房企年報(bào)解讀：審慎看待后市 今年“穩(wěn)”字當(dāng)頭

    最近一批房企披露了2014年年報(bào)。與往年不同的是，多家房企在年報(bào)中強(qiáng)調(diào)了去庫(kù)存情況。對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)前景，各家房企也不再樂觀。

    龍湖地產(chǎn)3月18日公布的業(yè)績(jī)報(bào)告稱，2014年合同銷售額達(dá)490.5億元，且回款率依然保持90%左右高位。存貨量下降6.4%至103億元。土地儲(chǔ)備合計(jì)3，492萬(wàn)平方米，平均成本為每平方米2363元。一線及二線城市土儲(chǔ)占比增加，新進(jìn)入南京、廣州。

    保利地產(chǎn)3月17日發(fā)布的年報(bào)顯示，2014年，保利地產(chǎn)推貨1357萬(wàn)平方米，貨值1552億元，新推貨品去化率超過75%，可售貨量累計(jì)去化率72%，但低于2012、2013年的79%和79%。

    遠(yuǎn)洋地產(chǎn)業(yè)績(jī)報(bào)告也很關(guān)注回款。2014年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額同比上升 12%，達(dá)401.42億元，創(chuàng)下公司歷史新高。截至2014年底，集團(tuán)已鎖定待結(jié)轉(zhuǎn)協(xié)議銷售額約474 億元，將陸續(xù)于 2015 及以后年度入賬。一二線城市的土地儲(chǔ)備價(jià)值比重達(dá)到98%。

    九龍倉(cāng)在業(yè)績(jī)報(bào)告中表現(xiàn)了銷售型物業(yè)的低迷。九龍倉(cāng)2014年內(nèi)地已簽約的銷售額超過2013年，達(dá)到人民幣215億元，但仍略低于既定目標(biāo)，為全年目標(biāo)的94%。目前九龍倉(cāng)在內(nèi)地銷售或預(yù)售的項(xiàng)目共50個(gè)（包含聯(lián)營(yíng)和合營(yíng)項(xiàng)目），位于14個(gè)主要城市。

    在房地產(chǎn)步入新常態(tài)的背景下，開發(fā)商對(duì)未來(lái)普遍保持審慎的態(tài)度。

    龍湖集團(tuán)預(yù)計(jì)，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)或仍將處于深度調(diào)整期。龍湖將繼續(xù)堅(jiān)持“擴(kuò)縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略，秉承“量入為出、合法合規(guī)”的原則，在把握宏觀節(jié)奏的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升項(xiàng)目投資精準(zhǔn)度，強(qiáng)化供銷存管理和建安成本的競(jìng)爭(zhēng)力。

    九龍倉(cāng)目前的土地儲(chǔ)備（包括投資物業(yè)）約1000萬(wàn)平方米，該公司稱，未來(lái)主要看重北京上海等一線城市的機(jī)會(huì)。“2015年我們的生意會(huì)繼續(xù)做大、做多一點(diǎn)，不過，宏觀環(huán)境并不樂觀。在投資物業(yè)方面，我們估計(jì)今年仍可繼續(xù)增長(zhǎng)。至于內(nèi)地發(fā)展物業(yè)方面，今年銷售目標(biāo)是希望能超過去年的銷售額。”九龍倉(cāng)集團(tuán)副主席兼常務(wù)董事吳天海說(shuō)。

    遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席李明在公司業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量恢復(fù)不到2013年水平，但肯定會(huì)超過2014年。一線城市價(jià)格會(huì)繼續(xù)上漲，二線城市有漲有跌，而三四線城市則面臨下降風(fēng)險(xiǎn)。李明稱，2014年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要轉(zhuǎn)折，由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了買方市場(chǎng)，告別了粗放發(fā)展時(shí)期，房企競(jìng)爭(zhēng)加劇，局部地區(qū)供應(yīng)量過大。李明稱，2015年銷售目標(biāo)是比2014年的401億增長(zhǎng)5%，共有730億元的貨值做支撐。

    保利地產(chǎn)管理層在投資者交流會(huì)上表示，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)三個(gè)特點(diǎn)是：行業(yè)由高速增長(zhǎng)時(shí)期進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)增長(zhǎng)期；地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率趨勢(shì)性下降；房地產(chǎn)市場(chǎng)從同漲同跌到區(qū)域分化。房地產(chǎn)全行業(yè)面臨利潤(rùn)率下降的過程。今年的整體判斷是，在中心城市，或者部分二線城市有價(jià)格上漲的可能，只要公司把產(chǎn)品、各種服務(wù)做好，應(yīng)該有信心有能力把房屋品質(zhì)維持較高水平。

    世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部主管、執(zhí)行董事陳仲偉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪時(shí)表示，從全國(guó)兩會(huì)釋放出的信號(hào)看出，政府對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度是“穩(wěn)”字當(dāng)頭，保留政策調(diào)控空間的同時(shí)也保留市場(chǎng)自我修復(fù)空間。要解決房地產(chǎn)行業(yè)供需失衡的矛盾，用時(shí)間換空間是一個(gè)比較穩(wěn)妥、代價(jià)較小的策略，任何急功近利的猛藥都可能造成市場(chǎng)的進(jìn)一步失衡。

    陳仲偉稱，在三、四線城市高庫(kù)存，以及一二線城市利潤(rùn)率逐步走低的情形下，房地產(chǎn)的投資以及背后的資本涌入，將恢復(fù)高度理性乃至謹(jǐn)慎的態(tài)度，非理性供給和投資炒作的水份將持續(xù)被擠出。