地產(chǎn)信托今年迎來兌付高峰 頻頻踩雷需警惕風(fēng)險爆發(fā)

    信托市場短暫的平靜再度被打破。曾經(jīng)被視為香餑餑的房地產(chǎn)信托投資項目,在兌付高峰年接連出現(xiàn)兌付風(fēng)險。而這次撞在“槍口”上的是新華信托。

    近日,新華信托客戶被告知原定2015年4月16日到期的“新華信托·匯源6號房地產(chǎn)基金集合資金信托計劃”(以下簡稱“匯源6號”)將依照相關(guān)條款延長一年,目前該信托項目運行正常,項目抵押物充足,能夠保證投資者本金和收益的安全。

    相關(guān)資料顯示,該項目由新華信托和卓達(dá)房地產(chǎn)集團有限公司共同增資石家莊興躍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,新華信托分期出資6億元,卓達(dá)房地產(chǎn)集團有限公司分期出資3億元,新華信托擁有項目公司67%的股權(quán),卓達(dá)房地產(chǎn)集團有限公司擁有項目公司33%的股權(quán),項目公司通過國有土地出讓取得用于石家莊卓達(dá)碧水馨園住宅項目建設(shè)用地,進行碧水馨園住宅項目建設(shè),原定到期日為今年4月。

    目前,石家莊卓達(dá)碧水馨園住宅項目銷售進度出現(xiàn)問題。該項目本身屬于石家莊城中村改造重點工程,但由于北方整治霧霾,項目在辦理預(yù)售許可證時有一定滯后,以致銷售略有滯后。

    雖然有業(yè)內(nèi)人士指出項目延期也不算違約,但普益財富研究員付巍偉在接受《國際金融報》記者采訪時表示:“延期兌付表明信托公司作為受托人,沒有充分估計到融資人的信用風(fēng)險狀況,或者現(xiàn)金流狀況。”

    而這場風(fēng)波也從側(cè)面反映出2015年房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險依然高企。

    此外,醞釀已久的信托保障基金將于2015年4月1日起正式實施。信托保障基金將進一步健全了我國信托制度基礎(chǔ),有助于提升信托業(yè)抗風(fēng)險能力,可以更好地保護投資者利益。

    今年仍是兌付高峰

    “匯源6號”并非2015年第一單出現(xiàn)險情的地產(chǎn)信托。

    對于房地產(chǎn)信托來說,2015年或許算得上開局不利。今年1月,恒盛地產(chǎn)被曝出項目銷售回款慢導(dǎo)致資金困難的局面,中海信托、光大信托、四川信托和中融信托牽涉其中。其中,四川信托更是多次為恒盛地產(chǎn)項目及其相關(guān)公司發(fā)行信托計劃為其融資。

    地產(chǎn)信托項目兌付風(fēng)險與整個房地產(chǎn)行業(yè)市場環(huán)境關(guān)系緊密。

    新華信托此前曾做出評估,石家莊卓達(dá)碧水馨園住宅項目只要達(dá)到47%的銷售,就足以覆蓋信托計劃的本金。然而,石家莊的房地產(chǎn)市場行情卻令人失望。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年2月,石家莊市房價環(huán)比下跌1.13%,樣本平均價6920元/平方米,石家莊是河北7個樣本城市中價格環(huán)比波動最大的城市。

    三四線城市房價大幅下跌,民眾購房情緒以觀望為主是2014年以來的普遍現(xiàn)象,這將影響地產(chǎn)信托項目的資金回籠。

    付巍偉指出:“2015年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)深度調(diào)整狀態(tài),總體平衡,結(jié)構(gòu)性失衡的態(tài)勢不會在短期內(nèi)改變。未來也許房地產(chǎn)金融政策會更加寬松,但其釋放的剛性需求和改善性需求比較有限。”

    用益信托分析師帥國讓也向《國際金融報》記者表示:“由于國內(nèi)宏觀經(jīng)濟下行,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的變化。首先,買賣關(guān)系出現(xiàn)變化,2014年以來買房、炒房的人都在賣房了;其次,房地產(chǎn)的庫存量相對較大,尤其是一些三四線城市。預(yù)計2015年房地產(chǎn)行業(yè)比2014年會更加艱難,但崩盤的可能性不大,開發(fā)商的分化會更加突出,可能只有20%的開發(fā)商能活下來。

    市場人士一致認(rèn)為,由于房地產(chǎn)市場的不景氣,房地產(chǎn)信托雖不會爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險,但2015年個案的風(fēng)險爆發(fā)頻率會高過往年。

    此外,2015年信托項目的到期兌付集中度要比2014年更為嚴(yán)峻,也增加了房地產(chǎn)信托兌付壓力。

    帥國讓指出,今年地產(chǎn)信托依舊處于兌付高峰期。

    據(jù)用益信托統(tǒng)計,2015年集合資金房地產(chǎn)信托預(yù)計到期總規(guī)模為2413.39億元,其中今年第一季度到期規(guī)模達(dá)534.24億元、第二季度達(dá)578.45億元、第三季度達(dá)670.86億元、第四季度達(dá)629.84億元。事實上,兌付實際規(guī)模還將大于上述數(shù)字,因為很多單一信托在成立時并沒有披露產(chǎn)品期限或是成立規(guī)模。如果加上單一類信托項目,保守估計,2015年全行業(yè)房地產(chǎn)項目到期規(guī)模將超3000億元。

    “如此集中的兌付量,需特別警惕信用風(fēng)險的集中爆發(fā)。”帥國讓提醒投資者。

    違約處置機制生變

    2014年,房地產(chǎn)信托并沒有如市場恐慌的那樣爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險,但單個產(chǎn)品風(fēng)險陸續(xù)暴露卻考驗著信托公司化解風(fēng)險的能力。

    “房地產(chǎn)開發(fā)天然帶有周期長、投入大、高杠桿運作等風(fēng)險因素,疊加國家宏觀調(diào)控和行業(yè)周期波動帶來的大環(huán)境擾動,房地產(chǎn)信托成為目前為止風(fēng)險最為頻發(fā)的信托產(chǎn)品類型。”國金證券最新發(fā)布的一份關(guān)于地產(chǎn)信托的報告如此表述。該報告更是指出,融資方的不誠信行為,信托公司盡職調(diào)查失職、風(fēng)險控制把關(guān)不嚴(yán)、錯誤評估項目前景、投后管理失職,抵/質(zhì)押物價值高估,以及法律風(fēng)險等因素,成為房地產(chǎn)信托風(fēng)險爆發(fā)的共性原因。

    房地產(chǎn)信托風(fēng)險高更讓市場矚目其風(fēng)險項目的處置。

    帥國讓指出:“應(yīng)對有兌付風(fēng)險的項目,信托公司一般祭出延期、信托公司自有資金先兌付,然后處置抵/質(zhì)押物、第三方接盤等措施。”

    就“匯源6號”而言,記者通過拿到的一份“匯源6號”合同書發(fā)現(xiàn),合同第五條信托規(guī)模及期限第二款“信托期限”中已寫明:“受托人有權(quán)根據(jù)本基金實際運作情況決定延長本信托計劃的期限;如決定延期,應(yīng)提前一個月在受托人的網(wǎng)站上公告通知受益人。受托人決定延長本信托計劃的時間不得超過1年。”這說明信托公司有權(quán)利對信托項目進行延期。

    此外,如果該項目延期,根據(jù)合同補充條款約定,A類信托單位受益人預(yù)期年化收益率由9.5%調(diào)整為11.5%;B類信托單位受益人預(yù)期年化收益率由12%調(diào)整為14%。業(yè)內(nèi)人士指出,這是對投資者的安撫。

    “延期只能針對一時之困,也就是信托項目本身沒有大問題,但資金一時回籠不了的情況。而如果項目真的出現(xiàn)險情,信托公司多會選擇自有資金先行墊付,再進行處置抵押物等措施。”一位信托公司項目經(jīng)理告訴記者。

    這樣的例子并不少。2014年1月,新華信托發(fā)行的錄潤置業(yè)股權(quán)投資信托計劃到期,因融資方上海錄潤置業(yè)涉足高利貸,且老板已跑路,導(dǎo)致相關(guān)項目陷入危機,信托公司只能兜底兌付。

    此外,中航信托曾發(fā)行了兩期天啟340號房地產(chǎn)集合信托計劃。一期于2013年2月6日成立,期限兩年,募集資金6億元;二期于2013年4月17日成立,募集資金2億元,收益率為9%-9.5%,期限18個月。后開發(fā)商因資金鏈問題樓盤建設(shè)停工,產(chǎn)品遭到無法按時兌付的質(zhì)疑,但最終以安全兌付收場。中航信托相關(guān)人士表示,兌付資金均來自于借款方及擔(dān)保方還款。但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,可能是其用自有資金墊付。

    而目前,信托保障基金認(rèn)購進入倒計時,近日銀監(jiān)會下發(fā)通知要求各信托公司自今年4月1日起按照2014年未經(jīng)審計的母公司凈資產(chǎn)余額的1%認(rèn)購保障基金。且對于今年4月1日起發(fā)行的信托計劃,信托公司需在7月15日前,繳清上一季度的認(rèn)繳金額。

    僅以凈資產(chǎn)繳納比例來計算,信托公司認(rèn)繳的保障基金就達(dá)到24億元。有消息稱,整個信托行業(yè)認(rèn)繳金額可能在400億元左右。據(jù)專家測算,經(jīng)過兩到三年的運行,信托保障基金的規(guī)模有望超過千億元。

    作為信托行業(yè)至關(guān)重要的風(fēng)險化解機制,信托保障基金被定義為“主要由信托業(yè)市場參與者共同籌集,用于化解和處置信托業(yè)風(fēng)險的非政府性行業(yè)互助資金”。帥國讓指出:“信托業(yè)保障基金主要是防范信托業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險的發(fā)生,基金是有償使用,該機制啟動使得信托公司對風(fēng)險項目的處置多了一種選擇。”

    “繳納保障基金后,信托公司項目成本肯定會增加,利潤分配也會重新調(diào)整。”上述信托公司項目經(jīng)理表示:“最終成本肯定要轉(zhuǎn)嫁掉一部分,要么融資方的融資成本增加,要么投資者的收益降低。我們已經(jīng)在向融資方打預(yù)防針了,認(rèn)購信托保障基金后,相關(guān)費用肯定會提升。”

    另有信托公司高管指出,應(yīng)該盡快實行保障基金差別認(rèn)購的標(biāo)準(zhǔn)。他舉例說,如果一家信托公司風(fēng)格穩(wěn)健,風(fēng)控嚴(yán)格,項目風(fēng)險較低,而另一家信托公司風(fēng)格激進,問題項目多,那么這樣的兩家公司不應(yīng)該按照同樣的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)購基金,否則對穩(wěn)健型公司不公平,也會影響公司發(fā)展、創(chuàng)新的節(jié)奏。

    新增項目量減質(zhì)升

    受到地產(chǎn)信托單個項目風(fēng)險頻發(fā)影響,信托公司發(fā)行地產(chǎn)信托也出現(xiàn)了新的變化。

    用益信托數(shù)據(jù)顯示,截至3月初,2015年房地產(chǎn)集合信托計劃共發(fā)行86款,規(guī)?？傆?73.45億元,平均年化收益率達(dá)到9.73%。同一時間內(nèi),成立的規(guī)模則相對較小,為112.09億元,相差61.36億元。成立的規(guī)模比發(fā)行規(guī)模明顯降低,說明信托計劃的認(rèn)購情況不理想。信托計劃發(fā)行后,募集資金只有達(dá)到一定的規(guī)模,信托計劃才能成立。

    而2014年同期,房地產(chǎn)集合信托計劃共成立了195款,規(guī)模總計420.67億元,發(fā)行的數(shù)據(jù)則更高。2014年同期,房地產(chǎn)集合信托共發(fā)行244款,規(guī)模總計611.72億元。

    其實從2014年年底開始,房地產(chǎn)集合信托的成立就顯現(xiàn)出明顯的下滑趨勢。數(shù)據(jù)顯示,2014年第四季度新增房地產(chǎn)集合信托規(guī)模同比也下降了七成。

    不過,值得注意的是,2014年第四季度各投資類型信托收益率漲跌不一。其中,房地產(chǎn)信托收益率有所回升,在所有類別中重回第一。

    用益信托的數(shù)據(jù)顯示,去年第四季度發(fā)行的房地產(chǎn)信托預(yù)期平均年化收益率達(dá)9.88%,與2013年同期的9.60%相比上行了28個基點。這種情況在2015年得到了保持,2015年已經(jīng)成立的房地產(chǎn)集合信托的平均年化收益率達(dá)到9.81%。而2014年同期成立的195款房地產(chǎn)集合信托計劃平均年化收益率只有9.65%。

    市場人士指出,房地產(chǎn)信托收益逆市上升體現(xiàn)出該類產(chǎn)品風(fēng)險溢價在走高。

    德量財富(北京)投資管理有限公司總經(jīng)理郝義在接受《國際金融報》記者采訪時表示:“地產(chǎn)信托相對收益較高,依然有配置需求。我有一位客戶,我們?yōu)樗渲昧私?000萬元的低風(fēng)險信托產(chǎn)品、資管計劃、保本理財產(chǎn)品后,他提出要求想要配置收益較高的品種,于是我們挑了一款地產(chǎn)信托產(chǎn)品,為他配置了300萬元,他對產(chǎn)品收益非常滿意,也表示能承受一定風(fēng)險。”

    郝義進一步透露:“其實去年有小半年的時間,公司規(guī)定不做房地產(chǎn)項目。但今年又開始做一些。”

    除了配置需求外,郝義認(rèn)為地產(chǎn)信托項目風(fēng)險依然可控,最終還需看具體項目。

    “當(dāng)然,我們選擇項目更為謹(jǐn)慎了。如要看項目所在城市甚至所處地塊,我們現(xiàn)在只選北、上、廣、深的項目,如我們網(wǎng)站推介的中信信誠-富興地產(chǎn)朝陽項目專項資管計劃,項目地段屬稀缺資源。其次,我們謹(jǐn)慎選擇交易對手方,主要看風(fēng)控體系是否完善。風(fēng)控措施方面最好有實質(zhì)資產(chǎn)抵押和還款來源充足,如經(jīng)濟發(fā)達(dá)地段土地和抵押率偏低的優(yōu)質(zhì)現(xiàn)房抵押等。”郝義說。

    “監(jiān)管部門和信托公司本身也在提升地產(chǎn)信托項目的門檻。”一位不愿意透露姓名的信托公司高管指出:“如單個超過5億元以上的項目不予受理,僅與行業(yè)龍頭甚至排名前五十的地產(chǎn)企業(yè)合作,商業(yè)地產(chǎn)項目不做,一二線城市以外的項目不做等。”

    業(yè)內(nèi)人士指出,信托公司雖然收緊了房地產(chǎn)集合資金信托業(yè)務(wù),但是對新成立項目的風(fēng)控、門檻都已大大提升。