海外房產(chǎn)投資暗藏風(fēng)險 受匯率影響有投資者不賺反賠

    近年來，隨著我國經(jīng)濟的增長、人民幣的升值，以及國內(nèi)房地產(chǎn)市場的低迷，投資者日漸把視線轉(zhuǎn)向海外市場。數(shù)據(jù)顯示，2014年中國內(nèi)地的投資者在境外的房產(chǎn)投資額增長了25%。

    雖然一些海外房產(chǎn)收益可觀，但由于缺乏對海外的法律和項目的了解，國人的海外“淘金夢”可能暗藏著種種風(fēng)險。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然當(dāng)?shù)氐姆績r未跌，但受匯率因素的影響，有投資者購買的海外房產(chǎn)反而出現(xiàn)了貶值。

　　國內(nèi)房產(chǎn)投資收益下降 國人轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外市場

　　過去的樓市“黃金十年”期間，國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資回報率較高，但去年以來房價步入下行通道，收益率也持續(xù)走低。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2月70個大中城市中，房價同比出現(xiàn)下跌的有69個，說明這些城市房價比一年前還要低，這也意味著，在過去一年中入市的多數(shù)投資者不僅沒賺到錢反而虧了。相比之下，收益較為穩(wěn)定的海外房產(chǎn)日益成為投資者的新選擇。

　　近期，世邦魏理仕發(fā)布的《2014年亞洲境外房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)》顯示，2014年，來自中國內(nèi)地的房地產(chǎn)投資者在境外的投資額實現(xiàn)同比增長25%，達到了101億美元。

　　一些海外地區(qū)的房產(chǎn)收益也高于中國，世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管、執(zhí)行董事陳仲偉告訴稱，以美國為例，購買商品住宅毛收益率一般在5-6%，扣除物業(yè)費、房產(chǎn)稅等費用后，應(yīng)該比國內(nèi)一些大城市2-3%的凈回報率要高。

　　海外房產(chǎn)的收益率也比較穩(wěn)定，北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長周畢文在接受采訪時表示，國外沒有大規(guī)模的房產(chǎn)建設(shè)，不太可能像中國一樣出現(xiàn)暴漲，以自住、改善需求以及人口的遷移引起的需求為主。

　　海外置業(yè)的人群中，不僅僅是個體投資者，各類機構(gòu)和開發(fā)商的海外投資步伐也明顯加快。陳仲偉分析，置業(yè)者主要是三種人群，第一種是高凈值人群(個人金融資產(chǎn)和投資性房產(chǎn)等可投資資產(chǎn)較高的社會群體)，主要目的是移民、子女教育、投資等；第二種是機構(gòu)投資者，主要出于優(yōu)化資源配置的考慮，比如2013年安邦保險購買的倫敦地標性建筑——勞合社大廈，不僅收入了約6.1%的收益，還起到了宣傳品牌的作用；第三種是開發(fā)商，基于分散風(fēng)險的考量，近年來萬科、綠地、碧桂園等加大了海外投資。

　　受匯率影響 部分海外投資者不賺反賠

　　盡管投資者的算盤打得精，但海外房產(chǎn)并不是穩(wěn)賺不賠的買賣，匯率的起伏成為決定房屋價值的一項重要砝碼。

　　2012年，做建材生意的王先生以近400萬元人民幣的價格在日本東京買了一套房子，現(xiàn)在估值大概430萬元，每個月還可以收到18萬日元(約合人民幣9253元)的租金。但他表示，“考慮上日元的貶值因素，房子可能還虧了”，不過他近期不打算出手，“房子靠近東京2020奧運會的主賽場，位置還不錯，我也看好東京房子的前景”。

　　王先生的海外置業(yè)經(jīng)驗并不是個案。2011年，劉女士在加拿大多倫多花費43萬加幣購入了一套Condo(“分戶式產(chǎn)權(quán)公寓”，是一種比普通公寓高級的公寓物業(yè))。劉女士表示，幾年下來，房子價格比較穩(wěn)定。雖然是自住，不太在意房屋是否升值，但考慮到加幣兌換人民幣的匯率，房子也貶值了。

　　對于匯率“吃掉”房產(chǎn)收益，抑或讓房產(chǎn)變相貶值的現(xiàn)象，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，這是由于人民幣升值所導(dǎo)致的，但從最近來看，美元走強，人民幣升值的力度在減弱。周畢文也談到，購買海外房產(chǎn)更多的是資產(chǎn)和匯率的轉(zhuǎn)移，從操作層面來看，投資者在人民幣升值的時候買入，貶值的時候賣出換回人民幣，這樣收益是增加的，反之會出現(xiàn)虧損。

　　張大偉還指出，投資海外并不是說收益會超過過去十年的國內(nèi)樓市的收益，更多的是投資者分散投資的一個辦法，尋求資金的避風(fēng)港。他還談到，海外資產(chǎn)的收益相對比較穩(wěn)定，一般都是長期投資，主要看的是出租回報率。

　　海外購房有風(fēng)險專家提醒：要擺脫國內(nèi)“投資經(jīng)驗”

　　正如上述兩個購房者的海外置業(yè)經(jīng)驗，由于經(jīng)濟水平、市場起伏、匯率變化、文化背景、地理環(huán)境等因素的差異，國人的海外置業(yè)之路暗藏著各種風(fēng)險。

　　除市場風(fēng)險外，中國人的“投資經(jīng)驗”或許會影響投資狀況。在張大偉看來，很多購房者在過去的投資投機中積累了不少財富，但大部分都借助了很高的信貸杠桿。這種模式在房價暴漲的過程中，會獲利豐厚，但在經(jīng)濟比較均衡、買房投資屬性并不高的國外，很可能會出現(xiàn)回報率較低、房產(chǎn)出售變現(xiàn)難度大等問題。

　　購房者還可能面臨法律方面的風(fēng)險。張大偉表示，中國人不懂當(dāng)?shù)氐姆?，比如租房合同、房屋買賣等方面的規(guī)定，在具體操作過程或許會出現(xiàn)一些問題，造成經(jīng)濟上的損失。

　　持有房屋的成本也是海外置業(yè)不可忽視的一個要素。周畢文分析稱，美國等地區(qū)要收房產(chǎn)稅，德國、新加坡等地對房屋空置也有限制，會產(chǎn)生空置稅等一些額外的費用。

　　周畢文還提到，由于在異國他鄉(xiāng)語言不通，加上買房心切，可能會有人“忽悠”購房者，出現(xiàn)虛假信息、詐騙等后果。由于很多人不能親臨現(xiàn)場，也有可能出現(xiàn)“畫餅充饑”的情況。

　　面對陌生的異國樓市，購房者該何去何從呢？陳仲偉建議，一定要細致、全面地了解當(dāng)?shù)氐那闆r，可以請一個比較可靠的房產(chǎn)中介。周畢文提出，國人在海外買房，人生地不熟，首要的是保障資產(chǎn)的安全性。他還談到，買房要和自己的工作生活、子女的未來發(fā)展相結(jié)合，不要單純?yōu)榱顺捶慷I房，因為這種行為到哪都是對市場經(jīng)濟供需矛盾的一種干擾和破壞。