限外令大幅放寬的另一面：境內(nèi)房地產(chǎn)投資退潮

    限外令大幅放寬，一方面意味著今后外資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的投資準(zhǔn)入門檻將大幅降低；另一方面也意味著中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)作為投資標(biāo)的的價(jià)值在下降，目前外資看好的，僅限于北京、上海等極少數(shù)城市。

    在3月15日的兩會(huì)總理記者會(huì)上，李克強(qiáng)回答外國(guó)記者問(wèn)題時(shí)說(shuō)，中國(guó)人到海外買房并沒(méi)有確切數(shù)字，需要評(píng)估；同時(shí)，中國(guó)也歡迎外國(guó)人來(lái)買房。

    在中國(guó)資本大舉進(jìn)入外國(guó)投資房地產(chǎn)的同時(shí)，中國(guó)境內(nèi)對(duì)于外資準(zhǔn)入房地產(chǎn)的條款也在放開(kāi)。就在李克強(qiáng)此次表態(tài)前的3月13日，國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部公布最新《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2015年修訂）》（以下簡(jiǎn)稱《目錄》），在“限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄”中，把過(guò)去針對(duì)外商投資房地產(chǎn)的限制類條款全都刪去。

    國(guó)浩律師事務(wù)所律師鄒菁認(rèn)為，這意味著今后外資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的投資準(zhǔn)入門檻將大幅降低；同時(shí)，這也意味著中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)作為投資標(biāo)的的價(jià)值在下降，目前外資看好的，僅限于北京、上海等極少數(shù)城市。

    操作仍需落實(shí)

    回顧歷年《目錄》對(duì)于外資進(jìn)入房地產(chǎn)的限制，對(duì)于“土地的成片開(kāi)發(fā)”及“高檔賓館、高檔寫字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)”的限制一直在延續(xù)，2007年開(kāi)始為了限制外資通過(guò)中介進(jìn)入炒房領(lǐng)域，增加了對(duì)外資進(jìn)入“房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司”的限制。

    鄒菁指出，上述限制的大背景都是過(guò)去十幾年里，房地產(chǎn)被投資者視作保值、升值的投資標(biāo)的進(jìn)而被炒作，以及國(guó)際市場(chǎng)看好人民幣持續(xù)升值，大量熱錢不斷涌入等因素共同導(dǎo)致的。這造成了我國(guó)房?jī)r(jià)多年持續(xù)性上漲，因此，對(duì)于外資進(jìn)入相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資在過(guò)去一個(gè)階段時(shí)間內(nèi)的限制一直較為嚴(yán)格。

    2014年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了市場(chǎng)自發(fā)性的調(diào)整，房?jī)r(jià)大幅上漲不再。在此背景下，放開(kāi)對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)的限制，保證一定量的外資涉足國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)也有積極意義。

    但《目錄》的出臺(tái)就是外商投資房地產(chǎn)全面放松的信號(hào)？鄒菁認(rèn)為并非如此。過(guò)去諸如《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》等針對(duì)外資準(zhǔn)入房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定是否不再適用的問(wèn)題仍然存在，因《目錄》雖是針對(duì)外商投資產(chǎn)業(yè)政策的綱領(lǐng)性文件，但是從法律效力等級(jí)上來(lái)說(shuō)，其性質(zhì)為部門規(guī)章，與上述文件效力平級(jí)，彼此不受制約。這對(duì)外商投資房地產(chǎn)構(gòu)成操作上的限制。

    比如，地方商務(wù)主管部門依法批準(zhǔn)外商投資房地產(chǎn)事項(xiàng)后（包括設(shè)立企業(yè)、增資、擴(kuò)股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購(gòu)等），需要報(bào)商務(wù)部備案。而商務(wù)部對(duì)于外商投資房地產(chǎn)的備案流程仍然不夠清晰和流暢，有待于進(jìn)一步下放備案的權(quán)限。

    還有，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，但不得購(gòu)買非自用、非自住商品房。商業(yè)存在原則限制了一大批擬直接投資取得商品房的外商投資者。

    此外，有關(guān)規(guī)定顯示對(duì)2007年6月1日（含）以后取得商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書且通過(guò)商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，不予辦理外債簽約登記手續(xù)。外債額度的取消對(duì)于外商投資房地產(chǎn)的利潤(rùn)回報(bào)影響重大。

    由于上述限制及當(dāng)前樓市仍處于去庫(kù)存通道中，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，外資投資境內(nèi)房地產(chǎn)短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)火爆的景象。

    雙向OR單向？

    與外商投資中國(guó)房地產(chǎn)的“悠久歷史”相比，中國(guó)資本包括機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者走出去購(gòu)買房產(chǎn)的時(shí)間不長(zhǎng)，但規(guī)模增長(zhǎng)迅速。

    仲量聯(lián)行報(bào)告指出，2014年中國(guó)海外房地產(chǎn)投資比上年激增46%，總額超過(guò)165億美元（約合人民幣1030億元）。投資標(biāo)的遍布亞洲、歐洲及美洲各大主流城市。

    以萬(wàn)達(dá)為例，2014年萬(wàn)達(dá)收購(gòu)了位于馬德里、芝加哥、洛杉磯、黃金海岸四個(gè)海外項(xiàng)目，再加上2013年的倫敦等項(xiàng)目和近期的悉尼項(xiàng)目，目前萬(wàn)達(dá)海外房地產(chǎn)投資總額已達(dá)360億元人民幣以上。

    仲量聯(lián)行國(guó)際資本集團(tuán)中國(guó)區(qū)總監(jiān)夏飏飏表示，2014年中國(guó)宏觀調(diào)控以及住宅市場(chǎng)低迷，中國(guó)開(kāi)發(fā)商及機(jī)構(gòu)投資者通過(guò)國(guó)際市場(chǎng)的多元化投資以實(shí)現(xiàn)持續(xù)性增長(zhǎng)，并確保長(zhǎng)期收益。

    與此同時(shí)，外資對(duì)中國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)的熱情在下降。城市土地學(xué)會(huì)（ULI）和普華永道聯(lián)合發(fā)布報(bào)告顯示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體面臨諸多挑戰(zhàn)，投資者對(duì)中國(guó)大陸的房地產(chǎn)投資熱情正在下降，僅余上海和北京等一線城市還受關(guān)注。

    在2015年亞洲房地產(chǎn)投資前景前十位排名中，上海和北京仍列其中，但排名都有滑落。上海排名第六位，這是該報(bào)告發(fā)布九年來(lái)上海得分最低的一次，此前四年上海一直位列第二位。而北京則由去年的第八位下降至第十位。

    相對(duì)北京和上海，中國(guó)大陸其他城市的房地產(chǎn)投資前景大幅后退，例如廣州由去年的第六位滑至第20位。而香港的房地產(chǎn)投資前景，則由去年的第18位下滑至第21位。

    城市土地學(xué)會(huì)北亞區(qū)主席、香港置地執(zhí)行董事周明祖表示，目前，亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)正受到資金富裕的困擾。不管是過(guò)去六年間全球央行推行的貨幣寬松政策還是投資機(jī)構(gòu)的各類資本新渠道，都提供了看似無(wú)窮無(wú)盡的資金，這些資金幾乎流向各個(gè)角落和各種物業(yè)市場(chǎng)。這個(gè)現(xiàn)象正在推高資產(chǎn)價(jià)格并進(jìn)一步壓低回報(bào)率。

    因此，交易量不斷減少，投資級(jí)物業(yè)進(jìn)一步短缺，投資者在尋找核心資產(chǎn)的替代品，并退出二線城市。其預(yù)計(jì)這種趨勢(shì)將在未來(lái)幾個(gè)月持續(xù)下去。

    由此，海內(nèi)外房地產(chǎn)投資目前似乎更像是中國(guó)資本爭(zhēng)相出海的單向游戲。

    貨幣政策和匯率也在發(fā)生影響。鄒菁指出，在新一屆政府上臺(tái)后，對(duì)外開(kāi)放力度不斷加強(qiáng)，治理政策由行政干預(yù)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)機(jī)制，更多地利用經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段。例如央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款利息率和存款基準(zhǔn)利率，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也引導(dǎo)資金走出日益冰冷的房地產(chǎn)市場(chǎng)。國(guó)際上人民幣匯率也日趨平穩(wěn)，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率逐年降低，外資熱錢進(jìn)入動(dòng)力不足。