“下一步，我們還計(jì)劃引入會計(jì)師事務(wù)所、業(yè)委會專職秘書等，輔助業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)維修資金、公共收益進(jìn)行管理，進(jìn)一步提升業(yè)委會的自我管理水平。”