28個城市二手房價格跌回5年前 房產(chǎn)投資不敗神話被打破

    分析國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“2015年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”，我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)有40%即28個大中城市的二手住宅價格指數(shù)低于2010年。這進(jìn)一步打破了房地產(chǎn)投資不敗的神話：房價不但短期內(nèi)會波動，而且中期后也可能下跌。

    人們常說，目前全國樓市出現(xiàn)了分化，三四線城市的情況抗跌性不強(qiáng)，但一二線城市的房價抗跌性強(qiáng)。對于這種認(rèn)識，我們首先需要將一線城市和二線城市區(qū)分開來，很多二線城市房價的抗跌性也不夠強(qiáng)，直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市中已有11個的二手房價指數(shù)低于2010年。

    一線城市的房產(chǎn)似乎仍然是無風(fēng)險的資產(chǎn)，北上廣深的2月二手住宅價格指數(shù)比2010年至少高15%，表現(xiàn)得非常堅(jiān)挺。2011年到2013年間的經(jīng)驗(yàn)似乎證明，一線城市的房價短期內(nèi)也會下跌，但很快就能漲回來。這樣的劇情似乎很快就又要上演了，有人指出，一線城市的樓市已經(jīng)顯露了回暖的跡象。

    回暖的跡象有很多。例如，2月深圳新建商品住宅價格指數(shù)和二手住宅價格指數(shù)都環(huán)比上漲。北京1-2月的住宅銷售面積止跌回升，同比增長7.7%；而且銷售面積大于竣工面積，庫存壓力在減小。

    但實(shí)際上，這些數(shù)據(jù)還不能足夠有力地證明一線城市樓市會回暖。深圳房價指數(shù)環(huán)比止跌回升，是從去年10月開始的，直接受益于9月底出臺的放松限貸政策。北京二手住宅價格指數(shù)也因這個政策在去年10-12月環(huán)比上漲，但2月又開始下跌，深圳房價指數(shù)很可能也是這樣的軌跡。北京1-2月住宅銷售面積同比增長，很大程度上是因?yàn)槿ツ晖诘匿N量太低，今年1-2月銷售面積只有97萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2013年1-2月的168萬平方米。

    而且，其他一些數(shù)據(jù)仍然顯示北京樓市復(fù)蘇動力不強(qiáng)，例如，1月土地出讓金同比減少；1-2月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金、住宅新開工面積都同比大幅減少。這些數(shù)據(jù)反映房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊、對后市信心不足。北京還有一個現(xiàn)象值得注意：開發(fā)商減少了住宅新開工面積，增加了寫字樓開工面積。這可能是因?yàn)樗麄儾豢春米≌袌?，打算轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)。但是，寫字樓的銷售面積卻同比下降了，看來轉(zhuǎn)型也殊為不易。

    一線城市的樓市與三四線城市相比，有很多優(yōu)勢，其中最重要的是資金來源更充足，融資成本更低，開發(fā)商還耗得起。2014年，全國社會融資規(guī)模比2013年減少，但北京的社會融資規(guī)模卻是增長。但長期這樣耗下去，對開發(fā)商終究是不利的，他們已經(jīng)在考慮轉(zhuǎn)型了，降價以釋放壓力也會成為他們未來的選項(xiàng)。

    一線城市與其他城市的樓市的確在分化，但分化到一定程度，二三線城市的低房價就會吸引更多的人離開北上廣深，使一線樓市的需求進(jìn)一步減少。