09年樓市僅是“回光返照” 多瘋狂就有多悲涼

    “金九銀十”的美好記憶，并沒有在今年的樓市重現(xiàn)。本來對“十一”超長“黃金周”大抱希望的開發(fā)商，也是失望到了極點，據(jù)相關(guān)報道，商品房的成交量不僅沒有上升，而且創(chuàng)下新低。

    樓市成交量的“慘不忍睹”，發(fā)出了一個明確的信號：2009年上半年的樓市回暖僅僅是“回光返照”，現(xiàn)在的“價升量縮”可能就是“盛極而衰”的征兆，秋涼已起，嚴寒漫長的冬天估計也已經(jīng)不遠了。

    在論證這個判斷之前，讓我們來比較一下中國樓市和外國樓市的規(guī)律。“土地資源的有限將導致房地產(chǎn)市場長期向好”的判斷，在一個大的歷史跨度里面，或許是有效的，但在一個經(jīng)濟周期里面，它是站不住腳的。這一點已經(jīng)被日本、美國、香港、英國等地的房地產(chǎn)發(fā)展實踐證明了，不用贅述。中國的房地產(chǎn)市場，絕不會獨立于市場規(guī)律之外，也必將遵循市場經(jīng)濟的基本規(guī)律，價格圍繞價值上下波動。不同的是，房地產(chǎn)行業(yè)在其他國家基本上都不屬于國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，也不是國家財政的主要來源，國家的輸血支撐力度十分有限，因此其價格波動規(guī)律是和宏觀經(jīng)濟形勢是一致的。而我國，由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，國家財政，特別是地方財政，在相當程度上，對“土地收入”有一種依賴性，所以，我國的房地產(chǎn)行業(yè)就是典型的“政策市”，在調(diào)整周期上就會和宏觀經(jīng)濟形勢相反。宏觀經(jīng)濟不景氣，發(fā)展房地產(chǎn)，帶動相關(guān)行業(yè)，增加財政收入，保證GDP的增長；宏觀經(jīng)濟景氣了，政府的稅源大增，也就到了該對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的時候了。

    縱觀我國這一輪的房地產(chǎn)市場，2001年到2005年是平穩(wěn)發(fā)展的黃金五年，2006年、2007年是偏離理性的兩年。偏離理性，也就意味著將進入調(diào)整期。從2006年7月27日公布《國家稅務總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》開始，各種房地產(chǎn)調(diào)控政策更是接踵而至，讓樓市本已經(jīng)進入了一個新的調(diào)整期?？墒?，一場史無前例的國際金融危機中斷了調(diào)整的進度。面對出口不暢、實體企業(yè)紛紛破產(chǎn)的現(xiàn)實，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控變?yōu)榱朔龀郑谑欠康禺a(chǎn)市場放慢了調(diào)整的腳步，出現(xiàn)了反彈。

    與此同時，一些相關(guān)的因素共同作用，導致了2009年樓市的“回光返照”。其一，國家為了應對金融危機，刺激經(jīng)濟增長，在2009年上半年就累計新增人民幣貸款7.4萬億元，瑞信董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟分析師陶冬估計有1萬億元的銀行貸款通過各種渠道流進樓市，成為追逐短期投機利潤的熱錢；其二，各個城市開展大規(guī)模的基礎設施建設，特別是地鐵、道路、商場、廣場的建設，增加了樓市升值的話題，在開發(fā)商的廣告和媒體的宣傳之下，相當一部人基于“從眾心理”紛紛買房，也推動了房價的掉頭向上；其三，金融危機中，中國經(jīng)濟表現(xiàn)為“風景這邊獨好”，人民幣不僅沒有貶值，還邁出了國際化的步伐，加上西方國家施加人民幣升值的壓力，西方國家的一些熱錢紛紛進入中國“避險”，一部分資金進入樓市對房價回暖也起到了推動作用；其四，包括我國在內(nèi)的各國廣義貨幣供應量的大規(guī)模增加，誘發(fā)了人們對通貨膨脹的擔憂，尤其是對惡性通貨膨脹的憂慮，不少人便投資房地產(chǎn)，期待保值增值。

    弄清楚了2009年這輪房地產(chǎn)“回光返照”的原因，再看一些相關(guān)的信號，基本上就可以對我國房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢做出一個基本判斷。

    10月8日，澳大利亞央行行長斯蒂文斯稱，“經(jīng)濟很可能將在未來一年時間里呈增長趨勢，通脹水平接近于目標，嚴重的經(jīng)濟滑坡風險現(xiàn)在已經(jīng)過去。”于是，澳大利亞成為金融危機之后第一個加息的國家，澳大利亞央行決定將基準利率從3.00%上調(diào)至3.25%。雖然現(xiàn)在說澳大利亞的決策十分英明還為時尚早，但目前世界主要經(jīng)濟體的相關(guān)數(shù)據(jù)確實顯示宏觀經(jīng)濟有向好的趨勢。

    再看國內(nèi)，今年7月以來，銀監(jiān)會、國土資源部、國家發(fā)改委先后對房地產(chǎn)市場發(fā)出加強監(jiān)管的信號。10月9日，國土部智囊機構(gòu)中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布了一篇題為“房地產(chǎn)行業(yè)價漲量跌現(xiàn)象探析”的文章，明確建議年底調(diào)控?？磥?，隨著我國宏觀經(jīng)濟的進一步趨好，注重民生的中央政府，調(diào)控樓市的利劍只是在等待出鞘的最佳時機了。10月12日，中國社會科學院發(fā)布了《中國經(jīng)濟形勢分析與預測2009年秋季報告》，報告預測今年中國GDP增長速度將達到8.3%左右，今明兩年不會發(fā)生明顯的通貨膨脹，似乎更加確認了調(diào)控的可行性和必要性。

    市場是公平的，你曾經(jīng)有多瘋狂，可能就會在某個時候讓你體會有多悲涼。房地產(chǎn)市場的調(diào)整不可避免，2009年上半年“回光返照”的透支，將使得這一波的調(diào)整可能更加猛烈，調(diào)整的時間更長。如果宏觀經(jīng)濟不出問題，房價跌到百姓能夠承擔的合理水平，房地產(chǎn)企業(yè)在尸橫遍地中完成了重組洗牌，可能才是這一波調(diào)整的盡頭。