救市根本停不下來(lái) 這些手段會(huì)變成現(xiàn)實(shí)嗎

    在剛剛結(jié)束的“兩會(huì)”上,政府工作報(bào)告中提出“支持居民自住和改善性住房需求”,同時(shí)將“穩(wěn)定住房消費(fèi)”作為六大消費(fèi)支撐之一。住建部新聞發(fā)言人倪虹亦表示,自住和改善性需求將是2015年樓市政策的重要導(dǎo)向。

    本周,繼“認(rèn)房不認(rèn)貸”后,濟(jì)南、廣州、北京等地陸續(xù)調(diào)整公積金政策。其中,濟(jì)南重新認(rèn)定“首套房”標(biāo)準(zhǔn);濟(jì)南、廣州均降低首套房首付,購(gòu)買(mǎi)90平方米以下房屋首付比例為兩成,90平方米以上房屋首付則為三成。同日,北京的國(guó)管公積金貸款賬戶余額劃定線將由2萬(wàn)元調(diào)高至5萬(wàn)元,貸款額度最低額相應(yīng)升高。

    接下來(lái),呼聲很高的二套房貸首付比例下調(diào)、營(yíng)業(yè)稅免征年限縮短等,是否會(huì)變成現(xiàn)實(shí)呢?

    二套房首付、利率將會(huì)調(diào)低?

    住建部政策研究中心原副主任王玨林:一般來(lái)說(shuō),兩會(huì)結(jié)束后,各地方和各部委將會(huì)根據(jù)政府工作報(bào)告以及相關(guān)表態(tài),出臺(tái)相關(guān)的操作細(xì)則,或者對(duì)已有的政策進(jìn)行調(diào)整或完善。

    兩會(huì)透露出來(lái)的“風(fēng)聲”主要有三個(gè)方面:穩(wěn)定住房消費(fèi)、加大棚戶區(qū)改造、增加保障房貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?。目?市場(chǎng)投資的比例在下降,炒房減少,市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)比較平穩(wěn)。要穩(wěn)定住房消息,能調(diào)整市場(chǎng)的工具就是首付和貸款政策。至于怎么調(diào)整,則是銀行需要根據(jù)兩會(huì)精神、結(jié)合自身發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)來(lái)制定。

    易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn):此次政府工作報(bào)告提出支持改善性住房需求,從某種程度上說(shuō)明政策的關(guān)注焦點(diǎn)略有變化。過(guò)去對(duì)于剛需購(gòu)房的層面關(guān)注比較多,但也使得部分有改善需求的置業(yè)者面臨著尷尬,即從剛需到改善型置業(yè)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中,成本比較高,而且比較費(fèi)勁。此次提出“支持”,從某種程度上說(shuō)明改善性需求的置業(yè)門(mén)檻在逐漸降低。換句話說(shuō),為了激活壓抑的改善性購(gòu)房需求,就需要降低二套房的首付和貸款利率。那么,此前關(guān)于“二套房首付五成”的做法完全是有可能的。而且,從房貸角度看,未來(lái)甚至可以細(xì)分,對(duì)于一些郊區(qū)置業(yè)、利好去庫(kù)存的置業(yè),甚至可以采取按首套房的做法進(jìn)行優(yōu)惠。

    改善性需求將重新認(rèn)定?

    住建部政策研究中心原副主任王玨林:怎么算“改善”?居住面積小的要變大的,賣(mài)小買(mǎi)大屬于改善需求;原來(lái)有一套房,還想再買(mǎi)一套,也屬于改善;有一套離市區(qū)遠(yuǎn)的,想買(mǎi)套離市區(qū)近的,屬于區(qū)域改善。所以,有多種改善性需求。根據(jù)是否屬于改善需求,來(lái)確定是否給予政策上的支持是有必要的。

    “偉嘉安捷”分析師吳昊:一般來(lái)說(shuō),改善性需求指的是賣(mài)掉原有的房子后再買(mǎi)房的人群。商業(yè)貸款現(xiàn)在只要還清的,再買(mǎi)房就算首套,這也算是對(duì)改善性需求購(gòu)房的一種支持。

    而即使手里有一套房,只要還清貸款再買(mǎi)房也算首套,實(shí)際上這已經(jīng)是購(gòu)買(mǎi)第二套房了,但商貸首付比例只用支付30%,這相當(dāng)于變相降低二套房首付了。而沒(méi)還清,再買(mǎi),二套房的首付比例則達(dá)到70%。這其實(shí)是將改善型人群區(qū)分對(duì)待,為了刺激內(nèi)需,而政策上又不能完全放開(kāi),所以只能一點(diǎn)點(diǎn)地釋放。

    預(yù)計(jì)年內(nèi)還會(huì)出現(xiàn)1-2次的降息,房地產(chǎn)政策是否再進(jìn)一步調(diào)整。目前外地已陸續(xù)有公積金調(diào)整的政策出來(lái),而北京公積金是否重新調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),與商貸政策保持一致?這可能要根據(jù)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)而定。

    營(yíng)業(yè)稅免征年限從5年改為2年?

    中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰:現(xiàn)在二手房買(mǎi)房成本較高,稅費(fèi)應(yīng)該降一降。另一方面,樓市存量過(guò)大,也應(yīng)該降低稅費(fèi)去庫(kù)存。而且,隨著新修訂的《立法法》通過(guò),開(kāi)征稅、停征稅都要經(jīng)過(guò)全國(guó)人大通過(guò),相信以后更多通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng),不符合市場(chǎng)機(jī)制的政策將很快出臺(tái)。

    易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn):不管是營(yíng)業(yè)稅免征年限從5年轉(zhuǎn)為2年,還是調(diào)整個(gè)稅,本質(zhì)上都是為了激發(fā)市場(chǎng)活力,減少因?yàn)槎愘M(fèi)問(wèn)題而面臨成本增加的交易尷尬,有利于自住、改善性住房需求的釋放。

    有傳言稱(chēng)上海放松限購(gòu),北京呢?

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉:從北京目前的供需來(lái)看,很難取消限購(gòu)。更重要的是,從目前北京等一線城市的人口疏解動(dòng)作來(lái)看,限購(gòu)在短期內(nèi)也很難取消。不過(guò),在某些政策上做出微調(diào)是有可能的。比如縮短連續(xù)繳納社保、納稅時(shí)間限制等等。

    一直以來(lái),鼓勵(lì)剛性需求是政策的主基調(diào),但這兩年來(lái)支持自住改善性需求也一再被強(qiáng)調(diào)。尤其是一線城市大戶型產(chǎn)品的存量在不斷累積,參考今年兩會(huì)的政策基調(diào),包括北京在內(nèi)的一線城市很有可能在針對(duì)改善型人群的政策和信貸方面有所放寬。

    亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅:北京限購(gòu)是“永恒”的,但根據(jù)今年兩會(huì)給予房地產(chǎn)市場(chǎng)的信號(hào),政策將會(huì)在其他方面打開(kāi)政策限制的局面。例如,目前正在推進(jìn)的居住證制度和戶籍改革制度。對(duì)于想要買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō),擁有了居住證實(shí)際上就等于擁有了北京戶口。而通州的積分落戶制度也會(huì)增加更多潛在的購(gòu)房名額。隨著這些制度的完善,這些潛在的購(gòu)房名額將會(huì)對(duì)于樓市成交形成一定的拉動(dòng)作用。同時(shí)在二套房信貸等方面政策有可能也會(huì)有一定調(diào)整。

    在兩會(huì)精神給予了市場(chǎng)上行的預(yù)期后,最近一段時(shí)間北京樓市正在處于止跌狀態(tài),相信隨著具體新政的落地,市場(chǎng)的成交量?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)一步回暖。