房企“貧富差距”正在加大 兩類小房企有突圍機(jī)會(huì)

    又到了一年一度的年報(bào)季，開(kāi)發(fā)商們輪流在香港、上海、深圳等地與投資者見(jiàn)面，公布去年的業(yè)績(jī)，同時(shí)公布今年的發(fā)展目標(biāo)。從已經(jīng)發(fā)布的年報(bào)中，我們發(fā)現(xiàn)房企“貧富差距”正在加大。雖然有些企業(yè)仍在盈利，但增速已明顯放緩。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，如何尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)，變得尤為迫切而重要。而對(duì)于那些虧損的房企來(lái)說(shuō)，如何活下去，則事關(guān)生死存亡。

    “到目前為止，沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)誰(shuí)做養(yǎng)老地產(chǎn)是成功的，但都在試，唯恐錯(cuò)過(guò)了機(jī)會(huì)。”景瑞控股（01862，HK）聯(lián)席主席兼總裁閆浩告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，包括他在內(nèi)大部分房企高管的困惑是，未來(lái)十年，房地產(chǎn)究竟走向何處？

    在此前舉行的景瑞地產(chǎn)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，閆浩透露，今年可能會(huì)和You+公寓合作，在上海寶山開(kāi)發(fā)一個(gè)青年公寓項(xiàng)目，這一消息令在場(chǎng)媒體感到驚訝。景瑞在上海地產(chǎn)圈的口碑，向來(lái)以穩(wěn)健、務(wù)實(shí)、低調(diào)著稱，今年卻選擇和You+公寓這樣一個(gè)盈利模式敢于創(chuàng)新的公司合作，殊為罕見(jiàn)。

    不僅僅是景瑞在嘗試新領(lǐng)域?？偛客瑯釉谏虾＃l(fā)展風(fēng)格也與景瑞頗為相近的旭輝控股集團(tuán)（00884，HK）在之前的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上也透露，今年會(huì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)以外，探索大資管的商業(yè)模式，為企業(yè)和個(gè)人代管商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。在此之前，旭輝并沒(méi)有大面積管理零售商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)。

    看好市場(chǎng)卻調(diào)低目標(biāo)

    在召開(kāi)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)時(shí)，碧桂園、富力、旭輝、景瑞等多家房企都表示今年將會(huì)發(fā)展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，只不過(guò)在對(duì)新業(yè)務(wù)的投入上，各家都表現(xiàn)得極為謹(jǐn)慎，既不貿(mào)然涉水過(guò)深，導(dǎo)致企業(yè)面臨翻船的危險(xiǎn)；又不能完全對(duì)新領(lǐng)域視而不見(jiàn)，錯(cuò)過(guò)轉(zhuǎn)型的絕佳機(jī)會(huì)。

    盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)有回升的趨勢(shì)，但各家房企在談到今年業(yè)績(jī)目標(biāo)時(shí)都極為謹(jǐn)慎，不愿意像往年那樣給出極高的增長(zhǎng)目標(biāo)。

    以九龍倉(cāng)集團(tuán)為例，2015年其在內(nèi)地的銷售目標(biāo)是220億元。雖然目標(biāo)較去年業(yè)績(jī)持平，但九龍倉(cāng)董事局副主席吳天海表示，今年要實(shí)現(xiàn)目標(biāo)不容易。

    去年合同銷售金額增長(zhǎng)近四成的旭輝地產(chǎn)，對(duì)2015年定的目標(biāo)是全年合同銷售250億元，較2014年增長(zhǎng)約18%。

    景瑞地產(chǎn)今年提出的目標(biāo)是在去年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)接近10%，與去年增速持平。

    遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席李明在2014年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露，公司2015年銷售目標(biāo)是較2014年的401億元增長(zhǎng)5%。朗詩(shī)綠色地產(chǎn)甚至對(duì)今年的銷售業(yè)績(jī)沒(méi)有明確的目標(biāo)。

    寶龍地產(chǎn)是僅有的幾家預(yù)計(jì)今年銷售增幅在20%以上的房企之一。其今年的目標(biāo)是130億元，較去年增長(zhǎng)22.1%。

    令人詫異的是，這些房企對(duì)今年目標(biāo)的謹(jǐn)慎，并不是因?yàn)閷?duì)未來(lái)市場(chǎng)的悲觀，相反，不少房企對(duì)今年的市場(chǎng)仍然看好。閆浩說(shuō)，今年全國(guó)兩會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策有一個(gè)清晰的定調(diào)，從中可以看出，中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是支持的。

    旭輝總裁林峰也持類似的看法，他認(rèn)為，2015年市場(chǎng)將呈現(xiàn)一個(gè)緩慢回升的態(tài)勢(shì)，2015年下半年比上半年要好過(guò)，2015年上半年比2014年下半年好過(guò)。

    盡管如此，開(kāi)發(fā)商今年提出的增長(zhǎng)目標(biāo)卻依然謹(jǐn)慎，多數(shù)房企的增長(zhǎng)目標(biāo)都沒(méi)有超過(guò)20%。

    對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士這樣解釋：很多開(kāi)發(fā)商覺(jué)得，今年的成交量有可能回升，但價(jià)格卻很難上漲。這意味著銷售業(yè)績(jī)的增加，得靠賣出更多的房子才能實(shí)現(xiàn)。

    但對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要賣掉更多的房子，并不是件容易的事。不僅是因?yàn)榉科竺媾R的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，更是因?yàn)橥恋貎r(jià)格沒(méi)有絲毫松動(dòng)，開(kāi)發(fā)商依然需要投入較高成本才能拿到滿意的地塊。

    中小房企處境艱難

    “今年很多企業(yè)會(huì)退出這個(gè)行業(yè)，不僅是一些小企業(yè)，小企業(yè)倒不著急，如果只有一個(gè)項(xiàng)目完全不用著急。我認(rèn)為一些中等規(guī)模的企業(yè)，甚至一些區(qū)域型大企業(yè)，他們可能也要退出。今天退出還有錢可賺，或者說(shuō)還能保住勝利果實(shí)，如果現(xiàn)在不退，未來(lái)也許連勝利果實(shí)都保不住。”

    易居（中國(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱的看法，基本反映了過(guò)去幾年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。據(jù)他統(tǒng)計(jì)，2014年前10強(qiáng)房企所占的市場(chǎng)份額已經(jīng)達(dá)到16.92%，20強(qiáng)達(dá)到22.78%，50強(qiáng)達(dá)到31.14%，100強(qiáng)達(dá)到37.75%。

    丁祖昱預(yù)計(jì)，從2015年開(kāi)始接下來(lái)的3年，這一數(shù)字還會(huì)繼續(xù)上升，差不多上升到前10強(qiáng)達(dá)到25%左右，20強(qiáng)達(dá)到30%左右，50強(qiáng)達(dá)到40%左右，100強(qiáng)達(dá)到50%左右。

    如此看來(lái)，未來(lái)房地產(chǎn)中小企業(yè)的處境將變得愈發(fā)艱難。“今天銷售額50億~80億的企業(yè)壓力最大，在銀行的放貸名單中他們排不上號(hào)，開(kāi)發(fā)貸拿不到，發(fā)債又發(fā)不了。便宜的資金拿不到，導(dǎo)致融資成本迅速提高，好的地拿不到，老本也快吃完了。這時(shí)他們要面臨抉擇，是繼續(xù)咬住牙拼，還是退出這個(gè)行業(yè)。即使維持現(xiàn)狀也很難。”丁祖昱說(shuō)。

    這是丁祖昱判斷中小房企將大規(guī)模退出的依據(jù)。而對(duì)銷售規(guī)模大的公司而言，局面同樣不容樂(lè)觀，很多房企雖然去年取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，但回款卻很糟糕，因?yàn)殂y行按揭貸款審批緩慢，加上限購(gòu)等因素，房企在回款上遇到了不小的挑戰(zhàn)。

    另一方面，企業(yè)的成本卻在不斷上升。除了土地成本，融資成本、人工成本也在不斷上漲。目前，一些技術(shù)熟練、專業(yè)能力強(qiáng)的建筑工人月薪已經(jīng)達(dá)到6000~8000元。“今年的競(jìng)爭(zhēng)仍然非常激烈，房企和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間是你死我活的關(guān)系。”丁祖昱說(shuō)，很多大公司的住宅業(yè)務(wù)中有非常高比例的項(xiàng)目是不賺錢的，真正賺錢的已經(jīng)不多，這導(dǎo)致今年開(kāi)發(fā)商格外注重成本，很多房企不再像過(guò)去那樣“養(yǎng)閑人”，因此不少房企傳出了裁員的風(fēng)聲。

    轉(zhuǎn)型或退出都不容易

    一方面是競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，另一方面是成本水漲船高，轉(zhuǎn)型還是徹底退出房地產(chǎn)行業(yè)，成了很多房企面臨的艱難選擇。

    然而，退出或轉(zhuǎn)型并不容易。A股上市公司華麗家族（600503，SH）早在2010年就在另尋主業(yè)，并先后投資乙肝疫苗研發(fā)、金礦等諸多業(yè)務(wù)，但截至目前，這些業(yè)務(wù)還沒(méi)有獲得像房地產(chǎn)主業(yè)一樣的收益。去年公司定向增發(fā)，也是以房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的名義才成功募集了一部分資金。

    即使在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)型的企業(yè)，成功者也不多。比如，此前盛高置地曾提出“2+X”的發(fā)展戰(zhàn)略，在住宅產(chǎn)品線之外，還開(kāi)發(fā)城市綜合體和旅游地產(chǎn)。但這一轉(zhuǎn)型也沒(méi)有獲得成功，最后因?yàn)橘Y金惡化被綠地集團(tuán)收購(gòu)，成為后者的附屬公司。以物業(yè)銷售為主的SOHO中國(guó)，在轉(zhuǎn)型租賃持有之后，同樣經(jīng)歷著規(guī)模增長(zhǎng)放慢、業(yè)績(jī)下降的陣痛。

    丁祖昱說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)再困難，壓力再大都是相對(duì)的，是相對(duì)3年前、5年前的房地產(chǎn)行業(yè)，但和其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)還是不錯(cuò)的。這些因素使房企無(wú)法下決心徹底轉(zhuǎn)型。

    而一些轉(zhuǎn)型成功的企業(yè)，則讓行業(yè)看到了在房地產(chǎn)以外的領(lǐng)域掘金的機(jī)會(huì)，最典型的例子非綠地莫屬。從2007年開(kāi)始，綠地堅(jiān)持走超高層戰(zhàn)略，隨后海外投資房地產(chǎn)，去年又進(jìn)軍地鐵業(yè)vvv務(wù)，發(fā)展大消費(fèi)、金融等新業(yè)務(wù)。產(chǎn)業(yè)協(xié)同的力量，讓綠地獲得了其他房企無(wú)法比擬的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

    在這一背景下，在小范圍內(nèi)試錯(cuò)，成為很多開(kāi)發(fā)商的共同選擇。閆浩說(shuō)，對(duì)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，那些拿出來(lái)“試錯(cuò)”的項(xiàng)目都只占到總盤子極小的比重，即使失敗影響也不大。

    而這些創(chuàng)新嘗試成為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)“第二次爆發(fā)”的核心原動(dòng)力。目前，閆浩正打算前往德國(guó)考察工業(yè)4.0發(fā)展情況，計(jì)劃把考察結(jié)果引用到國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

    “中國(guó)房地產(chǎn)工業(yè)化連2.0、3.0都沒(méi)有完成，但德國(guó)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了4.0。中國(guó)房地產(chǎn)工業(yè)化還有很大的發(fā)展機(jī)會(huì)。”閆浩說(shuō)。

    旭輝今年也打算實(shí)施100%精裝房計(jì)劃，全面發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)品的成品化。而在去年，中南建設(shè)（000961，SZ）就已經(jīng)在低調(diào)開(kāi)展建筑機(jī)器人的研發(fā)和產(chǎn)品化。

    困境中的房地產(chǎn)被倒逼出新活力，也許這才是行業(yè)第二次爆發(fā)的關(guān)鍵。未來(lái)富豪榜上的那些面孔，也將因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的新一輪洗牌而發(fā)生變化，部分企業(yè)家成為榜單的新常客，部分則注定退出公眾視線。

    房企馬太效應(yīng)：業(yè)績(jī)“貧富分化”加劇

    日前，恒大地產(chǎn)發(fā)布2014年業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)全年凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)25%~35%，按照公司去年實(shí)現(xiàn)126.1億元凈利潤(rùn)計(jì)算，這意味著恒大的凈利潤(rùn)上限將達(dá)到170.24億元。

    在行業(yè)增速放緩與利潤(rùn)持續(xù)下滑的雙重壓力下，房企業(yè)績(jī)分化加劇，“貧富分化”進(jìn)一步加大。其中，大型房企盡管利潤(rùn)增速出現(xiàn)放緩跡象，但市場(chǎng)占有率不斷提高；小型房企利潤(rùn)下滑明顯，且成為虧損的重災(zāi)區(qū)，這顯示出在市場(chǎng)調(diào)整周期，強(qiáng)者恒強(qiáng)的馬太效應(yīng)。

    多位房企高管向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，未來(lái)3年內(nèi)TOP50房企有望占據(jù)40%的市場(chǎng)份額，大量中小型房企將在市場(chǎng)上消失，只有部分具備獨(dú)特產(chǎn)品路線，或者在二三線城市具備深耕能力的區(qū)域型房企存在發(fā)展空間。

    上市房企利潤(rùn)率普降

    記者注意到，在千億房企陣營(yíng)里，已經(jīng)發(fā)布年報(bào)的三家企業(yè)，盡管各家凈利潤(rùn)均突破百億元，但盈利增幅無(wú)一不現(xiàn)下滑勢(shì)頭。

    其中，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)122億元，13.52%的同比增幅創(chuàng)下上市以來(lái)的新低；碧桂園（02007，HK）凈利潤(rùn)為102.3億元，但毛利率從2012年的31.2%下降至2014年的24.1%；恒大地產(chǎn)盡管盈利增速高于前兩者，但公告顯示，公司部分盈利受益于去年投資股市所獲得的已變現(xiàn)收益和未變現(xiàn)收益。

    相對(duì)于這些龍頭企業(yè)，中小型房企的日子就更不好過(guò)。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，在滬深兩市144家房地產(chǎn)企業(yè)中，已有73家發(fā)布了年報(bào)或者業(yè)績(jī)預(yù)告，其中有14家房企業(yè)績(jī)首次報(bào)虧，另外有21家房企業(yè)績(jī)預(yù)減。

    平安證券房地產(chǎn)分析師王琳向記者表示，2014年上市房企利潤(rùn)率呈現(xiàn)普跌勢(shì)頭，一方面是由于去年以來(lái)，房?jī)r(jià)下行而地價(jià)未降，去年下半年起部分房企迫于市場(chǎng)壓力掀起現(xiàn)房降價(jià)促銷潮；另一方面，央行降息后融資成本未見(jiàn)顯著下降，海外融資成本卻在提高，大大擠壓了房企的利潤(rùn)空間。

    “以往，做十個(gè)項(xiàng)目十個(gè)都賺錢，如今也許只有五個(gè)賺錢、三個(gè)保本、兩個(gè)虧本”，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷說(shuō)，大公司碰到供求逆轉(zhuǎn)的城市、項(xiàng)目還可以斬倉(cāng)割肉，調(diào)換籌碼，中小型房企由于布局集中，一旦區(qū)域市場(chǎng)發(fā)生變化，受到的沖擊顯然更大。

    蘭德咨詢總裁宋延慶警告，鑒于房地產(chǎn)銷售與結(jié)算有一定時(shí)間差，2014年年報(bào)更多是反映2013年前后的業(yè)績(jī)狀況，考慮到2014年有逾八成房企銷售增幅下滑，加上以價(jià)換量導(dǎo)致利潤(rùn)下降，預(yù)計(jì)今年業(yè)績(jī)將更加慘淡。

    兩類小房企有突圍機(jī)會(huì)

    歐陽(yáng)捷向記者表示，無(wú)論是大房企還是中小型房企都在為去庫(kù)存而搶客戶，至少在未來(lái)3年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)處于去庫(kù)存的狀態(tài)，行業(yè)毛利率難有顯著回升。未來(lái)隨著中小型房企大量退出市場(chǎng)，大房企逐步掌控市場(chǎng)，行業(yè)集中度將達(dá)到一個(gè)相對(duì)高點(diǎn)時(shí)，企業(yè)毛利率才有望見(jiàn)底回升。

    在歐陽(yáng)捷看來(lái)，盡管超大型房企市場(chǎng)格局已定，但由于目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率僅50%多，考慮到我國(guó)有幾千個(gè)城市，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)很難出現(xiàn)壟斷，這意味著TOP50房企仍然有很大的發(fā)展空間。

    廣州一家上市房企副總經(jīng)理向記者表示，如果把TOP50房企進(jìn)一步分類，TOP20為全國(guó)化布局房企，后30家為區(qū)域型房企。對(duì)后者而言，由于在大多數(shù)城市區(qū)域板塊布局并不均衡，有不少供求關(guān)系不錯(cuò)的板塊大房企還沒(méi)布局，或者布局的深度不夠，區(qū)域型房企進(jìn)入這樣的市場(chǎng)深耕，只要把產(chǎn)品口碑做好，深度挖掘客戶需求，照樣可以獲得不錯(cuò)的發(fā)展機(jī)會(huì)。

    在他看來(lái)，真正危險(xiǎn)的是那些目前銷售額仍不足100億元的小型企業(yè)，由于銀行貸款向百?gòu)?qiáng)房企加速傾斜，土地成本的不斷提高加大了他們的拿地難度，這類企業(yè)生存空間越來(lái)越小。“對(duì)于小房企而言，未來(lái)只有兩類企業(yè)還擁有生存空間”，歐陽(yáng)捷說(shuō)，一類是產(chǎn)品具備差異性，比如朗詩(shī)的綠色地產(chǎn)，由于大房企往往走的是大眾化路線，這種“小而美”的企業(yè)往往能在特定的細(xì)分市場(chǎng)獲得機(jī)會(huì)；另一類則是一些縣級(jí)城市的地方性房企，由于主流房企要開(kāi)拓這種市場(chǎng)面臨很高的管理成本，他們大多不愿意進(jìn)入這種城市，這也給了這些地方性房企生存空間。